Подлежит ли регистрации договор доверительного управления

Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Статья 30. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Согласно ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления это договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему, и последний обязан во всех сделках с третьими лицами указывать, что он действует в качестве доверительного управляющего, т.е. подчеркивая тем самым, что данная сделка совершается не в его личных интересах, а в интересах третьего лица. Несмотря на это, доверительный управляющий не является представителем, поскольку не являются представителями лица, действующие хотя и в чужом интересе, но от своего имени. Это позволяет относить доверительное управление к видам ограничения (обременения) права собственности.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Порядок заключения, исполнения и прекращения договора установлен в гл. 53 ГК РФ. Наибольшее значение для соблюдения процедуры государственной регистрации передачи недвижимости от собственника к управляющему при заключении договора имеет ст. 1017 ГК. Она включает в себя два важнейших требования к форме договора доверительного управления недвижимостью: а) его форма должна соответствовать форме договора продажи недвижимости; б) передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности. Несоблюдение этих двух требований влечет за собой недействительность договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Статья 1013 ГК РФ исключает возможность передачи в доверительное управление объектов иных вещных прав, нежели права собственности. В таком положении находится государственное или муниципальное имущество, переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление унитарному предприятию или учреждению. Указанное имущество может стать предметом договора доверительного управления только после прекращения по основаниям, предусмотренным законом, названных вещных прав на него и возврата собственнику.

Государственной регистрации подлежит не сам договор, а передача недвижимого имущества в доверительное управление. С точки зрения процедуры она аналогична государственной регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости и начинается с подачи учредителем управления и доверительным управляющим заявления о регистрации передачи имущества в доверительное управление. К заявлениям должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приема-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.

В процессе регистрации передачи в доверительное управление предприятия к акту или иному документу о его передаче должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст. 561 и 563 ГК РФ).

Удостоверяется государственная регистрация штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание договора доверительного управления имуществом (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Доверительное управление может быть учреждено при: необходимости управления недвижимым имуществом подопечного, лица, над которым установлено попечительство в форме патронажа, лица, признанного безвестно отсутствующим, умершего.

Во всех указанных случаях в органы регистрации прав должны быть представлены документы о назначении конкретного лица опекуном, попечителем, решение органа опеки и попечительства о назначении управляющего и др.

Что касается возможности управляющего распоряжаться имуществом учредителя, то она возникает после государственной регистрации передачи такого имущества в управление. Законом определено, что распорядиться недвижимостью возможно только в случае, если это прямо предусмотрено в договоре.

Опека и попечительство устанавливаются над гражданином:

опека — над малолетними в возрасте до 14 лет, над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства,

попечительство — над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет; над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Попечитель в отличие от опекуна непосредственно в сделки не вступает. В соответствии с п. 2 ст. 33 ГК РФ он лишь дает согласие на совершение самим подопечным сделок по распоряжению его недвижимостью.

Обязательное проведение государственной регистрации передачи недвижимости опекуну, как вида ограничения (обременения) права собственности подопечного не требуется.

Однако, это не исключает возможности проведения государственной регистрации опеки добровольно, по заявлению органов опеки и попечительства или опекуна, что позволило бы избежать случаев совершения опекуном сделок по распоряжению имуществом подопечного от своего имени и в своих интересах, а также совершения самим подопечным либо его незаконными представителями.

В случае регистрации опеки необходимо учитывать, что она может быть проведена лишь в случае, если право собственности (иное вещное право) на недвижимость самого подопечного зарегистрировано.

Регистрация сделок, совершаемых опекуном с недвижимостью подопечного в отличие от добровольной регистрации передачи недвижимости под опеку, обязательна.

Одним из основных документов в этом случае будет согласие органа опеки и попечительства на совершение конкретной сделки по отчуждению недвижимого имущества подопечного. Заявление на осуществление государственной регистрации подается в регистрирующий орган от имени подопечного.

Подтверждением полномочий опекуна является опекунское удостоверение либо постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении его опекуном.

Согласно ст. 40 ГК РФ опека над совершеннолетним гражданином прекращается после вынесения судом решения о признании его дееспособным, а над малолетним — по достижении последним 14-летнего возраста. В этом случае гражданин, осуществлявший обязанности опекуна, становится попечителем несовершеннолетнего без вынесения об этом дополнительного решения.

Попечительство над гражданином, признанным ограниченно дееспособным, прекращается после отмены ограничения дееспособности решением суда.

Попечительство над несовершеннолетними прекращается без особого решения по достижении несовершеннолетними 18 лет, также при вступлении их в брак и в других случаях приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия (п. 2 ст. 21 и ст. 27 ГК РФ).

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 1017 ГК РФ

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

О государственной регистрации доверительного управления, связанного с недвижимым имуществом, см. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Договор доверительного управления

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, необходимо ли заверять договор доверительного управления у нотариуса?

Ответы юристов (2)

Не обязательна, но лучше удостоверить.

ГК Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом
1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Добрый день, Людмила.

Договор доверительного управления не подлежит обязательному заверению нотариусом (есть доверительное управление наследственным имуществом, где есть определенное участие нотариуса, но как я понимаю это не ваш случай).

Вместе с тем вы должны учитывать, что в порядке п.2 ст.1017 ГК РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Регистрация договора доверительного управления, заключенного между родственниками

Подлежит ли регистрации договор доверительного управления нежилым помещением между дочерью ( собственник , физ.лицо) и отцом ( ИП на УСН доходы-расходы) или ( физ.лицо).

Ответы юристов (1)

Да, подлежит, как указано в законе

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Изменение Арендодателя при сдаче в аренду нежилого помещения

В данный момент физ лицо владеет нежилым помещением и сдает его по договору аренды на 10 лет федер сети. Физ лицо зарегистрирован ИП. Физ лицо хочет отказаться от своего ИП. Передать данное помещение в доверит управление, причем максимальный срок доверительного управления 5 лет (не точно). Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию? Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)? Какие здесь сложности и тонкости?

Ответы юристов (16)

Сторона в договоре не меняется — как был собственник физическое лицо, так и остался.

Доверительное управление — это управление имуществом другого собственника и ни коим образом это не влияет на заключенный и зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества. Просто в течение 5 лет Вы будете общаться не непосредственно с собственником, а с его доверительным управляющим.

Есть вопрос к юристу?

Закрывайте ИП и заключите договор доверительного управления с тем, кому будете помещение передавать

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 1012.
Договор доверительного управления имуществом
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?
Владимир

Читайте так же:  Как оформить выдачу подарков

почему они ущемляются, если у Вас указан срок в договоре 5 лет, все вопросы будет решать управляющий, которому будет передано помещение

Какие здесь сложности и тонкости?
Владимир

сложностей никаких не возникнет, от того, что Вы закроете ИП собственником Вы быть не перестанете

по договору аренды на 10 лет федер сети.
Владимир

договор от ИП или как от физ лица заключен?

Уточнение клиента

Товарищ адвокат. Читаю Ваши ответы по двум вопросам. Вы, вообще, не в теме. И отвечаете не на то и не так. Займитесь чем то иным. Спасибо

19 Июня 2015, 18:27

Статья 1016. Существенные условия договора доверительного управления имуществом

1. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:
состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
срок действия договора.
2. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию?
Владимир

достаточно направить арендатору уведомление о заключении договора доверительного управления, по окончании такого договора стороны вернутся к первоначальному положению (если не будет нового договора ДУ)

Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?
Владимир

нет, не ущемляются

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Прошу ответить на один уточняющий вопрос — это единственное помещение сдаваемое Вами в аренду?

В соотв. с п.2 ст.1016 ГК,

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

То есть срок договора доверительного управления 5 лет, если стороны не возражают против прекращения, то договор продляется.

Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию?

А зачем переоформлять договор? Просто собственник один и тот же, отличие в том, что договор заключается от имени доверительного управляющего.

Если же все-таки хотите переоформить, то по соглашению сторон настоящий договор расторгаете, и потом заключает договор доверительный управляющий в отношении данного помещения в интересах собственника

Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?

Не ущемляются, закон просто установил предельный срок — 5 лет, потом он продляется.

Считаю, что вам не нужно переоформлять договор на доверительного управляющего.
Проще оставить так, как есть. Арендатору направить письмо о том, что все обращения в рамках договора следует направлять ДУ.
В случае возникновения необходимости в заключении дополнительных соглашений к договору — ДУ просто будет заключать их от своего имени.

Все действия по изменению условий договора или его перезаключению в данном случае лишние.

При этом, передача имущества в ДУ не влечет за собой ограничения срока аренды вашего имущества. ДУ может заключить договор и на 20 лет, к примеру.

Владимир, договор доверительного управления действительно заключается на срок не более 5 лет. Мне представляется, что федеральная сеть теоретически может посчитать, что этим нарушаются ее права, которые предоставлены 10 летним договором аренды. Я бы рекомендовал в этом конкретном случае заключить с ДУправляющим агентский договор, предоставив ему совершать все необходимые действия по данному договору.

Владимир, пока выскажу только сомнение, что сданное в аренду имущество, можно передать в доверительное управление. Ведь доверительный управляющий должен принять имущество и управлять им, то есть, заключать договора от своего имени, а они уже заключены от вашего. Мне кажется, придется в любом случае перезаключать договора аренды. Сейчас еще подумаю.

Совершенно нет. ГК РФ разве предусматривает, что передача имущества в доверительное управление влечет за собой прекращение ранее заключенных договоров в отношении этого имущества?
Доверительный управляющий должен действовать в интересах учредителя доверенного управления. Соответственно, чтобы избежать ситуации самоуправства со стороны ДУ достаточно внести в договор доверительного управления соответствующие условия, касающиеся заключенного договора аренды.

Здравствуйте, Владимир. Срок договора аренды при передаче от собственника доверительному управляющему никак не уменьшается. Кроме того, Договором ДУ могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. К примеру ограничение по сдаче в аренду в течение 10 лет имущества иному лицу. Если все же договор аренды с федеральной сетью будет расторгнут, в таком случае можно будет данное условие исключить из договора ДУ. (По сути подводных камней лично я не усматриваю).

Вот в обратном (при доверительном управлении срок аренды не может превышать срока доверительного управления), проблемы бы имелись.

ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?
Владимир

не ущемляются интересы арендатора. Так как заключение договора доверительного управления никоим образом не влияет на действующий договор аренды. (Оба договора подлежат регистрации в Росреестре).

Нет. Меняется только лицо с которым будет вести свои дела арендатор. к которому обращаться по возникающим у него вопросам

Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию?
Владимир

Можете ничего не заключать, оставить договор как есть, но в вашем же интересе, чтобы арендатор знал договоре доверительного управления, ведь свои обязательства он будет исполнять управляющему. К нему же он будет обращаться и по любым вопросам, связанным с договором. Советую заключить доп. соглашение о перемене лиц в обязательстве к договору аренды. В вашем случае действующий договор аренды заключен на срок свыше 1 года и подлежит регистрации в гос органе. Значит и доп. соглашение вам будет нужно зарегистрировать.

Дело в том, что вообще оставить все как есть не получится, сейчас арендаторы платят на счет клиента, потом им нужно будет платить на другой счет, открытый непосредственно под управление именно этим имуществом и это обязательное условие.

Статья 1018. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении
1.Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от
другого имущества учредителя управления, а также от имущества
доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного
управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный
учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным
управлением, открывается отдельный банковский счет.

Так с этим никто и не спорит, Анна.
Владимир поставил вопрос о переоформлении стороны в договоре аренды.
Что, в принципе, абсолютно не нужные телодвижения.
Управляющий просто заключит дополнительное соглашение с арендатором об изменении порядка оплаты, уже в в рамках доверительного управления, и все.

Можно заключить доп. соглашение к договору аренды с указанием Ваших новых реквизитов (уже как физлица)

Далее, доверительный управляющий уведомляет арендодателей о заключенном договоре ДУ, это не обязанность, но необходимость, так как теперь он осуществляет управлением Вашим имуществом от своего имени.

Договор с арендаторами продолжает действовать (сроки не меняются).

Договор же с управляющим заключается максимум на 5 лет, но может быть пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение, если вы укажете это в договоре.

Владимир, доброе утро.

Еще в дополнение к Вашим вопросам. Переоформить сторону по договору можно дополнительным соглашением, если федеральная сеть не будет настаивать на внесении изменений в сам договор. Формально, собственником остаетесь Вы, но доверительное управление подразумевает под собой управление Вашим имуществом, но от имени доверительного управляющего так, как будто бы он был собственником. Нужно открывать отдельный счет, да и если не менять сторону в договоре, то стороной в обязательстве по договору аренды останетесь Вы, соответственно налог платите Вы, получаете прибыль на свой счет Вы, а это, как мне кажется, не соответствует Вашей задаче.

[Гражданский кодекс РФ][Глава 53][Статья 1017]

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть
заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого
имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление
подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход
права собственности на это имущество.

Статья 1020. Права и обязанности доверительного управляющего

[Гражданский кодекс РФ][Глава 53][Статья 1020]

1. Доверительный управляющий осуществляет в пределах,
предусмотренных законом и договором доверительного управления
имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Читайте так же:  Базовая пенсия 2018 году

Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.

В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.

Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.

В силу статей 450, 451Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из
которых стороны исходили при заключении договора.

Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

Статья 17. Основания для государственной регистрации прав

1. Основаниями для государственной регистрации
наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения
(обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

договоры идругие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской
Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход,
ограничение (обременение) прав.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ от 23 декабря 2013 г. N 765

91. При изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора формируются запись подраздела III-4 Единого государственного реестра прав о регистрации соглашения и заполняется в порядке, установленном разделом VII настоящих Правил, запись об изменениях к записи о регистрации договора аренды подраздела III-4, а также запись об изменениях подраздела III-1.
Запись в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав о государственной регистрации договора аренды не погашается.
Если условия соглашения об изменении договора аренды не приводят к изменению записей подразделов III-1 и III-4 Единого государственного реестра прав, то запись об изменениях к подразделам III-1 и III-4 Единого государственного реестра прав не заполняется.
(п. 91 в ред. Приказа Минэкономразвития России от 26.03.2015 N 169)

На основании чего сделан вывод?

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.»
Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества.Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

Анна, при всем уважении, но ваш вывод не имеет под собой законодательного обоснования.

соответственно налог платите Вы, получаете прибыль на свой счет Вы, а это, как мне кажется, не соответствует Вашей задаче.
Проворова Анна

С момента государственной регистрации договора доверительного управления и заключения дополнительного соглашения в порядок оплаты к договору аренды уже со стороны ДУ и регистрацией такого соглашения, никаких обязанностей по уплате налога у собственника имущества не возникнет. Налог будет обязан платить ДУ за счет имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

Смены собственника в данном случае не происходит.

Да, это так. Но для того, что бы оплата производилась на счет ДУ достаточно уведомить арендатора о том, что заключен договор доверительного управления и указать в нем новый счет для оплаты

Нужно открывать отдельный счет, да и если не менять сторону в договоре, то стороной в обязательстве по договору аренды останетесь Вы, соответственно налог платите Вы, получаете прибыль на свой счет Вы, а это, как мне кажется, не соответствует Вашей задаче.
Проворова Анна

Анна, доход от сдачи имущества в аренду в любом случае будет у собственника (учредителя управления, выгодоприобретателя), но никак не у доверительного управляющего

Статья 1015. Доверительный управляющий

3. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

В данном случае налог будет платиться из доходов полученных от использования имущества (аренды), а ДУ в данном случае будет выступать налоговым агентом по отношению к клиенту

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Комментарий к Ст. 1017 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает обязательную письменную форму договора доверительного управления имуществом независимо от субъектного состава и объектов, передаваемых в доверительное управление. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. В том случае, если объектом доверительного управления является движимое имущество, требование о составлении договора в виде единого документа законодательством не предусмотрено.

Если объектом доверительного управления является недвижимое имущество, как недвижимость, прочно связанная с землей, так и другие объекты, перечисленные в ст. 130 ГК РФ, в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Государственной регистрации подлежат и передача недвижимого имущества, и переход права собственности. Таким образом, регистрируется не договор доверительного управления, а передача имущества доверительному управляющему. Причем отсутствие регистрации передачи имущества влечет недействительность договора доверительного управления, что является определенным несоответствием между п. п. 2 и 3 комментируемой статьи.

2. В соответствии со ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления, также должны регистрироваться, причем только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

К заявлению о государственной регистрации договора должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приемки-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.

Прекращение доверительного управления в форме расторжения договора либо прекращения его как обременения права собственности самостоятельной государственной регистрации не требует (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2005 г. по делу N А10-6381/04-15-Ф02-1057/05-С2).

При передаче в доверительное управление предприятия к акту должны быть приложены следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст. ст. 132, 561, 563 ГК).

3. Регистрация договора доверительного управления может иметь в качестве основания решение суда, например, при доверительном управлении вследствие необходимости постоянного управления недвижимым имуществом подопечного (ст. 38 ГК).

При доверительном управлении имуществом гражданина, признанного безвестно отсутствующим в соответствии со ст. 43 ГК РФ, для регистрации необходимо представить следующие документы:

— решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК);

— постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении конкретного гражданина доверительным управляющим недвижимого имущества безвестно отсутствующего;

— договор доверительного управления недвижимым имуществом безвестно отсутствующего, заключенный между органом опеки и попечительства и управляющим, и акт приемки-передачи такого имущества, подписанный обеими сторонами.

Значение государственной регистрации передачи имущества по договору доверительного управления состоит в возможности доверительного управляющего осуществлять действия по доверительному управлению, а в случаях, предусмотренных договором, — и распоряжаться этим имуществом.

Доверительное управление между физ. Лицами. Возможно?

Хотим заключить договор на право доверительного управления квартирой. Собственник физ. лицо и исполнитель тоже физ. лицо. Нужно ли исполнителю регистрировать ИП или ООО на право управления квартирой? Или можно заключить договор, где оба участника будут физ. лицами?

И еще вопрос. Нужно ли в каком нибудь органе регистрировать нашу договоренность или хватит заключения договора и можно приступать к работе?

С уважением, Евгений.

Уточнение клиента

Напишите мои дальнейшие шаги. Я правильно понимаю, что мы составляем договор, подписываем его и с этим договором идем в Росреестр где передаем права на управление?

05 Июля 2017, 00:02

Ответы юристов (8)

Здравствуйте Евгений. Нет необходимости в регистрации ИП или ООО. ДДУ может быть составлен и между двумя физическими лицами. Скидываю образец договора в соответствии с последними нормами ГК​. Вам необходимо будет вставить свои реквизиты и внести необходимые Вам коррективы в разделе прав и обязанностей доверительного управляющего вашей квартирой.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Уточнение клиента

Аида, спасибо вам большое за пример договора. Я правильно понимаю, что мы заполняем договор, который вы прислали, подписываем его и с этим договором идем в Росреестр где передаем права на управление?

05 Июля 2017, 00:10

Есть вопрос к юристу?

В соответствии с п.1 ст.1015 ГК РФ, доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. ​Следовательно, исполнитель должен будет регистрировать ИП или юридическое лицо (ООО, АО). Заключить договор между двумя физическими лицами без статуса ИП у доверительного управляющего не получится. Договор доверительного управления недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с п.2 ст.1017 ГК РФ.

Читайте так же:  Государственная экспертиза проекта цена

Уточнение клиента

Я правильно понимаю, что мы делаем договор, подписываем его и с этим договором идем в Росреестр где передаем права на управление?

05 Июля 2017, 00:12

Для физического лица как доверительного управляющего (исполнителя) регистрация ИП обязательна, если он не выступает таковым в силу закона. В Вашем случае, исходя из вопроса, — это добровольное решение обоих сторон.

Поэтому путь длинный: регистрация ИП, заключение договора в письменной форме и его регистрация в Росреестре. Только потом исполнять договор.

​ст. 1017 Гражданского кодекса:

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Уточнение клиента

Я правильно понимаю, что мы составляем договор, подписываем его и с этим договором идем в Росреестр где передаем права на управление?

05 Июля 2017, 00:12

Договор доверительного управления может быть составлен между двумя физическими лицами. Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости (регистрируется передача прав).

Уточнение клиента

Я правильно понимаю, что мы составляем договор, подписываем его и с этим договором идем в Росреестр где передаем права на управление?

05 Июля 2017, 00:14

Да вы совершенно правы.

Уточнение клиента

А где взять точный пример договора?

05 Июля 2017, 00:18

В самом начале нашего с Вами диалога я вам скинула образец договора скачайте его

Скинула еще раз. Если не увидели сразу

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ КВАРТИРОЙ № _____

г. ____________________ ___________________________«___» ______________ _______ г.Гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Доверитель», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Доверитель передает принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: ________________________________________, общей площадью _______ кв.м для использования в целях ________________________________________ в доверительное управление Доверительному управляющему в течение _______ дней после подписания настоящего Договора, а Доверитель принимает ее.

1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики: общая полезная площадь — _______ кв.м; жилая площадь — _______ кв.м; количество комнат _______;

1.3. Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

1.4. Доверительный управляющий использует квартиру в течение всего срока Договора в соответствии с ее целевым назначением (для проживания).

1.5. Право собственности на указанное имущество подтверждается следующими документами: ________________________________________.

1.6. Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным жилым помещением исключительно в интересах собственника.

1.7. Передача жилого помещения в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

2. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА

2.1. Заключая настоящий Договор, Доверитель оказывает особое доверие Доверительному управляющему как лицу, способному наилучшим образом распорядиться принадлежащим Доверителю жилым помещением.

2.2. Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Доверителя.

2.3. Доверительный управляющий имеет исключительное право определять, какой способ его действия в отношении управляемого жилого помещения является наилучшим с точки зрения интересов Доверителя.

3. СРОК ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ ЕГО ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ

3.1. Срок действия настоящего Договора определяется с «___»______________ _______ года до «___»______________ _______ года.

3.2. Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи жилого помещения Доверительному управляющему. Передача жилого помещения осуществляется по акту о передаче имущества, подписанному с двух сторон. Передаточный акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю жилого помещения, а второй – Доверительному управляющему.

3.3. Договор может быть прекращен до истечения указанного в п.3.1 срока при возникновении следующих обстоятельств:

в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;
в случае ликвидации Доверительного управляющего;
в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;
при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
по соглашению сторон;
по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.

3.4. Доверитель вправе отказаться в любое время от Договора при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за последний месяц действия Договора.

3.5. При отказе одной стороны от Договора другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за _______ дней до прекращения Договора.

3.6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

4. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Доверительный управляющий обязан:

передать Доверителю все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления жилым помещением, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением причитающегося Доверительному управляющему вознаграждения, иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором;
производить расчеты с Доверителем в сроки и в порядке, установленные настоящим Договором;
в период действия настоящего Договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном порядке;
следить за использованием надлежащим образом переданного имущества, использование его соответственно его назначению и техническим особенностям;
требовать соблюдения правил пользования жилым помещением от нанимателей, в том числе правил безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
требовать содержания квартиры в надлежащем состоянии;
требовать от нанимателей возмещения ущерба, причиненного жилому помещению и установленному в ней имуществу по вине нанимателей либо третьих лиц при возникновении обстоятельств непреодолимой силы;
нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений;
предоставлять отчет о своей деятельности Доверителю;

4.2. Доверительный управляющий принимает на себя ответственность за урегулирование всех рисков, связанных с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего Договора. В случае утраты или повреждения оборудования Доверительный управляющий обязан за счет средств нанимателей жилого помещения отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Доверителя, в случаях наступивших.

4.3. Доверительный управляющий обязан информировать Доверителя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к переданному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Стороны вправе установить особые условия управления имуществом.

5.2. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.

5.3. Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.

6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ

6.1. Доверительный управляющий ежемесячно выплачивает Доверителю ________________________________________ рублей.

6.2. Доверительный управляющий имеет право на получение вознаграждения в размере _______% от дохода, полученного в результате доверительного управления. Причитающиеся Доверителю суммы должны ему выплачиваться ежемесячно, не позднее _______ числа месяца, следующего за истекшим месяцем, кварталом. Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, интернета осуществляется Доверительным управляющим за счет нанимателей жилого помещения.

6.3. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

6.4. Средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю выплачиваются наличными либо переводятся на расчетный счет указанный в дополнительном соглашении.

6.5. Доверительный управляющий ежемесячно перечисляет на расчетный счет Доверителя, указанный в дополнительном соглашении средства в размере месячной арендной платы за вычетом вознаграждения Доверительному управляющему и расходов по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, и ________________________________________.

7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЯ

7.1. Доверитель имеет право:

проверять исполнение Договора Доверительным управляющим и получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством;
предъявлять Доверительному управляющему в случае нарушения им настоящего Договора иски с целью вынесения судом решений, обязывающих его к исполнению Договора и устранению неблагоприятных последствий допущенных им нарушений;
в случае утраты доверия к Доверительному управляющему досрочно прекратить настоящий Договор в одностороннем порядке;
получать доходы по переданному в управление имуществу за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.

7.2. Доверитель обязан передать Доверительному управляющему все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Доверительный управляющий несет ответственность за любой вред или ущерб, причиненный им интересам Доверителя при управлении имуществом, за исключением вреда или ущерба, причиненного действием непреодолимой силы либо действиями Доверителя.

8.2. Долги по обязательствам, возникающим в связи с управлением имуществом, погашаются за счет полученных по нему доходов.

8.3. За непредоставление в _______-дневный срок по вине Доверителя помещения, указанного в п.1.1 настоящего Договора, Доверитель уплачивает пеню в размере _______% от суммы вознаграждения за каждый день просрочки.

8.4. В случае неуплаты Доверительным управляющим в сроки, установленные данным Договором, начисляется пеня в размере _______% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

8.5. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим Договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Споры, возникающие из настоящего Договора, разрешаются в судебном порядке, в установленном законом порядке.

10. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

10.1. Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: ________________________________________.

10.2. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.

11. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ДоверительАдрес регистрации:______________________________
Почтовый адрес:______________________________
Телефон/факс:______________________________
Паспорт серия, номер:______________________________
Кем выдан:______________________________
Когда выдан:______________________________
Подпись:______________________________
Доверительный управляющийАдрес регистрации:______________________________
Почтовый адрес:______________________________
Телефон/факс:______________________________
Паспорт серия, номер:______________________________
Кем выдан:______________________________
Когда выдан:______________________________
Подпись:______________________________

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.