Как разорвать договор аренды квартиры

Содержание:

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов. В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Расторжение договора аренды

Необязательно ждать, пока истечет текущее соглашение, есть несколько способов разорвать отношения с арендодателем/арендатором законным путем. Но даже если это желание обоюдное, процесс расторжения нужно правильно оформить, это исключит претензии от арендатора/арендодателя в будущем.

Какие существуют способы разрыва соглашения?

Расторжение договора аренды производится следующими способами:

  • по обоюдному согласию – самый простой способ, достаточно лишь заключить соответствующее соглашение;
  • в одностороннем порядке;
  • через обращение в суд.

Два последних способа чаще всего используются, когда арендатор/арендодатель нарушают правила документа об аренде. Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков.

Читайте так же:  Начисления выплат по осаго

Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию?

Расторжение договора аренды может требоваться по разным причинам:

  • арендатор/арендодатель нарушали правила соглашения, но пришли к компромиссу без привлечения правоохранителей;
  • возникли личные обстоятельства, например, арендодателю срочно понадобились денежные средства и он решил продать сдаваемый объект.

Не всегда расторжение договора аренды основывается на негативных факторах. Независимо от причины такого решения, в соглашении нужно указать:

  • причины;
  • стадия, на которой находится исполнение договора. Здесь нужно отразить передан ли был объект в пользование, либо сделать это владелец не успел;
  • обязательный пункт – взаиморасчет арендатора/арендодателя. Финансовых претензий у арендодателя/арендатора остаться не должно. Средства за неиспользованный период могут быть возвращены (эти условия рекомендуем указать в документе об аренде);
  • оговаривается срок, в течение которого имущество вернется в собственность владельца.

Арендатор может вернуть имущество в момент заключения дополнительного соглашения. В целях подстраховки желательно составить акт приема/передачи, в документе арендатор/арендодатель ставят подписи, подтверждая этим, что претензий друг к другу у них нет. В акте детально описывается арендованный объект, его состояние, наличие дефектов. Если дефекты появились по вине временного владельца, то в документ вносится положение о компенсации убытка.

Считать расторгнутым договор аренды можно после подписания соответствующего соглашения. В нем при необходимости указывается другой срок расторжения, когда документ станет недействительным.

Учтите, если соглашение об аренде оформлялось у государственного регистратора, то и его отмена регистрируется так же.

При каком условии возможно обращение в суд от арендатора?

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в «разумные сроки», степень «разумности сроков» устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  • сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  • в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

  • при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
  • нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
  • при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Односторонний разрыв соглашения – как правильно его оформить?

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

  • реквизиты арендодателя/арендатора;
  • обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
  • сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

В каких еще случаях может потребоваться досрочное расторжение договора аренды?

Выше перечислены основные причины и типовой алгоритм расторжения договора аренды. Но нужно учитывать индивидуальные особенности ситуации. Несколько примеров разберем:

  • выше мы указывали, что нарушение сроков оплаты является основанием для арендодателя разорвать соглашение. Если средства были перечислены до получения сообщения от владельца имущества, то собственник все равно имеет право аннулировать договор. Но если с момента оплаты долга прошло достаточное количество времени, новых просрочек не было, то считать этот инцидент основой для отмены соглашения об аренде уже нельзя. Уточнений по поводу «достаточности» срока нет, этот вопрос устанавливается в каждом конкретном случае;
  • в ситуации, если земельный участок арендован, но на нем находится недвижимое имущество (являющееся собственностью арендатора), то расторжение договора аренды возможно. Алгоритм тот же, закон поясняет это тем, что разрыв соглашения об аренде не выводит имущество из собственности арендатора;
  • гибель арендатора/арендодателя не означает расторжение договора аренды. Все права переходят наследникам, об этом говорит 617 ст. ГК. исключение это те случаи, когда соглашение с умершим заключалось с учетом его личных качеств;
  • расторжение договора аренды невозможно на основании того, что арендатор/арендодатель находится в менее выгодном положении. Например, собственник может, а временный владелец не может досрочно аннулировать документ об аренде. Этот аргумент временным собственником использоваться не может. Логичным в этой ситуации было бы подать иск, через суд можно в соглашение включить нужные пункты и выправить ситуацию.

Эти примеры мы привели для того, чтобы показать, что каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Расторжение договора аренды до срока, указанного в документе, возможно. Сделать это можно несколькими способами – решить вопрос миром или воспользоваться соответствующим пунктом в соглашении об аренде. В крайнем случае вопрос решит суд, так что безвыходной ситуации точно не будет.

Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры и вернуть залог за месяц?

Снял квартиру . Приехал посмотрел вроде все нормально было . Но заключив договор обнаружил что половина мебели и техники в квартире сломана . Кран в ванной протекает на пол . Можно ли считать поломанную мебель и технику как причину рассторжения договора и возврата залога за последний месяц . Договор заклбчен на пол года . Прописано что если я сьежаю то деньги за последний месяц не возвращаются

Ответы юристов (2)

​Вы можете расторгнуть договор при отсутствии согласия собственника жилого помещения в судебном порядке и вернуть деньги согласно

ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Позиции высших судов по ст. 451 ГК РФ >>>

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
КонсультантПлюс: примечание.
Изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Читайте так же:  Приказ путина о сокращении

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вы можете потребовать расторжения договора. На каких условиях Вы можете расторгнуть договор аренды обычно оговаривается в договоре, предусматривая обязательное предварительное (обычно за месяц) уведомление хозяина.

Если в договоре срок не прописан, то в соответствии со статьей 687 Гражданского кодекса РФ уведомить надо за 3 месяца.

На практике хозяин квартиры может потребовать уплатить штраф или не возвращают залог. Поскольку сумма довольно приличная, равная стоимости платы в месяц, Вы не обязаны ее уплачивать.

Если хозяин не возвращает Вам деньги, Вы вправе подать иск в суд о неосновательном обогащении собственника и потребовать вернуть деньги.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Досрочное расторжение Договора аренды квартиры (до 11мес.) в моей собственности

Я отправила телеграфом заявление о расторжении Договора за 30 дней, но Арендатор почтальону дверь не открыл, на почту не явился. Задолженность по арендной плате почти 3 месяца. Арендатор является опекуном и проживает с 7-летним ребенком. Выезжать отказывается. Я написала заявление в опекунский совет и уведомила о досрочном расторжении договора Аренды.Имею ли я право, как собственник, вселиться в мою квартиру и проживать там со своими родственниками? Пожалуйста, помогите! Арендатор сам является юристом по Гражданскому Праву.

Ответы юристов (32)

Елена, добрый день.

Выложите пожалуйста скан договора найма. Или опишите какие условия расторжения договора в нем указаны.

Уточнение клиента

Арендодатель обязуется предупреждать о досрочном расторжении Договора за 30 дн.

Досрочное расторжение в случае нарушения порядка оплаты п.1.2 ( арендная плата вносится не позднее 25 числа каждого месяца ).

18 Марта 2015, 13:13

Есть вопрос к юристу?

Злоупотребляет своими правами, как юрист… Выложите, пожалуйста, договор для ознакомления.

Тот факт, что он почтальону дверь не открыл и не явился на почту, не означает, что вы нарушили условие об обязательном извещении арендатора. Вы извещение направили — значит, свои обязанности выполнили.

Подавайте иск в суд о расторжении договора аренды с требованием взыскать задолженность по арендной плате и освободить квартиру.

После того, как договор аренды будет расторгнут в судебном порядке, Арендатор будет находится в вашей квартире на незаконных основаниях.

И вы сможете уже явиться в свою квартиру с судебными приставами для принудительного выселения.

внимательно изучите договор аренды, обычно он содержит положение о расторжении договора в связи с нарушением условия об оплате если он есть то расторгайте договор на этом основании.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

как я понимаю вы это сделали а уклонение от получения это уже его проблема.

кроме того попробуйте вручить лично в присутствии 2-х свидетелей.

а вообще если арендатор уклоняется от принятия корреспонденции то вероятнее всего придётся обращаться в суд и в судебном порядке расторгать договор и выселять арендатора.

конечно можете выселить, т.к вы собственник, а так же можете поменять замок и выставить вещи за дверь, уведомив по телефону о том, что в теч часа вещи будут на лестничной площадке Статус опекуна не освобождает от обязанности соблюдать условия договора, арендную плату вправе взыскать в суд порядке, А ТАК ЖЕ НАЧИСЛИТЬ ПРОЦЕНТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ДЕНЬГАМИ ПО СТ 395 ГК РФ, И ВЫСЕЛИТЬ МОЖЕТЕ ТАК ЖЕ В СУД ПОРЯДКЕ, подав иск о выселении и прекращении правом пользования помещением

Елена, добрый день.

Вы вправе расторгнуть договор в любом случае, по причине не внесения платежей более двух раз. Вы уточните пожалуйста, у Вас договор найма или аренды? Единственное, если вашим договором не предусмотрено вне судебное расторжение договора, то придется делать это в судебном порядке.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

[Гражданский кодекс РФ][Глава 35][Статья 678]

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для
проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его
в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если
договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить
коммунальные платежи.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев,
если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном
найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении
установленного договором срока платежа;

Уточнение клиента

У нас Договор аренды (наверно, это неграмотно, но такой был у нашего риелтора).

Тем не менее, предусмотрено расторжение договора во внесудебном порядке:

-Арендодатель обязуется предупреждать о досрочном расторжении Договора за 30дн

-Досрочное расторжение в случае нарушения порядка оплаты п.1.2 ( арендная плата вносится не позднее 25 числа каждого месяца ).

На сегодня 2 мес. неоплачено, 3 раза нарушение сроков, коммуналка неоплачена ни разу, хотя в Договоре прописано.

Можем ли мы вселиться без суда?

18 Марта 2015, 13:56

Здравствуйте. Если предметом найма была полностью квартира и в договоре не прописано Ваше право проживать наряду нанимателем, то боюсь, что пока договор найма не расторгнут, вселиться Вы не сможете.

Договор когда заканчивает своё действие?

Вам нужно подавать в суд на расторжение договора найма, в связи с невнесением оплаты за квартиру и требовать выселения нанимателя.

ГК РФ
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Со своей стороны Вы выполнили обязательства, извещение направили, а то что он его отказывается получать, уже неважно..

Согласно 687 ГК

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает

Нужно обратиться в суд и в судебном порядке расторгать договор найма квартиры.

Со своей стороны Вы условия договора соблюли, арендатор условия нарушил, что является основанием для расторжения договора досрочно, что Вы и сделали уведомив за 30 дней, При отказе освободить помещение, обращайтесь либо в суд, либо как я описала выше

У Вас предусмотрен вне судебный порядок расторжения в договоре?

Уточнение клиента

Анна, у нас предусмотрены условия для досрочного расторжения — я написала пункты. Являются ли эти условия внесудебным порядком?

18 Марта 2015, 14:03

Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Полагаю будет правильным, одновременно с расторжением договора найма проси суд выселить Вашего должника.

Читайте так же:  Как оформить субсидию в артемовске донецкой области

Такая же ситуация как у Вас

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
03 марта 2015 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

Порядок Ваших действий зависит от того, как в договоре прописан порядок его расторжения/отказа от исполнения.

Если в договоре указано, что Вы вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, направив нанимателю уведомление, — то Вы свою обязанность выполнили, однако в случае отказа нанимателя покидать жилое помещение Вам все равно придется обращаться в суд с требованием о выселении. Можно, конечно, обратиться в полицию и указать, что в Вашем помещении лица, не имеющие права там находится, но на вопросы прибывших полицейских наниматель покажет договор найма и несовершеннолетнего ребенка, полицейских довод о невнесении им платы не убедит, никаких мер полиция не предпримет, отправив решать гражданский спор в судебном порядке.

Если в договоре про возможность в досудебном порядке расторгнуть не указано — тем более придется обращаться в суд с иском о расторжении договора, взыскании платы за найм, процентов за пользование деньгами за период просрочки, выселении нанимателя и иных проживающих с ним лиц (ребенка). После вступления решения суда в силу выселением будут заниматься уже приставы.

При этом срок разбирательства довольно длительный, минимум месяц в суде первой инстанции, потом месяц на вступление решения в силу, а если наниматель обжалует его — еще месяц-два в суде вышестоящей инстанции. К сожалению, с такой крайне неприятной ситуацией наймодатели и арендодатели сталкиваются повсеместно, а закон не имеет быстрой схемы расставания с недобросовестными нанимателями/арендаторами.

(Некоторые граждане придерживаются следующей схемы — после направления уведомления о расторжении договора в отсутствие нанимателя в присутствии свидетелей вскрыть замок, составить опись имущества нанимателя, закрыть имущество в одной комнате, сменить замок, в присутствии свидетелей открыть явившемуся нанимателю комнату с вещами и предоставить возможность забрать их. Однако стоит помнить, что это подпадает под административное нарушение — самоуправство, такие действия незаконны и юрист рекомендовать подобный способ решения проблемы не может… )

Вы конечно имеете право вселиться, т.к. вы являетесь собственником данной квартиры, более того, договор предусматривает выселение в досудебном порядке

А как? Дверь ломать? так полицию вызовет и будете уже Вы оправдываться. Не драку же затевать с нанимателем. С учётом того, что он сам юрист, он явно понимает, что поступает незаконно, но просто тянет время.

Так что именно с точки зрения закона путь один, в суд.

Елена, считаю что если арендатор уклоняется от принятия писем то не сможете, т.к. у Вас есть договор и соблюсти его порядок вы не сможете. полиция и участковый закроются от Вас договором, и не будут разбираться кто и что не оплачивает, поэтому только суд.

суд же Вам потребуется в случае если арендатор получив уведомление откажется съехать.

Из содержания данной нормы следует, что если почтальон пытался вручить телеграмму адресату, но не застал его дома, после этого опустил в почтовый ящик уведомление о необходимости явиться на почту за получением телеграммы, но адресат этого не сделал, то можно считать извещение врученным и после истечения 30-дневного срока собственник квартиры вполне может туда заселиться. Только нужно, на мой взгляд, заручиться письмом с почты о том, что телеграмма доставлялась адресату, в связи с тем, что он не находился дома, то ему оставлено уведомление о необходимости явиться за получением телеграммы на почту, что им сделано не было, в связи с чем телеграмма возвращена отправителю за истечением срока хранения.

Уточнение клиента

Марина, большое спасибо за статью. Но я так и не поняла, могу ли я вселиться без постановления суда, если все условия договора соблюдены? И чем это мне чревато?

18 Марта 2015, 14:23

Вселиться-то вы можете, но вот выселить его (без его согласия) смогут только судебные приставы.

Да безусловно, но если наниматель не захочет выселяться, то силой его выселить не сможете. Просто законом такое не предусмотрено

Да являются, выселить при его не жалении можно только по решению суда, путем получения исполнительного лсита и предъявляения его для исполнения приставам

Елена, заселиться-то Вы сможете, но как Вы намерены поступить с проживающим в квартире нанимателем?

Как я указывала ранее, полиция его не выселит. Сам он явно не уйдет. Нужно обращаться в суд и требовать его выселения.

Вы не путайте Ваше заселение и его выселение. Это два юридически разных действия, Ваше вселение не означает автоматическое его выселение. Он может настаивать на том, что уйдет только после вступления в силу решения суда о выселении — и, как бы это не было неприятно и несправедливо, он будет прав.

По Закону, можете. Вы пробовали с участковым приходить к арендатору? Дело в том, что если эта женщина принципиально не собирается выезжать, то выселить ее через суд, придется все равно только с помощью судебных приставов, то есть силовым методом, попробуйте начать с участкового.

Можете, Вы собственник и вы имеете право находится в данной квартире, и не имеет значения проживают там третьи лица или нет Для Вас никаких последствий не будет, непереживайте

Вы собственник квартиры, если 30-дневный срок истек, то договор считается расторгнутым. Я бы на Вашем месте обратилась по этому поводу к участковому, показала ему все документы, Пусть он со своей стороны окажет Вам содействие в освобождении Вашего жилья. В отсутствие арендаторов лучше не вселяться, т.к. потом могут возникнуть какие-нибудь имущественные претензии ( Придумают, что у них что-либо пропало). Лучше сделать это в присутствии участкового.

Я бы не стала особо полагаться на помощь участкового. Среднестатистический участковый, только заслышав, что в квартире юрист и несовершеннолетний, которого планируют выселить «вникуда», а также что имеется спор по гражданскому договору, даст отказной материал, отправит решать проблемы в суде и даже близко к такой квартире не подойдет во избежание ответственности за превышение полномочий. Не уполномочены участковые выселять граждан из жилых помещений при наличии обычного спора в рамках гражданского права.

Анастасия абсолютно права, вопросы о вселении и выселении по закону решаются исключительно судом, а сами решения исполняются судебными приставами. Участковые бывают разные. Возможно Ваш и согласится помочь, а его беседы будет достаточно и жильцы съедут. А так, чтобы не было проблем лучше все решать все в судебном порядке. Как собственник арендатор вправе и сейчас вселиться в квартиру, но как бы потом не оказалось, что вдруг обнаружится какая-нибудь несуществующая пропажа вещей арендатора ( потом доказывай, что не было).Лучше сначала их выселить, а потом уже въезжать. Но это займет определенное время.

Уточнение клиента

Марина, спасибо. Но мне вот что непонятно, если у нас предусмотрено договором досудебное расторжение, считается ли договор расторгнутым? Сейчас у меня ГЛАВНЫЙ ВОПРОС не о выселении ( это понятно через суд ), а о моем ВСЕЛЕНИИ с родственницей и моей собакой. Имеет ли он право нас не впустить? Помогите пожалуйста!

18 Марта 2015, 16:38

А когда у Вас истекает срок договора?

Уточнение клиента

Срок окончания 22 июля 2015г.

18 Марта 2015, 16:23

В связи с вышеуказанной ст.619 ГК вы вправе расторгнуть договор в судебном порядке.

Только судебные приставы помогут вам выселить жильца против его воли.

Уточнение клиента

Павел, я это все знаю, но поймите, мне сейчас важно знать могу ли я вселиться со своей родственницей? Суд и его выселение само собой, вопрос времени. Если я вселяюсь и не одна, он сам сбежит. Ответьте пожалуйста! Расторгнут договор в досудебном порядке или нет? Имеем право, или нет?

18 Марта 2015, 16:45

Осталось всего 4 месяца. Уточните в Вашем договоре срок уведомления о своём несогласии с продлением договора найма Может получиться, что наниматель воспользуется и договор будет считаться продлённым.

Вселиться Вам никто запретить не может, это Ваша собственность. На мой взгляд, Вы сделали все правильно и договор можно считать расторгнутым. Компетенция Вашего арендатора в ГК РФ вызывает сомнения, если она даже найм от аренды отличить не может, это я к тому, что бы Вы не опасались каких либо подвохов с юридической стороны. Все подробности мы Вам описали.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

[Жилищный кодекс РФ][Глава 5][Статья 30]

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения,
пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности
жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его
использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и
(или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое
помещение гражданину на основании договора найма, договора
безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также
юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном
основании с учетом требований, установленных гражданским
законодательством, настоящим Кодексом.

Если договором предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом арендатора за 30 дней, то договор по истечении данного срока является расторгнутым и пребывание арендатора в Вашей квартире уже незаконно, на основании чего он подлежит выселению. Вы как собственник квартиры можете туда вселиться и жить.Это Ваша собственность.

Поскольку не видно этого договора найма( аренды), не получится ли так, что Елена, если у неё получится и войдёт в свою квартиру, сама не станет причиной не выполнения договора. Там ведь могут быть указаны и последствия нарушения договора со стороны собственника. В найм ведь, передалась квартира, а не помещение в квартире?

Имеете ли право войти в квартиру после истечения 30 дней — т.к. скан договора так и не предоставлен, трудно однозначно судить про его положения, на мой взгляд, из того, что изложено, следует вывод, что да, договор будет считаться расторгнутым через 30 дней, соответственно, можно начинать пользоваться квартирой по своему усмотрению, в том числе вселяться.

Имеет ли он право не впускать — на мой взгляд, с указанной выше оговоркой, нет, не имеет.

Сможет ли он физически не пустить — вполне. Вообще, странно, что он до сих пор замок не поменял — такие недобросовестные граждане обычно с этого начинают, чтобы законный собственник вообще не смог проникнуть в свою квартиру и их побеспокоить.

Что делать, если он откажется открывать дверь или сменит замок — обратиться к участковому или вызвать наряд, зафиксировать этот факт, если и участие правоохранительных органов не поспособствует разрешению ситуации, останется только обращаться в суд и выселять гражданина (или подумать над вселением в его отсутствие).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.