Как оформить недвижимость в черногории

Процедура покупки недвижимости

Недвижимость в Черногории.
Процедура покупки недвижимости в Черногории.

Закон Черногории разрешает иностранцам беспрепятственно приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Черногории. В Черногории исторически сложилась охрана права частной собственности на землю, т.к. земля всегда находилась в частном владении и никогда не отчуждалась.
Жилая и коммерческая недвижимость в Черногории, в основном, находятся в частной собственности.
После того, как покупатель приедет в Черногорию и выберет объект, юристы помогут составить предварительный договор купли-продажи. После обсуждения всех деталей и подписания окончательного варианта договора клиент, согласно оговорённым условиям, оплачивает стоимость недвижимости. Это можно сделать как наличными, так и переведя деньги на счёт в банке. Ввоз в Черногорию наличности и средств, находящихся на кредитной карте, не ограничивается. После оплаты продавец передаёт клиенту документы на недвижимость, и клиент оформляете право собственности на нового владельца (себя)в суде.
Относительно низкий уровень бюрократизации государственного механизма позволит оформить покупку — продажу недвижимости в Черногории в течение нескольких дней.
При регистрации договора купли-продажи оплачивается 2% от заявленной стоимости недвижимости в бюджет государства.
Собственность, находящаяся в частном владении, облагается достаточно низким налогом на недвижимость — 0, 25% от рыночной стоимости (ок. 200 евро в год на квартиру площадью около 80 метров).
Налог на сдачу недвижимости в аренду символический.
Содержание недвижимости в отсутствие владельца сводится к оплате счетов за вывоз мусора — около 8-12 евро/мес. и абонентского счета за телефон — 5 евро/мес.

Если вы собираетесь находиться в Черногории менее 3-х месяцев, виза вам не нужна.
Но если вы хотите остаться на более длительный срок, вы можете получить разрешение на проживание в стране на год и более. Как правило, для этого требуется показать источник дохода в стране, что достигается регистрацией фирмы.
Прожив в стране 5 лет, можно подавать на получение гражданства.

Получение Вида на жительство в Черногории

Основанием для получения Вида на жительства в Черногории может служить или свидетельство собственника на недвижимость в Черногории или документ, подтверждающий учредительство юридического лица на территории Черногории.

Для получения вида на жительство в отделение местной полиции по делам иностранцев необходимо предоставить:

  • оригинал заграничного паспорта;
  • свидетельство на зарегистрированное предприятие или свидетельство собственника недвижимости;
  • договор аренды квартиры на территории Черногории на срок не менее 6-ти месяцев;
  • договор аренды производственного помещения для работы вашей компании;
  • разрешение на работу;
  • анкета-заявление.

Документы подаются непосредственно в полицию по делам иностранцев по Вашему приезду в страну. Срок рассмотрения Вашего заявления составляет от 2-х до 4-х недель.

Первый вид на жительство в Черногории выдается на срок 3 месяца и продляется по окончании срока.

Регистрация компаний

Регистрация фирмы в Черногории
В соответствие с законодательством Черногории, возможна регистрация следующих видов юридических лиц: простое товарищество, коммандитное товарищество, акционерное общество и общество с ограниченной ответственностью.
Самой распространенной организационно-правовой формой юридического лица на территории Черногории является ДОО (Друштво Ограничене Одговорности), соответствующее российскому ООО. Минимальный размер уставного капитала составляет 1 евро (для акционерного общества — 25 000 евро).
Генеральным директором фирмы в Черногории может выступать иностранное лицо, на основании регистрации фирмы иностранное физическое лицо может получить временную прописку в стране.

Процесс регистрации общества с ограниченной ответственностью:
Подготовительный этап

  • 1. Выбор названия (3-5 вариантов).
  • 2. Определение величины уставного фонда компании. Мы вносим номинальный УК определенный законом Сербии и Черногории. Вы можете увеличить сумму УК по Вашему желанию.
  • 3. Определение состава учредителей и величины вклада каждого из них в уставный фонд компании.
  • 4. Подготовка доверенностей от учредителей компании, которые не будут присутствовать в Черногории при записи собрания учредителей о создании компании.
  • 5. Подбор кандидатуры исполнительного директора, которым может стать гражданин Черногории или иностранец, имеющий ВНЖ или ПМЖ в Черногории.
  • 6. Определение юридического адреса компании.
  • 7. Подготовка проекта учредительного договора.

Регистрация компании в Торговом суде.
Фирма регистрируется в городском (краевом) торговом суде по месту нахождения юридического адреса. После получения регистрационного свидетельства компания ставится на учет в налоговых органах и органах статистики Черногории. Производится открытие корпоративного счета компании в банке Черногории. Весь процесс регистрации компании занимает 3 недели. Но при желании срок регистрации можно сократить до 3 дней.

Для регистрации компании в Черногории необходимы:

  • копия заграничного паспорта,
  • копия внутреннего паспорта,
  • доверенность или личное присутствие учредителя.

С предприятия взимается 9% налог на прибыль и НДС (ПВД) в размере 17%.

Как купить и оформить недвижимость (дом, квартиру) в Черногории?

Как вы думаете, почему большинство инвесторов в недвижимость Черногории являются иностранцами? Ответ прост. Потому, что политика этого государства направлена на защиту зарубежных инвесторов и владельцев собственности на территории этого государства. Местное законодательство не препятствует иностранцам, в том числе и жителям России, приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Оформление покупки или продажи недвижимости в Черногории происходит в суде, где подписывается договор о купле-продаже, то есть происходит судебное заверение, а не нотариальное. Судебный процесс производит конечные расчеты между обеими сторонами, а затем соглашение отправляют в кадастр на регистрацию. На протяжении месяца выдают решение, а еще через месяц – документ, который подтверждает право собственности, — лист непокретности (List nepokretnosti-prepis)

Итак, поэтапно процесс оформления (покупки) недвижимости в Черногории выглядит так:

  • Cоставление предварительного договора. (Предварительный договор между покупателем и продавцом, составляется в присутствии курирующего сделку адвоката. Как правило, предусматривает 10%-ный залог. В случае если сделка не состоится по вине покупателя, то залог не возвращается, если же – по вине продавца, то последний выплачивает покупателю двукратную сумму залога)
  • Подписание основного договора и регистрация его в суде. (Регистрация в суде плюс присвоение кадастрового номера обходится 0,01% — 0,25% от суммы сделки, но не более 330 евро)
  • Полный расчёт с продавцом недвижимости (согласно условиям договора)
  • Регистрация в Кадастре (Грунтовнице), — происходит без участия покупателя
  • Получение листа непокретности (Свидетельство о собственности. Получают в территориальном налоговом управлении муниципалитета)
  • Уплата налога на приобретение недвижимости в Черногории (Налог уплачивается один раз и составляет 3% от стоимости недвижимости)

Получается, что, по завершении сделки, клиент будет иметь 3 документа, которые подтвердят право его собственности на недвижимость в Черногории:

  • договор купли-продажи, который был зарегистрирован в суде
  • лист непокретности – свидетельство о собственности
  • решение укнижбе – присвоение кадастрового номера (необязательно)

Практически собственность переходит в законное владение покупателя только после подписания конечного договора и его судебной регистрации. С точки зрения юридической, он становится собственником после кадастровой регистрации – получения «решение укнижбе» – документ о внесении в кадастр и присвоении кадастрового номера.

Недвижимость в Черногории можно оформить на нескольких лиц одновременно. То есть на одного человека может быть оформлено несколько объектов недвижимости. Однако, есть нормы, соответственно которым на определенном участке может быть возведен только объект того или иного назначения и только определенной этажности. Если эти нормы при строительстве не соблюдаются, то строительство считается незаконным.

Надо, также, иметь ввиду, что иностранный гражданин, как физическое лицо, может приобретать земельные участки в Черногории площадью не более 500 кв. м. Земля большей (чем 500 кв.м.) площади, может быть куплена только юридическим лицом. К тому же для покупки физическим лицом пригодны лишь те участки земли, на которых есть оформленные в земельном Кадастре строительные объекты.

Для граждан России в Черногории действует режим, благодаря которому россияне не нуждаются в визе. Они могут пребывать на территории этого государства до 30 дней, но далее им нужно пройти регистрацию в органах местной власти. Покупка недвижимости поможет её собственнику приобрести вид на жительство. Существует всего 3 вещи, которые обязан иметь покупатель недвижимости: финансовые возможности, загранпаспорт и желание.

Иностранец может ввезти на территорию Черногории столько наличных денег, сколько ему захочется, однако предварительно он обязан декларировать эту сумму. Вывезти деньги из страны можно только на сумму 500 евро, если объем не был заявлен при въезде. Купить недвижимость в Черногории можно любым способом: оформить банковский перевод, чек или заплатить наличными.

Процедура покупки и оформления недвижимости в Черногории

Процесс оформления прав собственности на недвижимость в Черногории занимает в среднем от двух до четырех месяцев. Для заключения сделки покупателю нужно иметь при себе загранпаспорт. У продавца – физического лица должно быть свидетельство о праве собственности (list nepokretnosti), а также выписка из местного кадастра недвижимости. Если продавец — юридическое лицо, он предоставляет еще и регистрационные документы компании. Перевод всех бумаг делает сертифицированный судебный переводчик. Устный перевод стоит 50 евро в час, письменный — 20 евро за страницу.

Читайте так же:  Производственная практика в коллегии адвокатов отчет

Информация о сделках с недвижимостью в Черногории хранится в кадастре недвижимости и в реестре прав собственности. Данные позволяют установить, возведен ли объект с учетом разрешений на строительство, и убедиться в наличии прав собственности. Там же можно узнать, существуют ли в отношении объекта какие-либо обременения.

Покупка недвижимости в Черногории происходит в несколько этапов.

1. Выбор объекта. Покупатель сообщает риелтору свои пожелания (район, город, расстояние до моря, общая площадь, количество комнат, бюджет). Риелтор подбирает подходящие варианты и консультирует по всем возникающим вопросам. Покупатель приезжает в Черногорию, знакомится с объектами и выбирает понравившийся. Услуги риелтора в Черногории оплачивает продавец, обычно сумма составляет 3–5 % от стоимости жилья. По желанию покупатель может нанять юриста. Его работа стоит 1 000 – 1 500 евро. Оформить доверенность на юриста можно примерно за 50–120 евро, включая перевод.

2. Проведение переговоров между покупателем и продавцом. Стороны выясняют детали и оговаривают условия будущей сделки.

3. Подписание предварительного договора (predugovor). Покупатель вносит залог (kapara) в размере 10 % от стоимости объекта. Если покупатель отказывается от сделки, залог не возвращается. Если сделка расторгается по вине продавца, то он обязан вернуть залог в двойном размере. Предварительный договор не требуется, если покупатель вносит всю сумму сразу.

4. Оформление основного договора купли-продажи (glavni ugovor). Договор купли-продажи и иные документы по сделке составляет и заверяет нотариус. Продавец официально подтверждает своё право собственности в местном муниципалитете. Подписи заверяются печатью судебного органа (osnovni sud). На прием к нотариусу нужно записаться заранее. Подавать документы на проверку юридической чистоты желательно за три дня до заключения сделки. Время с момента передачи нотариусу всех документов до подписания основного договора занимает от двух до пяти дней.

Размер нотариальной таксы варьируется в зависимости от стоимости недвижимости.

Как купить недвижимость в Черногории: все по закону

Иностранцы могут свободно покупать недвижимость в Черногории и оформлять ее как на физическое, так и на юридическое лицо.


Законом об имущественно-правовых отношениях определяется лишь небольшая категория земель и объектов, которые нельзя купить. Так, иностранцы не могут являться собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения.

Для покупки объекта недвижимости нужен только загранпаспорт. Также есть возможность приобрести объект и удаленно, для этого нужно в России оформить доверенность на человека, который будет представлять ваши интересы, а в Черногории перевести ее у судебного переводчика на черногорский язык.

Выбор недвижимости

Залогом хорошей покупки недвижимости является получение наиболее полной информации об объекте и его окружении, а также проверка документов. Идеально увидеть объект своими глазами, еще лучше – не в сезон, чтобы оценить все его возможные недостатки, связанные с климатом. Также важно понять, насколько вас устраивает инфраструктура и сама местность.

Второй важный вопрос – это документы. В зависимости от типа недвижимости: вторичная, новая, строящаяся или земельный участок, нужно проверять наличие необходимых документов, которые должны быть у добросовестного продавца.

Проверку можно осуществлять самим (тут потребуется время и присутствие в стране), а можно поручить ее специализированной фирме. Зачастую проверкой занимаются агентства недвижимости, которые ее продают.

Заключение договора купли-продажи и порядок оплаты

После того, как объект выбран, документы проверены и есть договоренность о цене, обычно заключают предварительный договор (predugovor). В этом документе прописываются обязанности покупателя, выбранный объект недвижимости, ее стоимость, условия и сроки оплаты (это может быть оплата в рассрочку, одним платежом и т.д.).

Чаще всего вносится задаток в размере 10% от стоимости объекта. Важно понимать, что если покупатель откажется от сделки, то эта сумма не возвращается. Продавец выдает расписку о получении задатка, которую может заверить нотариус.

После этого заключается договор купли-продажи в присутствии нотариуса и судебного переводчика.

У покупателя должен быть в наличии загранпаспорт, продавец обязан предоставить лист непокретности – паспорт объекта недвижимости. Нотариус является гарантом юридической чистоты сделки и обязан уведомлять покупателя о любых рисках и обременениях, связанных с приобретаемым объектом недвижимости.

Заключенный договор переводится на русский язык и является основанием для перевода денег из России в Черногорию.

Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Перед заключением договора покупатель может, имея на руках российский паспорт, открыть счет в черногорском банке или переводить деньги на счет продавца непосредственно из России.

Договор важен для перевода денег из России, так как суммы выше 15 тысяч евро нельзя переводить без оснований в иностранные банки.

После оформления договора документы должны быть переданы в кадастр именно той општины (муниципалитета), на территории которой находится объект.

После получения продавцом денег он подписывает подтверждение отсутствия претензий к покупателю. Это фиксируется нотариально и нотариус выдает сторонам копии договора. Фактически покупатель становится собственником после перечисления оплаты, юридически – после внесения изменений в кадастр и получения нового листа непокретности, уже на свое имя.

Регистрация нового собственника в кадастре

После перечисления оплаты и получения покупателем договора он отдает документы для перерегистрации в государственный кадастр. Ждать решения нужно порядка 60 дней: 45 дней на решение и формальный срок в 7 дней на обжалование, оформление листа непокретности.

После этого информация заносится в реестр владельцев собственности, покупатель получает лист непокретности. Продавец и покупатель либо доверенное лицо должны поставить свои подписи в кадастре и подтвердить получение решения о перерегистрации прав собственности.

Налоги и расходы на сопровождение сделки

Размер единовременного налога на оборот недвижимости (передачу права собственности) составляет 3% от кадастровой стоимости недвижимости. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию.

Оплатить ее необходимо в течение 15 дней после получения. Юристы советуют платить этот налог только после регистрации в государственном кадастре и получения нового листа непокретности.

Нередки случаи, когда квитанция не приходит, тогда нужно самому идти с документами в налоговую инспекцию и запрашивать у них квитанцию.

Стоимость услуг нотариуса, занимающегося подготовкой и регистрацией договора купли-продажи, составляет от 250 до 1000 евро за сделку, в зависимости от стоимости недвижимости. Также отдельно оплачиваются услуги судебного переводчика: в среднем 20 евро за лист формата A4. Услуги риэлтора оцениваются в 3–5% от суммы сделки.

Каждый год собственник объекта платит налог на недвижимость, который рассчитывается согласно площади и месторасположению объекта недвижимости. Подробности также уточняются в налоговой инспекции.

Процедура приобретения недвижимости в Черногории

Согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения.
Иностранное физическое лицо может являться собственником земли, если площадь участка не превышает 5000 кв.м, и при этом приобретается постройка, расположенная на этом участке. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в ДУП (детальный урбанизационный план).

С чего начать процедуру покупки

Недвижимость в Черногории сейчас предлагают многие риэлторы, которые самостоятельно ведут строительство или работают со своими черногорскими коллегами. Поэтому присмотреть жилье в этой стране можно, не пересекая границы родины. Для этого можно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимости или посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант.

Уже на этой стадии можно подписать предварительный договор и внести задаток в размере 10% от стоимости объекта. Однако при этом следует учитывать риски, и покупателю все же рекомендуется приехать для личного просмотра объекта. Процедура заключения предварительного договора подробно рассмотрена ниже.

Возможность удаленного приобретения

В Черногории можно приобрести недвижимость удаленно, через доверенного представителя. Нотариальную доверенность на предоставление ему этих полномочий можно оформить в России, переслать по почте и затем перевести на сербский язык в Черногории. Это можно сделать у лицензированного переводчика – стоимость услуги составит около €15-20 за страницу формата А4.

В Черногорию из России ведет множество путей. В эту балканскую страну можно отправиться на автомобиле, автобусе, поезде или самолете.

Путешествовать на автомобиле можно при наличии шенгенской визы. Чтобы добраться до Черногории, можно пересечь границы:

  1. Беларуси, Польши, Словакии, Австрии, Венгрии, Сербии
  2. Беларуси , Польши, Германии, Австрии, Венгрии, Хорватии
  3. Беларуси , Польши, Словакии или Германии, Австрии, Италии – оттуда на пароме в Черногорию
  4. Из Санкт-Петербурга на пароме можно добраться до немецкого Ростока и оттуда двигаться в южном направлении. Такое путешествие может занять три-четыре дня с остановками.
Читайте так же:  Ответ следственного комитета

Железная дорога

С июня 2009 года ходит прямой поезд Москва – Бар. Билет туда-обратно стоит €300. Время в пути составит от 54 до 60 часов. Также из Москвы можно доехать до Белграда, а там пересесть на поезд до Подгорицы или Бара. Время в пути – два с половиной дня с пересадкой. Для такого путешествия вам потребуется шенгенская виза.

Для проезда на автобусе также нужна шенгенская виза. В летний период в Черногорию следуют автобусы из Беларуси и Украины. Отсюда доехать до Черногории можно за два дня. Регулярные автобусные рейсы направляются и из соседних стран – Сербии, Хорватии, Боснии и Герцеговины.

Прямые регулярные рейсы в город Тиват, расположенный на побережье, и в столицу страны Подгорицу осуществляют из Москвы авиакомпании Аэрофлот, Montenegro Airline и S7. Черногорская компания Montenegro Airline совершает рейсы как в Москву, так и в Санкт- Петербург.

Помимо этого летом в страну открыто множество чартеров, билеты на которые находятся в прямой продаже. Время полета – три часа. Стоимость чартера из Москвы в оба конца составляет около €300, из Санкт-Петербурга дороже, примерно на €100.

Открытие банковского счета

Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы можете как со счета в вашей родной стране, так и со счета в черногорском банке. Его открытие займет десять минут, потребуется только загранпаспорт.

Перевод денег из России в Черногорию обойдется в сумму чуть больше €100. При перечислении средств необходимо письмо от налоговой инспекции о том, что они уведомлены об открытии счета за рубежом. Перевод денег из России обойдется в сумму от 0,3% до 2%, но не более €200.

Обычно перевод со своего счета в России на свой же счет в Черногории вопросов не вызывает. Также вопросов не возникает в случае оплаты напрямую продавцу. В этих случаях документов о происхождении средств не требуют.

Предварительный договор

Как только объект выбран, покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос («капара» – залог) в размере 10% от стоимости недвижимости.

В случае, если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается.

Если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос, но не более чем в двойном размере (если это оговорено в предварительном договоре). Поэтому пункт о внесении задатка должен быть внесен в договор, или с продавца необходимо взять соответствующую расписку.

Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца – Лист непокретности (свидетельство о праве собственности). Этот документ описывает имущество (метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер). Также в нем содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях объекта (в случае их наличия).

Заключение договора купли-продажи

Подписание и предварительного, и окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по доверенности.

Подписи заверяются официальной печатью нотариуса. После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости.

Оценочная стоимость определяется в налоговой инспекции («порезска управа») муниципалитета и в целом соответствует реальным ценам на рынке. Она может быть как выше, так и (очень редко) ниже заявленной в договоре.

При переходе прав собственности на недвижимость покупатель оплачивает налог на оборот недвижимости в размере 3% от стоимости объекта по договору.

В случае выявления расхождений цены сделки по договору с ее оценочной стоимостью (занижение), начисление налога производится по оценочной стоимости объекта.

После того как покупатель внес указанную в договоре сумму, он подает документы на изменение информации о собственнике недвижимости в кадастре. Только после этого покупатель получает абсолютные права на приобретенный объект недвижимости.

Сопутствующие расходы

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на оборот недвижимости (передачу права на собственность) составляет 3% от стоимости недвижимости. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию («решение»), предшествует этому выход оценочной комиссии непосредственно на объект.

Оплатить данный вид однократного налога необходимо в течение 15 дней после получения квитанции. Если в течение двух месяцев платеж не произведен, начинается начисление пени (0,03% за день просрочки). Поэтому если вы не получили квитанцию по почте, необходимо обратиться в налоговую инспекцию лично.

Стоимость услуг адвоката, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €500 за сделку, хотя большинство компаний готовы предоставить такие услуги бесплатно. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде составляет около 0,5% стоимости имущества по договору. Занесение в Кадастровую книгу и заверение расписки о получении денег (если она есть) также потребуют некоторой незначительной суммы.

Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом (на первичном рынке). На вторичном рынке часто платит и покупатель.

  • Ознакомьтесь с личным опытом покупки недвижимости в Черногории

Государственная регистрация сделки

После окончательного расчета продавец дает нотариальное подтверждение, что оплата получена полностью, в случае отсутствия продавца в Черногории на тот момент. Покупателю достаточно предъявить нотариусу платежки банка о переводе средств на имя продавца.

Нотариус подает заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр. После этого можно получить Решение кадастра и свидетельство о собственности (Лист непокретности).

Ипотека в Черногории

После кризиса получить ипотечный кредит иностранным гражданам стало практически невозможно.

Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Прямую ипотеку для иностранцев банки почти не предоставляют, но застройщики предлагают во многих случаях беспроцентную рассрочку платежа или оплату по графику. До окончательного расчета имуществом можно пользоваться, но переоформить его на себя можно только после окончательной выплаты.

В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.

Особенности покупки различных типов недвижимости

Покупка строящегося жилья

В Черногории покупка строящегося жилья пользуется большим спросом. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования/соинвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством.

В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору.

После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

При покупке строящегося жилья, то есть когда покупатель становится первым владельцем недвижимости, по существующему законодательству Черногории он полностью освобождается от уплаты налога на оборот недвижимости (3%).

Правда, существует тонкость: все зависит от того, как застройщик оформляет конкретный объект. Поэтому следует уточнить у застройщика, освобождается ли покупатель от данного налога.

Покупка земельных участков и строительство жилья

Несмотря на то, что законодательством Черногории разрешена продажа земельных участков под застройку иностранцам, процесс согласования и получения разрешения на строительство трудоемок и занимает много времени.

Для решения этого вопроса можно нанять специалиста. При наличии готового проекта все согласования можно получить буквально за один-два месяца (при утвержденном на эту территорию детальном урбанистическом плане застройки территорий).

Покупая землю под застройку, необходимо убедиться, что она урбанизирована.

Для получения разрешения на строительство необходимо согласование с местными органами власти. Для этого прежде всего надо получить Решение о местоположении в местном муниципалитете, куда подается заявление вместе с копиями Листа непокретности и плана из кадастра. Однако если объект, который предполагается построить, превышает пять этажей, а площадь его больше 500 кв. м, то обращаться следует уже в Министерство экономики. Такая мера связана с тем, что высотный регламент разрешает строительство зданий не выше пяти этажей, так как Черногория находится в сейсмически активной зоне.

Решение о местоположении подтверждает, что на данном участке можно вести строительство, описывает градостроительные технические условия и срок действия документа, который составляет один год. За это время надо пройти процедуру окончательного согласования и получить разрешение на строительство, потому что само Решение о местоположении таковым не является.

После получения Решения о местоположении следует начать разработку Главного проекта, который включает в себя целый ряд документов (архитектурно-градостроительное обоснование, расчет нагрузок металлических конструкций, согласование инженерно-технических условий водо- и энергоснабжения, согласование с противопожарной службой и т. д.). Все эти вопросы решает главный архитектор (обязательно должен иметь лицензию на работу в Черногории), который самостоятельно согласовывает их с остальными техническими службами.

Читайте так же:  Пятерочка договор поставки

Средние расценки на разработку проекта составляют €15 за «квадрат» общей площади, но можно договориться и о более низкой стоимости, особенно если объект большой.

Проект должен быть или заказан, или заверен в лицензированной проектной фирме. Впоследствии Проект подается на согласование в муниципалитет, где назначается комиссия, проверяющая всю техническую документацию на соответствие строительным нормам, необходимость согласований с другими госучреждениями, определяется размер платежей (налогов на строительство) в бюджет и выносится решение о выдаче градостроительного согласования.

Описанная процедура получения разрешения на строительство включает в себя множество инстанций. Но уже более полутора лет назад принят закон, по которому все согласования производят работники отделов урбанизма.

По нему владелец проекта должен общаться с властями всего три раза:

  • при подаче проекта на проверку
  • при подписании договора с мэрией (общиной) об оплате однократного налога на строительство
  • после оплаты налога — при получении строительного разрешения и разрешения на эксплуатацию объекта

Для объектов площадью менее 500 кв. м. отменяется обязательный экспертный надзор и прием технической комиссией.

Техническая комиссия, которая выдавала согласование на строительство, принимает дом при сдаче в эксплуатацию и выдает документ, который фиксирует выполнение строительства и оплаты всех необходимых платежей в соответствии с выданным разрешением — «Употребну дозволу». Далее дому присваивается адрес, который будет зафиксирован в кадастре.

Помочь в согласовании всех процедур в местных органах и ввести жилье в эксплуатацию может строительная компания. Сейчас в Черногории услуги по строительству предлагает множество компаний, но качество строительных работ и соответствие графику может гарантировать только лицензированная фирма.

При строительстве жилого дома из кирпича и бетона себестоимость квадратного метра начинается от €400.

  • Читайте специальную инструкцию о том, как построить дом в Черногории

Аренда в Черногории

Тем, кто пока не решился на покупку черногорского дома, можно для начала провести здесь отпуск, сняв жилье внаем, тем более что аренда здесь – одна из самых недорогих в Европе. Приличная квартира в приморском городе обойдется в сумму около €50 в день, можно найти и более демократичные варианты.

Найти пристанище можно и по приезду (повсюду можно встретить табличку «собе» – «сдается»), договорившись обо всем с хозяином самостоятельно. Но часто такое жилье находится не на берегу, а на возвышенности, поэтому обратная дорога к дому может превратиться в «восхождение на Голгофу». Все-таки лучше побеспокоиться об аренде заранее и снять жилье через интернет, обратившись к риэлтору или в турфирму.

Еще один вариант — обратиться к доскам объявлений в интернете, где можно найти российских владельцев недвижимости в Черногории и договориться с ними об аренде.

Много предложений по аренде квартир в Будве и ее окрестностях, а в другом регионе страны – Боко-Которской бухте – чаще сдаются виллы, стоимость которых варьируется от €100 до €300 в день.

  • Ознакомьтесь с новым важным законом, по которому недвижимость без разрешения на строительство в Черногории можно легализовать.

За помощь в написании статьи благодарим Алексея Смирнова, компания Adriatik Stroinvest, и Сергея Иванова, компания Com Bi Com.

Этапы покупки недвижимости

Приглашаем Вас с нашей помощью купить недвижимость в Черногории. Наша компания профессионально занимается риэлтерской деятельностью с 2005 года. За это время мы помогли многим россиянам стать владельцами недвижимости в Черногории. Мы можем помочь Вам осуществить сделку с любым видом недвижимости в Черногории. По Вашему запросу подберем и поможем оформить сделку по покупке дома, квартиры, земельного участка, коммерческой недвижимости.

Наш центральный офис находится в городе Герцег-Нови (Черногория).

Недвижимость в Черногории (общая информация)

Иностранцы покупают недвижимость в Черногории по нескольким причинам. Давайте рассмотрим их подробнее.

Причина первая: Черногория одна из немногих Европейских стран, в которой просто и дешево получить ВНЖ (мы оказываем услуги по оформлению ВНЖ, см. программу «Иммиграция в Черногорию«). Таким образом, Вы можете не только купить недвижимость в Черногории, но и жить в ней, что невозможно в большинстве других стран.

Покупка недвижимости в Черногории интересна для россиян не только по причине возможности получения ВНЖ (как получить ВНЖ в Черногории подробно описано на нашем сайте), так же, в Черногории отличный климат, а, экология лучшая в Европе. В Черногории умеренно жарко летом и тепло зимой. Достаточно сказать, что зимой в дневное время температура на побережье колеблется от + 3 до + 20 градусов. Также в Черногории, можно сказать, нет преступности и хамства, и качество продуктов питания намного выше, чем в России.

Причина вторая: Многие русские покупают недвижимость в Черногории с целью временного проживания в стране, т.е. используют недвижимость как дачу и живут в Черногории 3 – 6 месяцев в году.

Причина третья: В недвижимость Черногории можно инвестировать с целью получения дохода от сдачи в аренду.

Кто может купить недвижимость в Черногории?

Покупать недвижимость в стране могут не только граждане Черногории, но и иностранцы. Купить недвижимость в Черногории можно на физическое лицо. Для оформления сделки нужен только заграничный паспорт. Процедура оформления сделки по покупке недвижимости для иностранцев такая же, как и для граждан Черногории, подробно мы рассмотрим ее ниже.

Какие услуги в сфере недвижимости оказывает Ваша компания?

При обращении в нашу компанию Вы можете рассчитывать, что перед Вашим приездом наши сотрудники забронируют для Вас проживание в Черногории и встретят в аэропорту. Мы также окажем профессиональную помощь при покупке недвижимости в Черногории, которая включает в себя подбор недвижимости с учетом Ваших пожеланий, проверку выбранного объекта недвижимости на предмет отсутствия каких-либо ограничений, проведение переговоров с продавцом и оформление сделки по покупке выбранного объекта.
Наша компания действует с 2005 года, о недвижимости в Черногории мы знаем все.

Расходы на покупку недвижимости в Черногории

При покупке недвижимости Ваши затраты можно разделить на несколько групп:

  1. Стоимость объекта недвижимости.
  2. Налог — 3% от стоимости объекта недвижимости. Данный налог не платится при покупке недвижимости в новостройке.
  3. Наши услуги для покупателя недвижимости бесплатные, мы получаем комиссию с продавца. Мы так же не берем плату за показ объектов недвижимости. Просмотр всех объектов бесплатный.

Этапы покупки недвижимости в Черногории

Этап 1. Для начала Вам нужно выбрать недвижимость в Черногорию, которую Вам интересно посмотреть. Каталог недвижимости в Черногории Вы можете посмотреть на нашем сайте, в нем представлены все возможные объекты недвижимости (дома, квартиры, земельные участки, коммерческая недвижимость). Каталог актуальный, т.е. все данные объекты недвижимости есть в наличии и с правильными ценами.

Этап 2. Вам нужно приехать в Черногорию для выбора и покупки объекта недвижимости. Гражданам России и Украины виза для въезда в страну не требуется. Для прохождения таможни Вам потребуется только заграничный паспорт. Проживание в Черногории и трансфер из аэропорта можно забронировать у нас.

Мы подберем по указанным Вами критериям объекты недвижимости в Черногории, покажем их Вам, проверим объекты недвижимости на предмет каких-либо ограничений.

Этап 3. После выбора объекта недвижимости в Черногории начинается процесс оформления сделки. Для оформления сделки покупателю нужен только заграничный паспорт.
Для начала нужно заключить у нотариуса договор купли – продажи. Есть два варианта договоров: 1. Составляется договор на покупку выбранного в Черногории объекта недвижимости, и Вы оплачиваете его стоимость. 2. Заключается договор о задатке, т.е. продавец гарантирует, что «держит» недвижимость для Вас, а Вы, в свою очередь, гарантируете ее купить. Размер задатка устанавливается по договоренности сторон, обычно он составляет 10 – 15% от стоимости объекта недвижимости. Данный договор обычно заключают, когда у покупателя нет возможности немедленно внести полную денежную сумму за покупку недвижимости в Черногории. Также, часто договор о задатке заключают при покупке строящихся объектов недвижимости. После заключается договор купли – продажи и вносится полная денежная сумма.

Заключение договора / договоров занимает минимум времени, очередей у нотариусов, как правило, нет.

После заключения договора и оплаты объекта недвижимости нотариус подает документы в кадастровую службу, в результате происходит смена собственника, и Вы получаете «лист непокретности» (свидетельство о праве собственности).

Одновременно с подачей документов в кадастровую службу нотариус подает документы в налоговую инспекцию. После того как налоговая инспекция выдаст решение на уплату налога с покупки, Вы должны этот налог оплатить. В настоящее время при покупке объекта недвижимости в Черногории налог составляет 3%. Данный налог всегда оплачивает покупатель. От уплаты налога освобождаются лица, которые купили недвижимость в новостройке при условии, что застройщик является плательщиком НДС.