Должен ли арендатор платить налог

Содержание:

Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).

При этом для арендодателей-физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:

1. Заплатить налог вы должны самостоятельно.

2. Удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

Рассмотрим обе ситуации.

1. Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ

Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

  • физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;
  • иностранная организация, которая не имеет подразделения в РФ.

Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru , в разделе «Программные средства / Декларация».

Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.

2. Арендатор рассчитывает и перечисляет НДФЛ в бюджет

Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств (п. 9 ст. 226 НК РФ).

Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Примечание. Существует мнение о том, что физлицо в любом случае самостоятельно уплачивает налог вне зависимости от статуса арендатора. Однако, по нашему мнению, если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, платить налог самостоятельно вам не нужно.

Земельный налог при аренде земельного участка

Стороны, закрепив в договорной форме все условия аренды земельного участка, в будущем вынуждены будут обратиться к разрешению вопросов, связанных с порядком начисления и выплаты земельного налога. Оценка названого налога, как составляющая аренды земли, тесно связана, прежде всего, с его правовой природой.

Земля в аренде – базовая основа начисления налога на землю

Законодатель закрепил за собственником право передачи в аренду земельного участка (ст. 607 ГК РФ). К важным условиям договорных отношений по аренде п. 3 ст. 607 ГК РФ относит полное и четкое описание предмета – участка земли. Сторонам необходимо зафиксировать в соглашении об аренде:

  • данные о местонахождении земли;
  • цель использования;
  • границу;
  • номер кадастровый.

Игнорирование данного требования закона, является поводом для сомнений в юридической чистоте соглашения, с признанием его по решению суда незаключенным.

Понятие налога на землю

Каждый собственник или пользователь, независимо от несения бремени оплаты использования участка земли, несет ежегодную обязанность выплат на счет государственного бюджета налога на землю. Земельный налог обязателен в силу закона. Фиксирование величины его ставки принадлежит муниципалитету, территориально контролирующему участок земли (ст. 387 НК РФ). Названый обязательный платеж вменен (ст.388 НК РФ):

  • каждому владельцу участка земли (доли);
  • постоянному пользователю земли на праве закона (например, в силу аренды или пожизненного владения).

Получатель платежа — бюджет субъекта РФ, так как это местный налог. Наименование налога определяет объект налогообложения — земля. Причем она может быть отнесена к названному объекту только при условии ее нахождения на территории определенного муниципалитета или же на территории Москвы и Санкт-Петербурга — городов федерального значения (ст. 389 НК РФ).

Факт арендных правоотношений на землю служит основанием для уплаты налога из личных средств собственника или постоянного пользователя, но не арендатора. Например, аренда земли предприятием у физлица послужит причиной бюджетного требования у последнего. Специфика взиманий налога на землю заключается именно в этом. Аренда офисного помещения или функционального здания (его части) не влечет за собой обязанности выплат зем. налога в силу того, что не происходит переход права собственности на помещение или его часть и, соответственно, на землю под ним (абзац 1 статьи 606, пункт 1 статьи 650 ГК РФ). Суммарный состав арендной платы, в этом случае, может включать в себя статью расходов арендодателя по внесению в бюджет зем. налога, но лишь при закреплении в договорной форме условия о такой выплате.

Важно! Но при этом налог платит в бюджет сам арендодатель и только он. Договор силу действующего законодательства не может содержать норму о возможности внесения в бюджет зем. налога арендатором вместо арендодателя. Последнее вытекает из прямого указания налогового закона о выплате налоговых обязательств непосредственно налогоплательщиком.

При вхождении земельного надела в имущественную массу паевого инвест. фонда бюджетное требование должно быть отнесено в адрес управляющего этим фондом.

Юридические и физ. лица, являясь плательщиками единого налога (ЕНВД), освобождаются от зем. налога при условии использовании принадлежащей им земли в целях предпринимательства.

Налоговая ставка тесно связана с категорией участка – его качественными характеристиками. При этом тот или иной муниципалитет имеет право вносить корректировки в процентную ставку. Не редки случаи, когда ставка зем. налога за прошедший период может отличаться по размеру от установленной на текущий годовой период. Это может быть связано, прежде всего, с внесением изменений в кадастровую стоимость земли в текущем году.

Требования к порядку выплат налога

Основы правил выплат зем. налога зафиксированы в ст. 397 НК РФ. Законодатель предоставил местным органам самоуправления разрабатывать процедуру, вносить временные корректировки по уплате, жестко определив, что принятые ими нормы и организационные решения не должны входить в противоречие с НК РФ. Это требование распространяется, например, на формирование списка освобожденных от уплаты платежей налогоплательщиков. Как пример такой правоприменительной практики может являться снижение сумм его оплаты пенсионерам на необлагаемую часть, применяемой в некоторых регионах РФ.

Для физ. лиц срок уплаты, в том числе и при аренде земельного участка – один раз в год после получения квитанции на оплату – налогового уведомления. В нем содержатся все необходимые для оплаты реквизиты и приведен размер налога. Такое уведомление налоговые органы должны сформировать до 01 марта года, следовавшего за отчетным.

По установившей практике вместе с уведомлением гражданину одновременно представляется форма заявления на случай несоответствия данных, которые содержаться в уведомлении, фактическим обстоятельствам формирования сумм налога по конкретному объекту налогообложения. Иными словами, для физических лиц расчетная составляющая налога производится соответствующими подразделениями налоговых органов.

Для юр. лиц законодатель предусмотрен несколько иную процедуру. Во-первых, расчет этого обязательного платежа производится ими своими силами. Соответственно, формирование платежных документов, в частности, для уплаты зем. налога при аренде земли осуществляется ими самостоятельно. Проявление внимания – это главное при их заполнении. Перепутать банковский счет или налоговые реквизиты разных муниципальных образований нельзя. Ошибка может стоить признанием факта уклонения от уплаты обязательного платежа. Для предприятия и предпринимателя периодичность выплат зем. налога – четыре раза в течение года. При этом платеж в первом квартале, полугодии и по истечении девяти месяцев признается как авансовый, а годовой – формирующий и окончательный. Аванс обязателен к оплате в течение 30 дней. Первый квартал — до 30 апреля, полугодие – до 30 июля, девять месяцев – до 30 октября. Окончательный расчет юр. лицу и ИП надлежит произвести до первого февраля, следующего за отчетным годом. Муниципалитету предоставлено право внести изменения в срок уплаты как для физических, так и для юр. лиц. Однако устанавливать срок, превышающий максимальный временной норматив налогового законодательства, муниципалитет не вправе.

Читайте так же:  786 приказ рк

При приобретении юр. лицом земли для строительства на нем жилого дома для населения, платеж устанавливается в 2-кратном размере к последующим платежным периодам на срок три года с государственной регистрации права на землю. Физ. лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя, осуществляет расчет и выплату зем. налога по тем же правилам, что и юр. лица. Для предпринимателя существует лишь одна существенная особенность – земельный налог подлежит уплате только на объекты, которые используются в целях предпринимательства. Так, если в собственности или на праве владения у ИП имеется земельный надел и он, как физ. лицо, распоряжается им только для личных целей, то эта земля попадает в налоговый режим, который установлен физ. лицам.

Порядок расчета при аренде земли у государства

Земля арендуемая у государства, находится в правовом режиме предоставленной в пользование. Налог, в таком случае, будет являться формой платы за пользование гос. ресурсами и площадью. Данные о земле, как объекте налогообложения приведены в плане, карте, специальной документации и кадастровом паспорте конкретного участка. Кадастровый паспорт содержит наиболее точную информацию. Для определения налога существенной является информация о финансовом доходе владельца или пользователя, полученном с земельного участка, а также фактические данные, подтверждающие его плодородность и расположение. При расчете платежа на землю сельхоз. назначения, в первую очередь, учитывается ее качественные характеристики. Разработан и законодательно утвержден специальный алгоритм расчета земельного налога: Нр=Нс*К1*К2*Оп.

  • Нс — действующая налоговая ставка (за 1 м2 участка) с учетом размера города и экономического района;
  • К1 — увеличивающий коэффициент ставки в курортных районах;
  • К2 — увеличивающий коэффициент ставки в связи со статусом города, где находится участок;
  • По — общая площадь земли (в кв. м).

Для земельных участков, используемой в сельском хозяйстве, задействованной в жилфонде, а также купленной для возведения жилья, приобретенной для выращивания цветов или растений, огородничества и личного подворья ставка по налогу не должна превышать 0,3%.

Использование земли в иных целях повлечет за собой применение налоговой ставки, исчисленной исходя из 1,5% от ее стоимости, зафиксированной в кадастровом паспорте. Далее посмотрите полезное видео по уплате земельного налога.

Аренда у физического лица: НДФЛ

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является налоговым агентом по НДФЛ в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя – физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор – организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369 ).

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

  • если арендодатель – резидент РФ – 13%;
  • если арендодатель – нерезидент РФ – 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ . В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица – 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (п.4 ст.420 НК РФ).

НДФЛ с других выплат при аренде

Если организация возмещает физлицу-арендодателю стоимость коммунальных услуг, которая зависит от фактического потребления арендатором и учитывается по счетчикам (электроэнергия, газ, водоснабжение), то возмещаемая сумма облагаемым доходом физлица не является. И, следовательно, с нее НДФЛ удерживать не нужно (Письмо Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985 ).

Налог на имущество при аренде

Налог на имущество организаций платят фирмы, у которых есть имущество, относящееся к объектам налогообложения. Для российских организаций, это движимые и недвижимые активы, которые они учитывают на балансе в качестве основных средств, в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. К объектам налогообложения относятся также объекты, переданные во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенные в совместную деятельность или полученные по концессионному соглашению. Но арендованное имущество в их число не входит.

Из письма в редакцию

Мы арендуем складское помещение, в котором находятся несколько станков. Этими станками мы пользуемся при изготовлении продукции, которую впоследствии продаем. Указанные станки не являются нашим имуществом, у нас на балансе они не числятся, но наш арендодатель утверждает, что за эти станки мы должны платить налог на имущество, так как именно мы ими пользуемся. Разве это так?

Мнение эксперта

В данном случае вы, как арендатор, не должны платить налог с имущества при его аренде.
Это обязанность арендодателя, поскольку спорное имущество учитывается на его балансе.
Эту точку зрения подтверждают и в Минфине России (письмо от 26 мая 2016 г.
№ 03-05-05-01/30390).

Налог на имущество организаций платят фирмы, у которых есть имущество, относящееся к объектам налогообложения. Для российских организаций это движимые и недвижимые активы, которые учитываются на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. В число этого имущества входят также объекты, переданные во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенные в совместную деятельность или полученные по концессионному соглашению.

Объект относится к основным средствам при одновременном выполнении условий:

  • он предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд или для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • он предназначен для длительного использования (свыше 12 месяцев) или обычного производственного цикла, превышающего 12 месяцев;
  • он не предназначен на продажу;
  • он способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

С арендуемого имущества, учитываемого арендатором на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства», арендатор не должен платить налог на имущество.
Это должен делать арендодатель, поскольку переданное в аренду имущество учитывается в качестве основных средств на его балансе.

Энциклопедия учета, новости в рассылках, аналитика в журналах. Подписываться на бухгалтерские журналы отдельно больше не нужно.
Все можно получить сразу и по оптимальной цене.

Аренда имущества: налоги у арендатора

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор, получивший имущество от собственника, обязан пользоваться арендованным имуществом в порядке, установленном условиями договора. Если эти условия не выполняются, арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Получение предмета аренды арендатором

Арендодатель обязан передать имущество в аренду в состоянии, указанном в договоре.

Налоговые последствия

НДС

При получении имущества расчетов по НДС, связанных с данной операцией, у арендатора не возникает.

Налог на прибыль

Операция по получению имущества в аренду не влечет за собой налоговых последствий для арендатора.

Налог на имущество

Полученное арендатором имущество остается собственностью арендодателя. Поэтому плательщиком этого налога арендатор не является.

Обеспечительный платеж

Договор аренды — это договор, который арендодатель заключает с целью получать доход от принадлежащего ему имущества. Чтобы исключить риски его недополучения, договор часто предусматривает условие об уплате арендатором обеспечительного платежа. Порядок налогообложения этой суммы у арендатора зависит от того, как она обозначена в расчетах между сторонами договора.

Налоговые последствия

НДС

Если обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы, то он выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию, являясь предоплатой (письмо Минфина России от 17.01.2008 № 03-1-03/60). Поэтому арендатор имеет право принять к вычету НДС с перечисленной суммы, если арендованное имущество используется в деятельности, облагаемой НДС. Напомним, что указанный вычет производится на основании счета-фактуры, предъявленного арендодателем на сумму этого платежа, документа, подтверждающего его уплату, а также договора, содержащего условие о перечислении обеспечительного платежа и зачете его в счет арендной платы. При этом сумма НДС, принятая к вычету с аванса, должна быть восстановлена в том периоде, в котором обеспечительный платеж будет засчитан в счет арендной платы. Это связано с тем, что в указанном периоде арендатор примет к вычету НДС по другому основанию, а именно — с суммы начисленной арендной платы.

Если по условиям договора обеспечительный платеж носит возвратный характер, то права на вычет у арендатора не возникает, так как платеж выполняет только обеспечительную функцию (постановление ФАС МО от 14.10.2011 по делу № А40-151888/10-129-621, от 17.07.2007 № КА-А40/6494-07 по делу № А40-80384/06-99-391).

Читайте так же:  Нотариус талдомская 3

Налог на прибыль

Сумма обеспечительного платежа, засчитываемого в счет арендной платы, отражается в расходах арендатора с учетом следующего. До тех пор, пока сумма считается предоплатой, в расходы она не включается. Это касается как арендатора, применяющего метод начисления, так и арендатора, применяющего кассовый метод.

Арендатор, применяющий метод начисления, не учитывает эту сумму в расходах на основании пункта 14 статьи 270 НК РФ, согласно которому в расходах не признаются авансы, перечисленные за товары (работы, услуги). Арендатор, применяющий кассовый метод, не может учесть указанную сумму в расходах, так как на момент уплаты аванса не выполняется норма пункта 3 статьи 273 НК РФ, в соответствии с которой оплатой товаров (работ, услуг) признается прекращение встречного обязательства организации-приобретателя этих товаров (работ, услуг), непосредственно связанное с их поставкой. В данном случае прекращение встречного обязательства не происходит, поскольку на момент оплаты обеспечительного платежа арендодатель еще не выполнил свое обязательство перед арендатором.

Таким образом, арендатор в любом случае сможет признать в расходах сумму обеспечительного платежа после того, как услуга по аренде будет оказана и этот платеж будет зачтен в счет арендной платы.

Обеспечительный платеж с условием возврата, то есть выполняющий только обеспечительную функцию, по сути, является задатком. Поэтому он не является расходом арендатора и, соответственно, не уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль на основании пункта 32 статьи 270 НК РФ. Этот порядок касается как арендодателя, применяющего метод начисления, так и арендодателя, применяющего кассовый метод признания доходов.

Арендная плата является важной частью договора аренды. Порядок ее налогообложения следующий.

Налоговые последствия

НДС

Если арендная плата перечисляется в виде авансового платежа, то расчеты по НДС ведутся в том же порядке, что и при уплате обеспечительного платежа, засчитываемого в счет арендной платы. То есть после того, как услуга оказана, вычету подлежит НДС, начисленный с суммы арендной платы. В то же время НДС, принятый к вычету с авансового платежа, должен быть восстановлен.

Если авансовые платежи по арендной плате не предусмотрены, и она уплачивается после фактического оказания услуги, то право на вычет «входного» НДС возникает у арендатора при получении счета-фактуры от арендодателя.

Налог на прибыль

Арендные платежи являются расходами арендатора, учитываемыми для целей налогообложения прибыли. В налоговом учете они отражаются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом арендатор, применяющий метод начисления, включает арендную плату в расходы в последний день отчетного (налогового) периода (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ), а арендатор, применяющий кассовый метод, — в момент ее фактической уплаты после оказания услуг по аренде (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Компенсация стоимости коммунальных услуг

Помимо арендной платы расходами арендатора, связанными с использованием арендованного имущества, являются расходы по оплате коммунальных услуг. Как правило, эти услуги арендатор оплачивает непосредственно арендодателю, поскольку именно последний приобретает их у соответствующих специализированных организаций. Порядок возмещения арендодателю этих услуг определяется договором аренды. Они могут оплачиваться как в составе арендной платы, так и отдельно.

Налоговые последствия

НДС

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы

В этом случае арендатор принимает к вычету НДС со всей суммы арендной платы (включая сумму, приходящуюся на коммунальные услуги).

Коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно

При оплате коммунальных услуг отдельным платежом у арендатора возникает вопрос, может ли он НДС со стоимости этих услуг принять к вычету. По мнению контролирующих органов, такого права у арендатора нет по следующей причине. При предоставлении коммунальных услуг арендатору реализации услуг со стороны арендодателя не происходит, т. к. он не является поставщиком этих услуг и не вправе выставлять арендатору счета-фактуры. В свою очередь, при отсутствии счетов-фактур у арендатора не соблюдается одно из условий для вычета. Поэтому вычет он применить не может (письма УФНС России по г. Москве от 08.06.2009 № 16-15/58069, от 02.04.2009 № 19-15/31079.1, УФНС России по МО от 28.02.2007 № 23-26/0288). Этой позиции придерживаются и некоторые арбитражные суды (постановления ФАС ЗСО от 28.01.2009 № Ф04-7965/2008 (20062-А46-25), ФАС ВСО от 19.01.2009 № А10-1581/08-Ф02-6877/08, ФАС ЦО от 23.10.2008 № А36-1323/2007).

Вместе с тем ряд арбитров высказывают противоположную точку зрения. По их мнению, арендатор может принять к вычету «входной» НДС на основании перевыставленных счетов-фактур, если наряду с этим соблюдаются иные условия для вычета (постановления Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 № 6219/08, ФАС ЗСО от 28.04.2010 № А45-8185/2009, от 15.09.2009 № Ф04-5497/2009 (19433-А45-29), ФАС МО от 05.10.2009 № КА-А40/10030-09).

Так как мнение неоднозначно, арендатор и арендодатель вправе самостоятельно урегулировать взаимоотношения по НДС, относящемуся к коммунальным услугам. При этом если счет-фактура выставляться не будет, то сумму НДС вместе со стоимостью возмещаемых коммунальных услуг арендатор вправе учесть для целей налогообложения прибыли в составе материальных расходов на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ либо в составе прочих расходов на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Налог на прибыль

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы

В этом случае коммунальные услуги учитываются в расходах в составе арендной платы на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно

Стоимость коммунальных услуг, оплачиваемая отдельным платежом, учитывается в расходах в соответствии с подпункта 5 пункта 1 статьи 254 НК РФ либо в соответствии с подпунктом 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Ремонт арендованного имущества

Согласно ГК РФ арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества, если иное не установлено договором: собственными силами или с помощью сторонней организации.

Налоговые последствия

НДС

При проведении текущего ремонта собственными силами объекта обложения НДС у арендатора не возникает, если эти расходы учитываются при налогообложении прибыли. Напомним, что согласно пункту 2 статьи 260 НК РФ арендатор вправе учитывать эти расходы, если договором не предусмотрено их возмещение арендодателем. При этом НДС по материалам, приобретенным для этого ремонта, он может принять к вычету в общеустановленном порядке. Если работы выполнены сторонней организацией, то к вычету принимается НДС, предъявленный этой организацией.

Налог на прибыль

Расходы на текущий ремонт полученного в аренду имущества арендатор вправе включить в прочие расходы при условии, что их ему не возмещает арендодатель (п. 1 и п. 2 ст. 260 НК РФ). При этом арендатор, применяющий метод начисления, учитывает их в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы были произведены независимо от факта оплаты. Арендатор, использующий кассовый метод, учитывает расходы после фактического выполнения работ и оплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Неотделимые улучшения сданного в аренду имущества

В процессе использования арендуемого имущества арендатор может изменять его с целью улучшения тех или иных характеристик. Такие улучшения могут быть отделимыми (тогда они принадлежат арендатору) и неотделимыми. Напомним, что неотделимыми признаются улучшения, отделение которых причиняет вред имуществу. В общем случае к неотделимым улучшениям относятся реконструкция, модернизация, техническое перевооружение имущества.

Неотделимые улучшения необходимо производить исключительно с согласия арендодателя.

Если согласие получено, после прекращения договора можно потребовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Если согласие арендодателя не получено, то возмещать затраты на их осуществление он не обязан (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Обязанность арендатора получать согласие арендодателя на улучшения, а также его право требовать возмещения их стоимости могут быть отменены или изменены соглашением сторон. Стороны могут согласовать в договоре как сам порядок осуществления неотделимых улучшений, так и способы возмещения затрат на их проведение. Налоговые последствия у арендатора, который произвел указанные затраты, зависят от того, произвел он их с согласия арендодателя или без него. В первом случае арендодатель обязан возместить арендатору стоимость этих улучшений. Во втором случае у него таких обязательств не возникает.

Налоговые последствия

НДС

Неотделимые улучшения с согласия арендодателя

Если арендатор произвел неотделимые улучшения собственными силами и затраты на них учитываются при налогообложении прибыли, то уплачивать НДС со стоимости произведенных работ он не обязан. Если же указанные затраты не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль, то арендатор должен исчислить НДС на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 146 НК РФ. Если неотделимые улучшения выполнены сторонней организацией, то арендатор имеет право принять к вычету предъявленный НДС.

По мнению контролирующих органов, арендатор в момент передачи арендодателю неотделимых улучшений должен с их стоимости исчислить НДС (письма Минфина России от 31.12.2009 № 03-07-11/341, от 06.04.2009 № 03-07-09/19, ФНС России от 19.04.2010 № ШС-37-3/11). Аналогичной точки зрения придерживаются некоторые арбитражные суды (постановления ФАС ПО от 26.06.2012 по делу № А65-12909/2011, ФАС МО от 25.06.2009 № КА-А40/4798-09 по делу № А40-67444/08-80-265).

Неотделимые улучшения без согласия арендодателя

НДС с выполненных работ в этом случае арендатор исчисляет так же, как и при осуществлении неотделимых улучшений с согласия арендодателя. Как и в первом случае, при передаче неотделимых улучшений арендодателю арендатор должен исчислить НДС.

Налог на прибыль

Неотделимые улучшения с согласия и за счет арендодателя

При передаче неотделимых улучшений арендодателю у арендатора возникают доходы от реализации. Эти доходы равны сумме, возмещаемой арендодателем (пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ). При этом арендатор может такие доходы уменьшить на сумму расходов, произведенных на неотделимые улучшения (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Читайте так же:  Анищенко адвокат

Неотделимые улучшения с согласия арендодателя, но за счет арендатора

Если арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений, то арендатор имеет право начислять по ним амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию. При этом указанные капитальные вложения амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. По мнению контролирующих органов, если срок аренды меньше срока амортизации, несписанную часть капитальных вложений учесть в расходах по налогу на прибыль нельзя (письмо Минфина России от 01.08.2011 № 03-03-06/1/442, от 21.03.2011 № 03-03-06/1/158).

Неотделимые улучшения без согласия арендодателя

Налоговый кодекс не содержит ответа на вопрос, как учитываются капитальные вложения в неотделимые улучшения арендатором, если он произвел их без согласия арендодателя.

По мнению налоговых органов, такие расходы для целей налогообложения прибыли не учитываются (письма УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161, от 16.02.2005 № 20-12/9793). Аналогичную точку зрения высказал ФАС Поволжского округа в постановлении от 11.05.2011 по делу № А65-12958/2010.

Налог на имущество

До момента передачи арендодателю неотделимых улучшений арендатор должен платить налог на имущество. Это вызвано следующим.

Согласно ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н) капвложения в арендованное имущество до их передачи арендодателю учитываются в составе основных средств у арендатора. Поэтому на основании статьи 374 НК РФ до момента такой передачи налог на имущество со стоимости капитальных вложений в форме неотделимых улучшений должен платить арендатор, а после передачи — арендодатель. Такой точки зрения придерживаются контролирующие органы (письма Минфина России от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 11.03.2009 № 03-05-05-01/17).

Выкуп сданного в аренду имущества

Полученное в аренду имущество арендатор может впоследствии выкупить у арендодателя. Оформить сделку стороны могут как после истечения срока действия договора аренды, так и до него. При этом арендатор может заплатить за приобретенное имущество разовым платежом в момент оформления сделки, а может вносить платежи в счет выкупной цены в течение срока аренды.

Налоговые последствия

НДС

НДС, предъявленный арендодателем с выкупной цены в момент совершения сделки, арендатор может принять к вычету при наличии счета-фактуры после принятия основного средства на учет. Это право имеет и арендатор, оплачивающий сделку разовым платежом, и арендатор, который выкупает имущество постепенно, внося платежи в течение срока аренды. При этом арендатор, выкупающий имущество постепенно, должен учитывать следующее. Платежи, вносимые за имущество в течение договора аренды, являются авансовыми. Согласно пункту 12 статьи 171 НК РФ арендатор имеет право предъявить к вычету НДС, начисленный на эти платежи. Однако этот налог следует восстановить после того, как будет принят к вычету НДС со стоимости приобретенного имущества.

Налог на прибыль

Суммы, уплаченные арендодателю за приобретенное имущество, формируют первоначальную стоимость основного средства, поэтому включаются в расходы у арендатора через амортизацию (п. 5 ст. 270 НК РФ, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 624 ГК РФ установлено, что переход права собственности на арендованное имущество к арендатору возможен только после его оплаты.

Поэтому и арендатор, применяющий метод начисления, и арендатор, работающий по кассовому методу, учитывает суммы амортизации, начисленные за отчетный (налоговый) период, по оплаченным основным средствам. При этом в отношении такого имущества должен быть документально подтвержден факт подачи документов на государственную регистрацию (п. 3 ст. 272 НК РФ, п. 3 ст. 273 НК РФ, п. 11 ст. 258 НК РФ).

Итак, мы рассмотрели налоговые последствия заключения договора аренды для арендатора, а также его права и обязанности, исходя из условий договора.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка» (рис. 1).

Арендатор должен платить налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений в объекты недвижимости

Решение ВАС РФ от 27.01.12 № 16291/11

Суть спора. Организация обратилась в Высший арбитражный суд РФ с заявлением о признании недейст-вующим письма Минфина России от 24.10.08 № 03-05-04-01/37 (далее – письмо).

Оспариваемое письмо было направлено в адрес ФНС России в ответ на ее запрос от 26.05.08 № 3-3-05/47, в котором налоговый орган просил подтвердить позицию Минфина России по вопросу отражения в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета затрат на капитальные вложения в арендованные объекты недвижимого имущества, произведенных арендатором в виде неотделимых улучшений арендованного имущества.

Согласно позиции главного финансового ведомства, изложенной в письме, капитальные вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, учтенные в составе основных средств арендатора, возмещаемые (невозмещаемые) арендодателем, подлежат обложению налогом на имущество организаций до их выбытия в рамках договора аренды.

По мнению заявителя, оспариваемое письмо затрагивает права и законные интересы неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской деятельности, возлагая на налогоплательщиков – арендаторов основных средств обязанность по уплате налога на имущество организаций в части стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендаторами указанных объектов.

Позиция суда. ВАС РФ отказал в удовлетворении требования заявителя.

Суд сообщил, что, согласно положениям статьи 374 НК РФ, объектами обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Таким образом, положения действующего налогового законодательства связывают момент возникновения объекта обложения указанным налогом с фактом нахождения имущества в составе основных средств в соответствии с установленными правилами ведения бухгалтерского учета.

Пунктом 5 ПБУ 6/01 предусмотрено, что в составе основных средств наряду с другими объектами, признаваемыми законодательством о бухгалтерском учете в качестве основных средств, учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.

В силу пункта 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утв. приказом Минфина России от 29.07.98 № 34н) такие капитальные вложения зачисляются организацией-арендатором в состав собственных основных средств в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором.

Учет арендатором произведенных капитальных вложений осуществляется до их выбытия, при этом перечень случаев такого выбытия не закрыт, что позволило в разъяснениях, сделанных Минфином России в оспариваемом письме, признать в качестве выбытия, в частности, возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений.

Необходимость отражения капитальных вложений, законченных строительством, в составе основных средств организации-арендатора согласуется с принципами и правилами формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации. Ведь учет такого имущества ведется у лица, для которого этот актив соответствует определенным условиям, позволяющим отнести его к основным средствам (п. 4 ПБУ 6/01).

Поскольку до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним осуществленных расходов именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды, на нем лежит обязанность по их отражению в бухгалтерском учете в составе основных средств.

Не противоречит позиция Минфина России, изложенная в письме, и Методическим указаниям по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н; далее – Методические указания).

Согласно пунктам 3 и 10 Методических указаний, капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются у арендатора как отдельный инвентарный объект в составе его основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арен-датора.

Изменение первоначальной стоимости основных средств при их достройке, дооборудовании и реконст-рукции должно быть отражено по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вло-жения во внеоборотные активы».

Для учета выбытия объектов основных средств (продажи, списания, частичной ликвидации, безвозмездной передачи и др.) к счету 01 «Основные средства» может открываться субсчет «Выбытие основных средств». По окончании процедуры выбытия остаточная стоимость объекта списывается со счета 01 «Основные средства» на счет 91 «Прочие доходы и расходы».

Указанный порядок отражения затрат в виде капитальных вложений в арендованные объекты основных средств не исключает право сторон договора аренды определить момент компенсации арендодателем арендатору произведенных им расходов до расторжения договора аренды и возврата арендованного имущест-ва. До наступления такого момента названные положения законодательства о бухгалтерском учете предписывают учитывать капитальные вложения в арендованные основные средства на счетах арендатора как лица, произведшего соответствующие расходы, что следует также из содержания пункта 35 Методических ука-заний.

Приводимый заявителем довод о необходимости учета неотделимых улучшений в арендованном имуществе у арендодателя с момента осуществления этих улучшений вне зависимости от того, произведена ли компенсация расходов или имущество возвращено арендатором, по существу направлен не на оспаривание разъяснений, данных в письме, а на установление должного, по мнению заявителя, регулирования.

Примечание «ДК». Суд подтвердил позицию Минфина России о том, что арендатор должен платить налог на имущество организаций со стоимости неотделимых улучшений в объекты недвижимого имущества до момента компенсации их стоимости арендодателем либо до момента передачи арендодателю объектов недвижимости.

Между тем налогоплательщик уже подал заявление о пересмотре данного решения ВАС РФ.

Статья напечатана в журнале «Документы и комментарии» №7, апрель 2012 г.