Органы опеки при регистрации сделок

Особенности совершения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Любая сделка с недвижимостью – дело хлопотное и ответственное, тем более если в ней участвуют несовершеннолетние. Сегодня мы расскажем, к каким тонкостям придется приготовиться «взрослым», решившим, к примеру, купить или продать квартиру, одним из собственников которой является ребенок. А поможет нам в этом разобраться начальник отдела государственной регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Галина Гончарова.

— Галина Юрьевна, скоро 1 июня — День защиты детей. Как с этой точки зрения при совершении сделок с недвижимостью защищает российское законодательство наших детей?

— Общие правила совершения сделок в отношении имущества несовершеннолетних подопечных установлены в п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Они гласят, что все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних проводятся с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки, прежде всего, интересует, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка при совершении той или иной сделки, например, при продаже квартиры. В настоящее время нет четкого определения, в каких случаях орган опеки откажет, а в каких — даст разрешение и на каких условиях. Разумеется, решение об отказе должно быть мотивировано и оно может быть обжаловано в суде. После того как разрешение получено, родители, производящие сделку с квартирой, уже могут спокойно обращаться к нотариусу для удостоверения сделки по отчуждению, а после этого уже можно обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права от несовершеннолетнего к правоприобретателю.

— Поясните, о каких еще сделках может идти речь?

— Предварительного разрешения органа опеки требуется для сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего лица, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, для сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Кстати, разрешение органа опеки и попечительства на совершение любой из перечисленных выше сделок и обязательные для исполнения указания в отношении распоряжения имуществом подопечного выдаются в письменной форме для исключения в последующем возможных споров. Например, для выдачи родителями отказа от имени ребенка от его права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности или соседней комнаты, расположенной в коммунальной квартире, потребуется предварительное получение разрешение органа опеки и попечительства, поскольку в данном случае происходит отказ от принадлежащих подопечному (ребенку) прав.

Кроме того, статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.

— Кто конкретно вправе совершать сделки от имени несовершеннолетнего ребенка?

— Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории: лица в возрасте от 14 до 18 и малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние же в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки самостоятельно но с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. То есть договор будет подписывать несовершеннолетний ребенок (начиная с 14 летнего возраста) сам, а родители ставить в договоре отметку «Согласен».

— Какими могут быть последствия при приобретении недвижимости, где собственником или одним из собственников является несовершеннолетний?

Сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних (пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации, статья 169 ГК РФ) является ничтожной.

Сделка, направленная на отчуждение имущества несовершеннолетнего без предварительного согласия органа опеки, является оспоримой.

Правовые последствия совершения опекуном или подопечным (с согласия попечителя) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства сделки по распоряжению имуществом подопечного определены в ч. 4 ст. 21 Закона об опеке и попечительстве. При совершении сделки от имени подопечного без получения необходимого предварительного разрешения органа опеки и попечительства, последний, при обнаружении подобного факта, обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством (т.е. ст. 450-453 ГК), за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде несовершеннолетнего подопечного. При расторжении подобного договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном (попечителем) в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 15, 1064 ГК).

— Если имущество не отчуждается, а наоборот приобретается на имя несовершеннолетнего, надо ли в этом случае родителям получать согласие органа опеки и удостоверять сделку у нотариуса? И как быть, в случае, если одновременно с приобретением недвижимости возникает ипотека в силу закона?

При покупке или дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему согласие органа опеки не требуется, т.к. у ребенка не уменьшается имущество. Если происходит покупка, предположим, с рассрочкой платежа или за счет кредитных (или заемных) средств, или средств материнского капитала, при которых возникает залог в силу закона, то в этом случае также не требуется получение предварительного согласия органа опеки и попечительства.

— Дети, конечно, это святое. Но что будет, если несовершеннолетний, движимый желанием жить от родителей отдельно, захочет без согласия родителей продать свою долю в квартире? Ведь тоже ситуация из неприятных.

— Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 Гражданского Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (статья 175 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Читайте так же:  Росгосстрах страхование автомобиля осаго

— Есть ли у регистрирующего органа какие-либо требования к документам, подаваемым для регистрации сделки с участием несовершеннолетних, каковы особенности при регистрации таких документов?

— Закон о государственной регистрации недвижимости устанавливает обязательное правило, согласно которому сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Документы на государственную регистрацию нотариально удостоверенного договора вправе предоставить одна из сторон сделки или нотариус.

Сроки регистрации по нотариально удостоверенному договору сокращены: при подаче документов в бумажном виде – три рабочих дня с даты приема в органе регистрации прав и пять рабочих дней с даты приема в МФЦ нотариально удостоверенной сделки. Если такие заявление и документы предоставлены на регистрацию в электронной форме — срок регистрации составит 1 рабочий день со дня поступления документов в орган регистрации прав.(ст.16 Закона о регистрации).

Разрешение от опеки на сделку

Здравствуйте. Имею 3-х комнатную

квартиру в долевой собственности с двумя несовершеннолетними детьми по 1/3 на каждого. Дети прописаны там же. Несовершеннолетняя дочь получила в наследство 1/2 доли в 2-х квартире от родственника. Хочу продать эту 1/2 доли и купить однокомнотную. Нужно ли для данной сделки разрешение опеки?

Участник программы «‎Работаю честно»

Доброе утро, Яна! Без разрешения органов опеки продать 1/2 доли в 2-х комнатной квартире нельзя. Кроме этого, Вам нужно взять отказ от преимущественного права выкупа от другого собственника. Либо договориться о совместной продаже! С уважением, Арман!

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте! Да, разрешение потребуется. Обратитесь в территориальный отдел органов опеки и попечительства по месту жительства (регистрации) несовершеннолетнего.

Разрешение потребуется обязательно! Об этом в п.2 ст.37 Гражданского кодекса, а азб.3 п.3 ст.60 Семейного кодекса распространяет правила ст.37 ГК и на родителей. Обратите внимание на то, что сделка по продаже квартиры, в которой есть унаследованная доля ребенка должна иметь нотариальную форму и даже в том случае, если эта квартира будет продаваться целиком. Т.е. у Вас будет дополнительный расход. Когда будете истребовать разрешение у Опеки, то просите продать долю несовершеннолетнего с ПОСЛЕДУЮЩИМ приобретением на его имя равнозначной недвижимости, а не с ОДНОВРЕМЕННЫМ, в этом случае Вы сможете избежать обязательной нотариальной формы договора при оформления приобретения равнозначного жилья ребенку, да и рассчитываться по такой цепочке станет проще! Хотя в Вашем случае можно попробовать продать долю ребенка и без приобретения равнозначного объекта недвижимости, поскольку это не единственное его жилье и он зарегистрирован с Вами в той квартире в которой у него есть 1/3 доля, только учтите, что в этом случае Орган опеки потребует разместить средства от продажи его доли на лицевом счете открытом на имя несовершеннолетнего. Снять эти деньги Вы сможете только с разрешения Органа опеки.Однако Органы опеки даже в разных районах одного города часто имеют различные позиции. Поэтому обязательно воспользуйтесь советом Дмитрия Каредвы.

Разрешение органов опеки и попечительства.

Участник программы «‎Работаю честно»

А Вы обратитесь к ним еще раз и попросите переделать: «при условии последующего приобретения. » такая формулировка допустима.
Нормативных актов нет, только общее понимание того, что интересы н/л-го не должны быть ущемлены.

Николай во всех опеках эти разрешения называются по разному,но суть одна ,вам дают добро на продажу собственности,где ребенок сособственник,вы проводите здесь сделку,и сразу получая деньги здесь ,покупаете в другом регионе ,наделяя ребенка собственностью,предостовляете в опеку документы о наделении долей в собственности.Чтобы все было хорошо,наймите специалиста,а самый лучший вариант,это прописать ребенка в том регионе,где будите преобретать жилье,следовательно опека по месту жительства.

Участник программы «‎Работаю честно»

нет. Возможно продажа и покупк

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет. Продажа и покупка возможна только при согласии органов опеки. 2 вариант приобрести жилье на несовершеннолетнего в равной ценовой категории от 1/3 доли и предоставить в органы опеки и получить их согласие на продажу.

Если ООП написал так, значит по-другому не будет.

Из нормативных актов:
п.6 ст.8, п.4 ст.20 (118-ФЗ), ст.21 48-ФЗ, и п.4 ст.292 ГК.
Плюс, «Административный регламент предоставления государственной услуги «Оформление предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению жилых помещений в случаях, установленных законодательством Российской Федерации»

Такой регламент утверждается отдельно каждым правительством области, автономного округа или республики.

Там все написано.

Опека перестраховалась, чтобы вы выполнили ее решение. Как вас проконтролировать в другом регионе?
Если у вас действительно, в другом регионе, подобрана квартира, то договаривайтесь с продавцом в регионе -на поездку в Москву. Проведете сделку и стыковать регистрацию.. Или просите заменить разрешение, на последующую покупку. Странно, что опека видя другой регион, выдала такое разрешение. Но наверное много случаев, по невыполнению решения. С последующей покупкой, будет трудно найти покупателя -рисков много. Дисконт хороший должен быть.

если всё участники сделок по продаже и покупке собраны, разрешение опеки есть — подписали дкп в регионе, прилетели в Москву и подписали дкп здесь, зарегистрируется — отчитаетесь в опеке.

Какая такая у вас ситуация, что л-даете ребенка жилья?

Никаких нормативных актов в этом вопросе нет. Необходимо объяснять и договариваться.

Есть 2 варианта
1. Органы опеки дают разрешение на проведение сделки с последующим приобретением жилья на ребенка. Есть Орган опеки перестраховывается, то
2. Одновременная сделка здесь и в другом регионе. Прописываете сроки побольше в ДКП. У меня была такая сделка. Провели сделку в Зеленограде и вечером улетели в Краснодаре и на следующий день провели сделку там. Предварительный ДКП и документы на Краснодарскую квартиру представили в опеку да сделки и получили разрешение. После регистрации перехода права также представили документы в опеку. Есть конечно риск в том, что продавцы могут побоятся такой сделки потому что зависит от сделки в Зеленограде, но это лишь от не знания что это возможно.

Запрашивают документы в органы опеки

Здравствуйте. Я продаю квартиру, нашелся покупатель и он просит с меня копии документов в опеку. Говорит нужно предоставить документы в опеку, для того чтобы разрешили его детей выписать. Меня это напрягает, что мне надо комуто предъявлять документы, и не понятно до конца купят у меня квартиру или нет, чтобы кудато ходить. Что посоветуете? Относить документы?

Участник программы «‎Работаю честно»

Напрягаться не стоит, но посоветую:
1) обратиться к специалисту
2) оформить обеспечительный платеж/задаток/предварительный договор с покупателем, что выражает серьезность намерений сторон по сделке
3) и только после этого что-то предъявлять покупателю и ходить по инстанциям для организации сделки

Читайте так же:  Собственность водоём

Написали вопрос не совсем понятно.
В некоторых регионах, чтобы снять с регистрации детей, необходимо уведомить ООП куда детей будут регистрировать в дальнейшем

Либо, чтобы купить у вас квартиру, покупатель продает своё жильё, где собственниками явл-ся дети. В этом случае необходимо письменное разрешение ООП на продажу жилья покупателя. Для этого необходимо предоставить документы на квартиру, которую будут приобретать взамен проданной, где детей необходимо вновь наделить долями.

Не напрягайтесь,пусть покупатель внесет авансовый платеж за квартиру ,а далее действуйте по стандартной схеме)

Участник программы «‎Работаю честно»

Для опеки нужны оригиналы и копии. Оригиналы возвращают. У Вас стандартная ситуация при покупке квартиры на имя несовершеннолетнего, ничего тут сверхестественного нет. Надо полагать, что будет альтернативная сделка: Ваш покупатель продает что-то свое, где собственников является ребенок и одновременно приобретает Вашу квартиру. Да, это сложнее чем обычная продажа, дольше, с вероятностью получения отказа органов опеки, требуется больше документов, но все же решаемо.
Раздавать свои документы всем подряд конечно же нет необходимости. Обговорите с покупателем все нюансы предстоящей сделки, предусмотрите ответственность сторон и зафиксируйте все это на бумаге, т.е. заключите соответствующий договор. И начинайте готовится к сделке. Избитый конечно совет, но с собственным риэлтором все это будет грамотнее и с большей вероятностью осуществления.

Участник программы «‎Работаю честно»

Даниил, не избитый). Это должно звучать как мантра — обратитесь к специалисту!

В какие органы опеки обращаться?

Добрый вечер Елена. По месту постоянной регистрации ребенка.

Спасибо большое! Я на это надеялась!

Участник программы «‎Работаю честно»

Получать разрешение опеки необходимо по месту постоянной регистрации ребенка.

Спасибо большое! Я на это надеялась!

Участник программы «‎Работаю честно»

По месту регистрации несовершеннолетнего.
Вам в какой-то мере повезло: будь это в Москве, здешние ооп вряд ли бы дали разрешение на продажу — посчитали бы ухудшением условий потерю московской недвижимости и регистрации.

Скажите, пожалуйста, а прокатит ли такое разрешение (саратовских органов) при регистрации сделки в московской регпалате? И не сможет ли потом московский орган опеки опротестовать такую сделку? В Саратовском органе получено предварительное разрешение, в московской опеке мне надо получить акт осмотра продаваемой квартиры. Не получится что они мне скажут «милости просим за разрешением к нам и никак иначе»? У них нет таких полномочий? Заранее спасибо! Это очень важно.

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет, не получится. Московская опека лишь даст бумажку, которую от нее хосет увидеть саратовская опека.
В регпалате сидят не дураки (ну, почти их нет. ) и им главное, чтобы разрешение на продажу было. Поверьте, просто так опека не будет нагружать себя бумагами и делами, если это находится не в ее территориальной зоне.

Участник программы «‎Работаю честно»

Елена, Вам предстоит обратиться по месту постоянной регистрации ребенка.

С одной стороны это упрощает дело (в Москве пройти опеку сложнее).
С другой стороны — жилая площадь предоставляемого объекта (или доли) должна быть больше чем жилая площадь доли квартиры в Москве. + стоимость объектов может значительно отличаться + условия в жилом помещении (т.е. жилой дом с печкой и туалетом на улице — не подойдет), о нежилой мы даже не говорим. Все эти нюансы Вам подробно объяснит специалист из опеки, у него же возьмите список документов для получения разрешения на отчуждение доли несовершеннолетнего. ГЛАВНОЕ: не предполагайте как Вы это сделаете, а сразу обратитесь в отдел опеки вашего района. + Привлечение к работе специалистов по недвижимости (в Москве и и по месту прописки) значительно сократит время и сбережет Вашу нервную систему.
Успехов.

Скажите, пожалуйста, а прокатит ли такое разрешение (саратовских органов) при регистрации сделки в московской регпалате? И не сможет ли потом московский орган опеки опротестовать такую сделку? В Саратовском органе получено предварительное разрешение ( жилая доля больше, в новостройке, в городе, условия хорошие; нежилое помещение тоже новое от застройщика в этом же доме), в московской опеке мне надо получить акт осмотра продаваемой квартиры. Не получится что они мне скажут «милости просим за разрешением к нам и никак иначе»? У них нет таких полномочий? Заранее спасибо! Это очень важно.

Участник программы «‎Работаю честно»

Елена, Вам в один голос все ответившие на Ваш вопрос сказали — по месту постоянной регистрации ребенка. В органах опеки свой регламент (хотя я согласна с тем, что Москва это отдельное государство, сама лично столкнулась в вопросах медицины).
Ваши переживания (дадут-не дадут) говорит о том, что Вы решаете этот вопрос без специалистов по недвижимости (специалисты часто сталкиваются с такими клиентами, которые сами пытаются решать подобные вопросы). Сделка (тем более сразу две) это для большинства клиентов состояние легкой степени неадекватности, и это нормально. Только этих ночных мыслей (Вы ведь вечером пишете) можно было бы избежать работая со специалистом.
Я ни в коем случае не хочу сказать, что это сложно и справиться с этим могут только они.
Вы на правильном пути (самостоятельном), решение принимает в Вашем случае не Москва, и оно будет (при правильном соотношении площадей и цен) для Вас положительным, его уже никто не отменит (не будет оснований со стороны опеки). + Вы же подавали документы в опеку вместе с папой.

Я ходила в опеку на консультацию с тамошним начальником, заведующим этими вопросами. Папу ( мы давно уже в разводе и живет он в Москве) разрешили лично не приводить, а взять с него нотариальное согласие с моим решением и решением органов опеки. С папой беседа проведена, напишет все как требуется. Опеку мой вариант устроил, да и мы живем тут уже 4 года, ребенок ходит в школу, внеклассные занятия. Квартира, в которой будет доля ребенку, уже есть, прописка сделана в ней. Квартира трешка, по площади в полтора раза больше московской, куплена по ипотеке, после погашения ипотеки на сына оформим половину (опека разрешила так, с меня возьмут нотариальное обязательство). Нежилое от застройщика, с оформлением они мне сами помогут. Т.о. в регионе мы все оформим самостоятельно.
А вот в Москве я как раз обратилась к специалисту, уже после того как опека дала предварительное разрешение. И именно специалист мне очень уверенно сказал, что я ошибаюсь и надо разрешение получать в Москве, по месту нахождения имущества. Собственно поэтому у меня закрались сомнения.
И я очень рада что здесь мне все в один голос сказали, что разрешение надо получать по месту регистрации ребенка, мне это только на руку!
И да, когда я вчера получила паспорт с новой пропиской, муж мне так и сказал: » теперь ты гражданка РФ, а не гражданка Москвы»)))))

Читайте так же:  Как заверить доверенность организацией

Органы опеки и документы для Росреестра

Участник программы «‎Работаю честно»

Вот так и хочется сказать. спросите у своего риэлтора. Сложная альтернативная сделка с опекой, с разными регионами проведения сделок и все самостоятельно. Сходите на консультацию в Росреестр и узнайте. Риэлторы, в большинстве своем работают со «своими» регистраторами, именно поэтому мы всегда идем на сделку с полной уверенностью того, что проблем по ней не будет.

В каждом пакете документов должны быть разрешения органов опеки и попечительства на продажу и покупку недвижимости несовершеннолетних.Но пока не зарегистрируют покупку,продажу регистрировать не станут.

Участник программы «‎Работаю честно»

Зависит от гос.регистратора: иногда достаточно Расписки из другого отдела Росреестра, но чаще требуют оригиналы зарегистрированных документов по альтернативной квартире. Поэтому сначала следует сдать на регистрацию альтернативу в регионе, через некоторое количество дней — документы по продаваемой квартире, затем предоставить доп.документы.
Приостановка обязательно будет, если Распоряжение опеки с одновременной покупкой.

Можно подать и одновременно, в СПБ через МФЦ, в регионе -в Росреестр. Потом получить свидетельство в регионе (напр., ч/з доверенных лиц) и донести либо скан, либо нот.копию. Регистратор св-во по встр. покупке не читает, у меня была техошибка (неверная дата ДКП), так регистратор не заметил. В такой ситуации приостановки может ине быть, а если и будет — донесли и все. Росреестру лень связаться : из СПб в Ленобласть они посылают письменный запрос, ХХ! век, нанотехнологии, .

И еще. Не забудьте предоставить в органы опеки договор и свидетельство на новый объект в другом регионе. (копии)

Экое, господа, препаскуднейшее чтиво получилось. Не надо перед свиньями бисер метать, дикари-с, не поймут- с. Не хотят с «огентами» дела иметь -ну и ладно, насильно мил не будешь. Стоматологи тоже уроды -вот пусть берут в руки по шуруповерту, и перед зеркалом, зубки починяют, а холодная сварка им в помощь. А колеса классно разбортировать с помощью лома » в мозолистых крестьянских руках» и с упоминанием . матери. И не надо оправдываться — я, например, на дурацкий вопрос -«А вы агент?» — отвечаю -«да, я дармоед-риелтор». Это при том, что реклама моих объектов идет от агентства. Я часто предлагаю тем, кто в начале пути говорит про легкось сделки, пойти в стажеры. Только в конце люди говорят -«ну и головняк! Сколько всего знать надо!»

Тысячу извинений, что-то сделал не так, эта реплика блог Ольги Черненко «Купить квартиру самому или обратиться к риэлтору?»

«так как у моих риэлторов по данному вопросу мнения расходятся» — новая тенденция нанимать несколько риэлторов .

Опека при сделках с недвижимостью

Несовершеннолетние дети иногда также являются собственниками недвижимости и участниками сделок с ней. В таких случаях процесс сбора необходимых для продажи документов усложняется в разы, ведь появляется необходимость получить разрешение органов опеки попечительства на отчуждение принадлежащего ребенку имущества. Нарушение порядка обращения в такие органы и получения справок влечет за собой срыв сделки, либо признание ее недействительной. Поэтому следует учитывать ряд особенностей проведения сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних.

Общие понятия о дееспособности несовершеннолетних

В Гражданском кодексе РФ есть понятие малолетние лица – не достигшие 14 лет, и несовершеннолетние — лица, возраст которых находится в границах от 14 до 18 лет. Такие граждане считаются ограниченно дееспособными, не могут самостоятельно совершать юридически значимые действия, в том числе сделки с недвижимостью, даже принадлежащего им на праве собственности. От лица малолетних юридические действия могут совершать только их законные представители: родители, усыновители, опекуны или попечители. Опека устанавливается над детьми до 14 лет, а попечительство – над лицами от 14 до 18 лет. Несовершеннолетние граждане вправе сами принимать решения и подписывать документы, однако, с обязательной оговоркой о письменном согласии законных представителей.

Роль органов опеки и попечительства в сделках с недвижимостью

Органы опеки и попечительства в РФ – органы государственной исполнительной власти, которые осуществляют надзор за соблюдением прав и интересов малолетних и несовершеннолетних граждан. При осуществлении сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, органы опеки проверяют, прежде всего, тот факт, чтобы в результате проводимых действий купли-продажи имущества доля ребенка в нем не уменьшилась, а жилищные условия не ухудшились. Для получения письменного согласия на совершение сделок с недвижимым имуществом ребенка необходимо предоставить в органы опеки пакет документов: паспорта всех участников сделки, оригиналы свидетельства права собственности на квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги.

В случае, если ребенок является собственником доли в продаваемой квартире, но не прописан в ней, то необходимо предоставить выписку из домой книги с места его регистрации. Сотрудник органов опеки формирует пакет документов и передает их для согласования в комиссию, которая действует при муниципалитете. Глава муниципалитета подписывает распоряжение, содержащее в себе четкие указания, при каких может быть совершена сделка.

При вынесении положительного ответа на проведение сделки, органы опеки руководствуются интересами детей, и в случае, если несовершеннолетний взамен продаваемой доли получает равноценную или большую. При этом еще может учитываться район, где приобретается новая жилплощадь и условия проживания в ней. Если они будут хуже существующих, орган опеки, скорее всего, откажет в проведении сделки. В случае если государственные органы отказали родителям в продаже квартиры, посчитав, что они ущемляют интересы ребенка, а законные представители с этим не согласны, они имеют право обратиться в суд для рассмотрения данного дела.

На какие сделки требуется разрешение органов опеки?

Помимо купли-продажи недвижимого имущества, разрешение органов опеки потребуется на совершение следующих операций с недвижимостью:

  • дарение недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;
  • залог недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
  • действия по сдаче в наем или в аренду, предоставление в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
  • обмен имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от преимущественной покупки доли;
  • раздел имущества несовершеннолетнего;
  • отказ от наследства, причитающегося несовершеннолетнему;
  • выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
  • другие сделки, влекущие за собой изменение (уменьшение) имущества несовершеннолетнего.

Таким образом, сделки с участием несовершеннолетних являются более сложными по сравнению с обычными. Увеличивается срок сбора документов, вероятность отказа органов опеки достаточно велика. Но если действовать в интересах ребенка и предоставить все необходимые документы, немного помучавшись, можно все же добиться желаемого.