Договор ренты в российском гражданском праве

Книга: Договор ренты в российском гражданском праве — Ольга Маркова

Автор книги: Ольга Маркова

Жанр: Юриспруденция и право, Наука и Образование

В работе рассматриваются история становления и развития рентных отношений в нашей стране и за рубежом, место договора ренты в системе договоров гражданского права, различные виды договора ренты, их соотношение друг с другом и с иными гражданско-правовыми договорами, а также особенности договора ренты в современном российском законодательстве.

Издание адресовано научным работникам, преподавателям, аспирантам и студентам юридических вузов, а также практикующим юристам.

Представленный фрагмент произведения размещен по согласованию с распространителем легального контента ООО «ЛитРес» (не более 20% исходного текста). Если вы считаете, что размещение материала нарушает чьи-либо права, то сообщите нам об этом.

Договор ренты в российском гражданском праве Маркова Ольга Александровна

Данный автореферат диссертации должен поступить в библиотеки в ближайшее время
Уведомить о поступлении

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — 240 руб., доставка 1-3 часа, с 10-19 (Московское время), кроме воскресенья

Маркова Ольга Александровна. Договор ренты в российском гражданском праве : Дис. . канд. юрид. наук : 12.00.03 : Иркутск, 2002 178 c. РГБ ОД, 61:02-12/835-8

Содержание к диссертации

Глава I. История становления и развития рентных отношений.

1. Рента как экономическая категория и как юридическое понятие, их происхождение и развитие 11

2. Конструкция рентного договора в зарубежном законодательстве . 18

3. История развития договора ренты в российском законодательстве:

3.1. Договор ренты в дореволюционной России 31

3.2. Развитие рентных отношений в послереволюционный период 34

Глава II. Место договора ренты в системе договоров гражданского права.

1. Характеристика договора ренты как гражданско-правового договора 44

2. Выделение и соотношение разновидностей договора ренты 56

3. Соотношение ренты с другими гражданско-правовыми договорами 59

Глава III. Особенности договора ренты в российском законодательстве.

1. Форма договора и его государственная регистрация 67

2. Субъекты договора 80

3, Предмет договора 98

4. Права и обязанности сторон по договору 104

5. Способы обеспечения исполнения рентного обязательства. Ответственность по договору 122

6. Прекращение договора 137

7. Проблемы действительности рентного договора 148

Введение к работе

Принятие Гражданского кодекса РФ привело к закреплению ряда новых институтов гражданского права. К таким институтам с некоторой оговоркой можно причислить и договор ренты. Советское гражданское право знало договор купли-продажи под условием пожизненного содержания, что не позволяет отнести ренту к абсолютно новым договорам. Но с другой стороны, рентный договор, как совершенно самостоятельная конструкция, впервые получил наиболее полную регламентацию в Гражданском кодексе РФ 1995 г. (не считая его наличия в дореволюционном Проекте Гражданского уложения, который так и не был введен в действие),

В настоящее время договор ренты не является широко применимым на практике договором. Достаточно привести статистику о зарегистрированных договорах ренты учреждениями юстиции городов Санкт-Петербурга, Читы и Иркутска. Следует указать, что полученные статистические данные отражают только те договоры, по которым в обмен на получение ренты было передано недвижимое имущество.

Приведем таблицу, которая содержит статистические данные о зарегистрированных договорах в Городском бюро регистрации г. Санкт-Петербурга в период с февраля 1999 по декабрь 2000 года, (данные получены в Бюро по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним г.Санкт-Петербурга).

Таким образом, нетрудно заметить, какое ничтожно малое количество договоров ренты регистрируется в многомиллионном Санкт-Петербурге, население которого составляет значительное число пожилых людей, то есть потенциальных получателей ренты. Что касается Читы, то Читинская городская регистрационная палата приняла на регистрацию, начиная с 1998 года по август 2001 года всего 23 договора ренты, В Департаменте по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним г. Иркутска за период работы с 17.08,98 г. по 11.09.01 всего зарегистрированы 21 договор ренты и 22 договора пожизненного содержания с иждивением.

Тем не менее, исследование немногочисленной нотариальной и судебной практики (автором было изучено 65 гражданских дел в судах Санкт-Петербурга и Читы) показало, что применение договора вызывает разного рода затруднения в связи с неопределенностью содержания некоторых норм ГК. Новизна этой договорной конструкции порождает целый ряд проблем как научного, так и прикладного характера. По большей части они касаются толкования принятых законодателем норм.

Нельзя не отметить и то, что в науке гражданского права институт договора ренты в целом пока не подвергался детальному исследованию. Поэтому в настоящее время рентные отношения требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты договора в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании.

Сказанное дает основание для утверждения о том, что проблема рентных отношений должна быть отнесена к числу недостаточно исследованных, а потому актуальных проблем науки гражданского права.

В дореволюционной русской литературе по гражданскому праву не удалось обнаружить практически ни одного монографического

исследования по этому вопросу. Некоторые вопросы, связанные
пожизненным содержанием, затрагивались в работах К.ГШобедоносцева,
СВ.Пахмана, В.ЛИсаченко. В литературе советского периода этот
институт как разновидность договора купли-продажи исследовался в
работах КЛ.Брауде, Д.Ф.Еремеева, А.А.Ерошенко, О.С.Иоффе,
А.Ю.Кабалкина, В.Ф.Маслова, СМеерзона, ВАРясенцева,

Г.М.Степаненко, ЗА,Федотовской! Р.О.Халфиной, А.Штейнберга, в комментариях ГК и учебных пособиях по гражданскому праву. В современной юридической литературе вопросы, связанные с рентой, раскрываются в работах М.И.Брагинского, В.С.Ема, З.И.Цыбуленко, АПахомова.

Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора ренты.

Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства, прежде всего содержащиеся в ГК РФ. В работе анализируется судебная практика. Кроме того, в целях наиболее полной характеристики договора рассматриваются соответствующие положения гражданского законодательства Франции, Германии, в наибольшей степени повлиявшие на становление и развитие этого института в российском праве, а также положения гражданских законов других государств. Из ранее подготовленных и действовавших актов предметом исследования являются нормативные акты — от Проекта Гражданского уложения до Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на действующее законодательство, сложившиеся в теоретической литературе воззрения и судебную практику, провести комплексный анализ правового регулирования рентных отношений, выявить сущность

и специфику договора ренты, а также сформулировать имеющиеся проблемы в рассматриваемой области и разработать предложения по их разрешению и совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Во исполнение данной цели ставятся следующие задачи:

проанализировать понятие ренты и рентных отношений;

показать действие договора ренты в зарубежном законодательстве, а также на различных стадиях развития российского законодательства;

* выявить позиции правовой науки в отношении признаков договора ренты, позволяющих определить его место в системе гражданско-правовых договоров;

определить специфику данного договора, показав особенности его предмета, субъектного состава и формы;

изучить права и обязанности сторон, исследовать порядок прекращения договора и признания его недействительным;

провести анализ практики применения договора;

сформулировать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.

Методологическая и теоретическая основа исследования. В процессе исследования наряду с общенаучным диалектическим методом познания применялись также части о-научные методы исследования: формально-логический метод, метод сравнительного анализа, системный, исторический и др. Кроме того, на результаты работы оказало влияние использование социологических методов исследования. Результаты социологического опроса 45 нотариусов Санкт-Петербурга, Читы и Иркутска позволили изучить вопросы, касающиеся соблюдения на

практике формы договора ренты, его субъектного состава, предмета регулирования.

Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов» как М.ШЇрагинский, В.СЕм, О.С.Иоффе, А.ЮЛСабалкин, В.КЛитовкин, В.Ф.Маслов, В.А.Рясенцев, А.П.Сергеев, Р.О.Халфина, Ф.СХейфец, С.А.Хохлов, З.И.Цыбуленко и других ученых, затрагивающих в своих работах различные аспекты института ренты. В работе использованы также труды ряда зарубежных исследователей -Р.Саватье, М.Плящтсля, Е.Годэеме, В.Ансона, Ж.Морандьера*

Научная новизна исследования. Настоящая работа представляет собой едва ли не первую попытку в отечественной юридической литературе комплексного исследования вопросов, связанных с договором ренты, определения его места и роли в механизме правового регулирования, выявления потенциала этого юридического инструмента и причин неполного его использования в практике.

Научная новизна исследования и результатов, полученных в диссертации, заключается в следующем:

Договор ренты является возмездным, реальным, односторонним договором. В законодательстве следует предусмотреть конструкцию консенсуального договора ренты в случае, если под ренту передаются движимые вещи за плату.

Все три разновидности ренты носят рисковый характер. Данная характеристика очевидна для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, но оспаривается в литературе в отношении постоянной рейты. Договор постоянной ренты в силу своего длящегося характера становится рисковым, так как такие внешние факторы, как нестабильность политического и социально-экономического развития России» инфляция, резкие ценовые колебания могут

привести либо к обесцениванию предмета договора, либо к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым.

При анализе оформления договора установлено, что нотариальное удостоверение сделки носит безусловный характер, то есть не заверенную у нотариуса сделку нельзя «вылечить» в соответствии с правилами п.2 ст.1б5ГК.

Вопросы и проблемы, возникающие при государственной регистрации сделки, требуют разрешения на уровне правительственного нормативного акта, где был бы отражен порядок регистрации самого договора и перехода прав по нему.

Выявлены и проанализированы особенности субъектного состава договора. Договор ренты приобретает некоторые черты публичного договора в случаях, когда плательщиками ренты выступают муниципальные органы власти, использующие рентный договор для решения социальных вопросов.

Исследование вопросов, связанных с предметом договора, показало, что по договору в настоящее время передается в основном недвижимое имущество. Объем рентных платежей зависит от оценки недвижимого имущества, как правило, только в том случае, если плательщиком по договору или в качестве посрелника при заключении договора выступает профессионал — юридическое лицо, занимающееся заключением таких договоров.

Многочисленные судебные иски о расторжении рентных доюворов свидетельствуют о неполноте условий в договоре, отражающих обязанности плательщика ренты. В связи с .этим

целесообразно было бы в данный момент утвердить типовой договор, условия которого были бы обязательны, и изменить которые можно было бы только в сторону увеличения их объема.

Заслуживает поддержки позиция законодателя, который
предусмотрел максимальную степень защиты прав получателя
ренты, установив обременение рентой и залогом

недвижимого имуществу а также иные способы обеспечения исполнения обязательства или страхование ответственности плательщика в случае передачи под выплату ренты движимого имущества. Не все гражданско-правовые способы обеспечения исполнения обязательств могут использоваться в договоре ренты в виду его специфического характера. Так, не применимы задаток, удержание; поручительство и банковская гарантия хотя и могут быть применены, но не гарантируют обеспечения исполнения на протяжении всего срока действия договора. Логичнее в договоре предусмотреть неустойку, но в этом случае возникает проблема ее соотношения с уплатой процентов за просрочку в соответствии со ст.395 ГК. Судебная практика допускает применение только одной из этих мер, если иное прямо не предусмотрено законом или договором. Определив проценты, взимаемые за пользование чужими денежными средствами, в данном случае как плату за пользование капиталом, таким образом, мы не отрицаем применения одновременно и неустойки и процентов, но в договоре сторонам следует обязательно предусмотреть соответствующе положение.

Исследование судебной практики выявило немалое количество судебных разбирательств, связанных с

действительностью рентного договора. При разрешении

споров, связанных с действительностью рентного договора,

необходимо учитывать рисковый характер данного договора, а

также то, что договор ренты, как никакой другой договор,

склонны использовать криминальные или просто

недобросовестные личности. Необходимо обратить внимание

на последствия признания сделки недействительной. На

практике последствия признания договора недействительным

во многих судебных решениях оказываются такими же,

какими бы они были при расторжении договора. Думается,

совершенно необоснованно суды не применяют

двустороннюю реституцию, даже тогда, когда сделка была

заключена под влиянием заблуждения со стороны получателя

ренты, не применяют суды и одностороннюю реституцию.

Необходимо пересмотреть данную практику, так как

подобные решения способствуют увеличению числа исков об

оспаривании договоров со стороны получателей ренты.

Практическая значимость. Результаты проведенного исследования

могут быть использованы в научно-исследовательской деятельности по

дальнейшей разработке проблемы договора ренты, а также в

нотариальной и судебной практике. Материалы исследования могут

найти применение в учебном процессе при чтении лекции и проведении

семинарских занятий по гражданскому праву и специальным курсам в

Структура работы определена целями и задачами проведенного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Текст иллюстрирован гремя таблицами, одним рисунком. Список литературы включает 170

источников- Общий объем исследования составляет 178 страниц машинописного текста.

Рента как экономическая категория и как юридическое понятие, их происхождение и развитие

Слово «рента» в современном языке имеет два значения: во-первых, — это определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, а во-вторых, — это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застраховавшемуся. Термин и обозначаемое им понятие зародились еще в древнем Риме. В переводе с латинского reddita, означает отданная (в кратком словаре иностранных слов — возвращенная, оплаченная). Это слово укоренилось во многих языках — французском (rente), немецком (rente), английском (rent).

Данный термин употреблялся до недавнего времени в основном как экономическое понятие. С принятием ГК отношения, обозначаемые этим термином, приобрели и правовой характер. Потому следует различать ренту как экономическую категорию и как юридическое понятие. Как юридическое понятие этот термин употребляется в более узком понимании и по существу отождествляется с договором ренты, таким образом, имея в виду лишь одно значение данного слова — доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

В классической экономике рента — это доход, полученный владельцем земель или других природных ресурсов, выраженный в постоянной фиксированной сумме. В литературе делается предположение, что зачатком ренты являлись отношения, возникающие на стадии разложения рабовладельческого общества, когда латифундист отделяется от хозяйствования на земле, и возникают отношения колоната. Рабовладельцы в форме земельной ренты присваивали прибавочный продукт, создаваемый колонами (полусвободными землевладельцами). Традиционно рента была связана с землей, и этим термином изначально обозначали не просто вид дохода, а поземельный доход. К.Маркс, анализируя формы феодальной ренты, имел в виду именно поземельную ренту. При феодализме земельная рента -господствующая форма присвоения прибавочного продукта в сельском хозяйстве. К.Маркс выделял три основные формы феодальной ренты: отработочную, продуктовую и денежную. Самой первой является отработочная рента или барщина. При такой форме ренты феодал присваивает прибавочный труд зависимых крестьян. Часть недели крестьяне работали на земле феодала, а оставшуюся часть — на своей земле. Отсутствие заинтересованности крестьян в отбывании барщины и, следовательно, меньшая производительность на земле хозяина постепенно привели к появлению продуктовой ренты. Феодал теперь присваивает не труд крестьянина, а его прибавочный продукт. Продуктовая рента сменяется рентой денежной, когда вместо прибавочного продукта крестьянин отдает деньги от реализации этого продукта. Денежная рента является последней и высшей формой феодальной ренты. В своем дальнейшем развитии денежная феодальная рента сменяется капиталистической рентой. В данном случае уже не весь прибавочный продукт, а только часть его принимает форму ренты. Такая рента существует в виде двух разновидностей: абсолютная рента и рента дифференциальная. Абсолютная рента не зависит от плодородия и местоположения земельных участков и представляет собой разницу между рыночной стоимостью сельскохозяйственной продукции и общественной ценой производства или излишек прибавочной стоимости, производимой работниками в сельском хозяйстве, над средней прибылью. Дифференциальная рента связана с различиями в естественном плодородии почвы и местоположением отдельных земельных участков по отношению к рынку и представляет собой разность между рыночной стоимостью продукта и индивидуальной стоимостью.1 Формами присвоения капиталистической ренты служат аренда земли, проценты по ипотечному долгу, земельный налог.

Читайте так же:  Налог пришел на старый адрес

С конца XIX века рента как особый вид дохода употребляется в более широком смысле слова. «Теперь рентой называется всякий исключительный доход, образующийся благодаря каким-либо особенно благоприятным условиям производства или сбыта товаров.»

В современной экономике существуют различные виды рент в зависимости от имущества, с которого она может быть получена, от способа ее получения и т.д., так, например, рента производителя -разница между рыночной ценой и предельными издержками выпускаемой продукции, рента инфрамаржинальная, рента финансовая, рента чистая экономическая. Но все эти виды рент объединяет одно, -это всегда доход от какой-либо деятельности, как правило, составляющий разницу между полным возмещением затрат на производство и предложенной ценой.

Характеристика договора ренты как гражданско-правового договора

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГКРФ).

Классификация договоров позволяет выделить их правовые особенности и лучше понять правовую специфику отдельных договоров, их значение и сферу применения. Классификация проводится по различным критериям.

Так, в соответствии с критерием наличия встречного удовлетворения интересов во взаимоотношениях контрагентов по договору производится деление договоров на возмездные и безвозмездные. Если до официального признания договора пожизненного содержания и были некоторые расхождения во мнениях при решении вопроса о его возмездности (так, например, А.Штейнберг полагал, что договор является договором дарения под условием, М.И.Бару также предлагал относить подобные договоры к договору дарения), то после помещения соответствующих правил в ҐК 1964 года таких разногласий не возникало. Как писал О.С.Иоффе, «в общей правовой характеристике договора, вытекающей из определения, не вызывает никаких сомнений только одни признак — возмездность, поскольку каждая сторона получает от другой встречное удовлетворение: приобретатель — в виде жилого дома или его части, а отчуждатель — в виде пожизненного содержания».1 Сегодня все авторы признают, что договор является безусловно возмездным, то есть встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага обязательна, Причем договор является возмездным независимо от того, выплачивается ли получателю ренты помимо рентных платежей цена этого имущества или нет. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то договор, тем не менее, остается возмездным, поскольку налицо встречное предоставление в виде рентных платежей. Однако, как уже было отмечено, возмездность договора не означает его эквивалентности, так как рентные платежи не рассматриваются в качестве эквивалента стоимости переданного имущества. Объем платежей не возможно определить заранее, он зависит от продолжительности договора.

В основе разграничения договоров на консенсуальные и реальные критерием служит признание правообразующим фактом либо соглашения сторон, либо сопровождающей его, реальной передачи вещи. Законодатель формулирует договор ренты как реальный (ст. 583 ГК РФ), как впрочем, и ГК 1964 года, где также было сказано, что отчуждатель «передает. жилой дом или часть его» приобретателю (ст.253 ГК РСФСР). Поэтому многие авторы (М.И.Бару, В.И.Кофман, А.Ю.Кабалкин), которые исследовали договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, считали его договором реальным. Существовала и другая точка зрения, имевшая не мало сторонников. О.С.Иоффе считал, что договор является консенсуальным, так как моментом заключения договора пожизненного содержания является государственная регистрация договора в исполкоме местного Совета, а не реальная передача. Таким образом, если регистрация состоялась, а дом еще не передан, тем не менее, приобретатель уже стал собственником дома и потому обязан содержать отчуждателя.1 Эту позицию отстаивали В.А.Тархов, В.Ф-Яковлева, В.М.Десятков, НЛВолошин. М.И.Брагинский, анализируя полемику прошлых лет, занял совершенно противоположную относительно мнения, высказанного О.С.Иоффе, позицию, М.И.Брагинский указывает, что примеры О.СИоффе как раз свидетельствуют о реальности договора. Ведь момент государственной регистрации означает переход права собственности и хотя реальной передачи дома может и не быть (чаще и не бывает), тем не менее, приобретатель уже является собственником имущества по договору. То есть юридически передача уже состоялась.»

НЛВолошин относил договор пожизненного содержания к консенсуальным договорам, на том основании, что он является разновидностью договора купли-продаж и, и должен соответствовать его общей характеристике. С такой аргументацией нельзя согласиться, тем более что практически все авторы (в том числе и сам Н.П.Волошин) писали о том, что пожизненное содержание представляет собой самостоятельный вид договора, совершенно отличный от купли-продажи.

Форма договора и его государственная регистрация

В ст.ст.253-254 ГК РСФСР 1964 г. не было прямого указания на то, в какую форму должен облекаться договор пожизненного содержания. Но так как пожизненное содержание являлось разновидностью купли-продажи жилого дома, то к нему применялись правила ст. 239 ГК РСФСР, согласно которым договор нуждался в нотариальном удостоверении, а в сельской местности — письменном оформлении с последующей регистрацией в исполкоме местного Совета. Причем регистрации подлежал не переход права на недвижимое имущество или предмет договора, а сами договоры, регистрацией которых занимались органы технической инвентаризации как подразделения коммунального хозяйства соответствующих Советов народных депутатов. В целях охраны интересов как отчуждателя, так и 3-х лиц, на случай, если бы приобретатель попытался реализовать дом во время действия договора, в актах регистрации отмечалось, что жилой дом приобретен по договору пожизненного содержания.

В соответствии с ГК РФ договор ренты является, безусловно, формальным, ибо определена обязательная форма, в которую он должен быть облечен. Договор ренты в соответствии со ст.584 ГК подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение требования о нотариальной форме влечет недействительность договора, причем такой договор является ничтожным в соответствии с п.1 ст. 165 ГКРФ.

Думается, что причины обязательного нотариального удостоверения договора следующие: во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, поэтому для такого договора требуется более тщательное оформление; во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон требуют особой защиты. С одной стороны, в защите нуждается рентополучатель, как более слабая сторона. И хотя действующий закон не содержит таких ограничений в отношении получателей ренты, как ГК РСФСР 1964 года, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые, одинокие и больные. Для них договор имеет существенное значение на протяжении всей оставшейся жизни, часто являясь основным источником существования. Поэтому очень важно помочь им составить договор так, чтобы их права не были ущемлены, защитить их от обмана со стороны недобросовестного плательщика. Существует довольно обширная судебная практика по искам граждан о признании договора недействительным на том основании, что они либо были обмануты противоположной стороной в отношении характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последствий его заключения. Например, часто граждане указывают, что они заключили договор дарения, имея ввиду договор пожизненного содержания, а условия по пожизненному содержанию оговорили в устной форме. Характерный пример из судебной практики Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга. В суд обратилась гражданка М.Г.Матяшева (семидесяти семи лет) с иском о признании недействительным договора дарения своей квартиры гражданину Х.С.Малаеву. Заключить договор пожизненного содержания истице предложила председатель правления ЖСК, подыскав при этом плательщика. Стороны заключили договор дарения, при этом о пожизненном содержании в договоре ничего не было сказано, И лишь в один экземпляр договора (который хранился у истицы) ответчик вписал свои обязательства по содержанию истицы. Надпись была совершена гораздо позднее заключения договора. Никакой помощи Малаев истице не оказывал» вследствие чего она обратилась в суд с иском о признании договора недействительным. Судебное разбирательство по делу длилось четыре года. В конечном итоге суд вынес решение о признании договора недействительным, поскольку нашеЛз что подобная сделка, фактически являясь договором пожизненного содержания, а по форме — безвозмездным договором дарения, не соответствует требованиям закона, так как обязательства по содержанию дарителя в текст не вошли и юридических последствий не порождают. Дополнительным основанием суд посчитал то, что Матяшева, человек старый, юридически безграмотный, заключила договор под влиянием заблуждения, ответчик же от исполнения своих обязанностей уклонялся.1 Как уже было отмечено, подобные иски в судах не единичны. Но? думается, их было бы гораздо больше, если бы законом не была предусмотрена нотариальная форма договора. Именно в таких ситуациях нотариус незаменим, разъясняя сторонам смысл и содержание договора, помогая им при его составлении.

Договор ренты в российском гражданском праве

Источник: Электронный каталог отраслевого отдела по направлению «Юриспруденция»
(библиотеки юридического факультета) Научной библиотеки им. М. Горького СПбГУ

Договор ренты в российском гражданском праве :

Договор ренты в российском гражданском праве : автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Принятие Гражданского кодекса РФ привело к закреплению ряда новых институтов гражданского права. К таким институтам с некоторой оговоркой можно причислить и договор ренты. Советское гражданское право знало договор купли-продажи под условием пожизненного содержания, что не позволяет отнести ренту к абсолютно новым договорам. Но с другой стороны, рентный договор, как совершенно самостоятельная конструкция, впервые получил наиболее полную регламентацию в Гражданском кодексе РФ 1995 г . (не считая его наличия в дореволюционном Проекте Гражданского уложения, который так и не был введен в действие).

В настоящее время договор ренты не является широко применимым на практике договором. Достаточно привести статистику о зарегистрированных договорах ренты учреждениями юстиции городов Санкт-Петербурга, Читы и Иркутска. Следует указать, что полученные статистические данные отражают только те договоры, по которым в обмен на получение ренты было передано недвижимое имущество.

Приведем таблицу, которая содержит статистические данные о зарегистрированных договорах в Городском бюро регистрации г. Санкт-Петербурга в период с февраля 1999 по декабрь 2000 года.

Читинская городская регистрационная палата приняла на регистрацию, начиная с 1998 года по август 2001 года всего 23 договора ренты. В Департаменте по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним г. Иркутска за период работы с 17.08.98 г. по 11.09.01 всего зарегистрированы 21 договор ренты и 22 договора пожизненного содержания с иждивением.

Тем не менее, исследование немногочисленной нотариальной и судебной практики (автором было изучено 65 гражданских дел в судах Санкт-Петербурга и Читы) показало, что применение договора вызывает разного рода затруднения в связи с неопределенностью содержания некоторых норм ГК. Новизна этой договорной конструкции порождает целый ряд проблем как научного, так и прикладного характера.

Нельзя не отметить, что в науке гражданского права институт договора ренты в целом пока не подвергался детальному исследованию. Поэтому в настоящее время рентные отношения требуют всестороннего изучения на новом уровне с учетом практики применения новейшего законодательства о договоре ренты. Многие аспекты договора в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании, в научном обосновании.

Сказанное дает основание для утверждения о том, что проблема рентных отношений должна быть отнесена к числу недостаточно исследованных, а потому актуальных проблем науки гражданского права.

В дореволюционной русской литературе по гражданскому праву не удалось обнаружить ни одного монографического исследования по этому вопросу. Некоторые вопросы, связанные пожизненным содержанием, затрагивались в работах К.Победоносцева, С.В.Пахмана, В.Л.Исаченко. В литературе советского периода этот институт как разновидность договора купли-продажи исследовался в работах И.Л.Брауде, Д.Ф.Еремеева, А.А.Ерошенко, О.С.Иоффе, А.Ю.Кабалкина, В.Ф.Маслова, С.Меерзона, В.А.Рясенцева, Г.М.Степаненко, З.А.Федотовской, Р.О.Халфиной, А.Штейнберга, в комментариях ГК и учебных пособиях по гражданскому праву. В современной юридической литературе вопросы, связанные с рентой, рассматриваются в работах М.И.Брагинского, В.С.Ема, З.И.Цыбуленко, А.Пахомова.

Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, складывающиеся в результате заключения договора ренты.

Предметом исследования являются соответствующие нормы действующего гражданского законодательства, прежде всего содержащиеся в ГК РФ. В работе анализируется судебная практика. Кроме того, в целях наиболее полной характеристики договора рассматриваются соответствующие положения гражданского законодательства Франции, Германии, в наибольшей степени повлиявшие на становление и развитие этого института в российском праве, а также положения гражданских законов других государств. Из ранее подготовленных и действовавших актов предметом исследования являются нормативные акты — от Проекта Гражданского уложения до Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.

Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на действующее законодательство, сложившиеся в теоретической литературе воззрения и судебную практику, провести комплексный анализ правового регулирования рентных отношений, выявить сущность и специфику договора ренты, а также сформулировать имеющиеся проблемы в рассматриваемой области и разработать предложения по их разрешению и совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Во исполнение данной цели ставятся следующие задачи:

— проанализировать понятие ренты и рентных отношений;

— показать действие договора ренты в зарубежном законодательстве, а также на различных стадиях развития российского законодательства;

— выявить позиции правовой науки в отношении признаков договора ренты, позволяющих определить его место в системе гражданско-правовых договоров;

-определить специфику данного договора, показав особенности его предмета, субъектного состава, и формы;

— изучить права и обязанности сторон, исследовать порядок прекращения договора и признания его недействительным;

— провести анализ практики применения договора;

— сформулировать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.

Методологическая и теоретическая основа исследования. В процессе исследования наряду с общенаучным диалектическим методом познания применялись также частно-научные методы исследования: формальнологический метод, метод сравнительного анализа, системный, исторический и др. Кроме того, на результаты работы оказало влияние использование социологических методов исследования. Результаты социологического опроса 45 нотариусов Санкт-Петербурга, Читы и Иркутска позволили изучить вопросы, касающиеся соблюдения на практике формы договора ренты, его субъектного состава, предмета регулирования.

Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как М.И.Брагинский, В.С.Ем, О.С.Иоффе, А.Ю.Кабалкин, В.Н.Литовкин, В.Ф.Маслов, В.А.Рясенцев, А.П.Сергеев, Р.О.Халфина, Ф.С.Хейфец, С.А.Хохлов З.И.Цыбуленко и других ученых, затрагивающих в своих работах различные аспекты института ренты. В работе использованы также труды ряда зарубежных исследователей — Р.Саватье, М.Пляниоля, Е.Годэсме, В.Ансона, Ж.Морандьера.

Научная новизна исследования. Настоящая работа представляет собой едва ли не первую попытку в отечественной юридической литературе комплексного исследования вопросов, связанных с договором ренты, определения его места и роли в механизме правового регулирования, выявления потенциала этого юридического инструмента и причин неполного его использования в практике. Научная новизна исследования и результатов, полученных в диссертации, заключается в следующем:

Читайте так же:  Что такое прямые налог определение

1. Договор ренты является возмездным, реальным, односторонним договором. В законодательстве следует предусмотреть конструкцию консенсуального договора ренты в случае, если под ренту передаются движимые вещи за плату.

2. Все три разновидности ренты носят рисковый характер. Данная характеристика очевидна для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, но оспаривается в литературе в отношении постоянной ренты. Договор постоянной ренты в силу своего длящегося характера становится рисковым, так как такие внешние факторы, как нестабильность политического и социально-экономического развития России, инфляция, резкие ценовые колебания могут привести либо к обесцениванию предмета договора, либо к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым.

3. При анализе оформления договора установлено, что нотариальное удостоверение сделки носит безусловный характер, то есть не заверенную у нотариуса сделку нельзя «вылечить» в соответствии с правилами п.2 ст.165 ГК.

4. Вопросы и проблемы, возникающие при государственной регистрации сделки, требуют разрешения на уровне правительственного нормативного акта, где был бы отражен порядок регистрации самого договора и перехода прав по нему.

5. Выявлены и проанализированы особенности субъектного состава договора. Договор ренты приобретает некоторые черты публичного договора в случаях, когда плательщиками ренты выступают муниципальные органы власти, использующие рентный договор для решения социальных вопросов.

6. Исследование вопросов, связанных с предметом договора, показало, что по договору в настоящее время передается в основном недвижимое имущество. Объем рентных платежей зависит от оценки недвижимого имущества, как правило, только в том случае, если плательщиком по договору или в качестве посредника при заключении договора выступает профессионал -юридическое лицо, занимающееся заключением таких договоров.

7. Многочисленные судебные иски о расторжении рентных договоров свидетельствуют о неполноте условий в договоре, отражающих обязанности плательщика ренты. В связи с этим целесообразно было бы в данный момент

утвердить типовой договор, условия которого были бы обязательны, и изменить которые можно было бы только в сторону увеличения их объема.

8. Заслуживает поддержки позиция законодателя, который предусмотрел максимальную степень защиты прав получателя ренты, установив обременение рентой и залогом недвижимого имущества, а также иные способы обеспечения исполнения обязательства или страхование ответственности плательщика в случае передачи под выплату ренты движимого имущества. Не все гражданско-правовые способы обеспечения исполнения обязательств могут использоваться в договоре ренты в виду его специфического характера. Так, не применимы задаток, удержание. Поручительство и банковская гарантия хотя и могут быть применены, но не гарантируют обеспечения исполнения на протяжении всего срока действия договора. Логичнее в договоре предусмотреть неустойку, но в этом случае возникает проблема ее соотношения с уплатой процентов за просрочку в соответствии со ст.395 ГК. Судебная практика допускает применение только одной из этих мер, если иное прямо не предусмотрено законом или договором. Определив проценты, взимаемые за пользование чужими денежными средствами, в данном случае как плату за пользование капиталом, таким образом, мы не отрицаем, применения одновременно и неустойки и процентов, но в договоре следует обязательно предусмотреть соответствующе положение.

9. Исследование судебной практики выявило немалое количество судебных разбирательств, связанных с действительностью рентного договора. При разрешении споров, связанных с действительностью рентного договора, необходимо учитывать рисковый характер данного договора, а также и то, что договор ренты, как никакой другой договор, склонны использовать криминальные или просто недобросовестные личности. Необходимо обратить внимание на последствия признания сделки недействительной. На практике последствия признания договора недействительным во многих судебных решениях оказываются такими же, какими бы они были при

расторжении договора. Думается, совершенно необоснованно суды не применяют двустороннюю реституцию даже тогда, когда сделка была заключена под влиянием заблуждения со стороны получателя ренты, не применяют суды и одностороннюю реституцию. Необходимо пересмотреть данную практику, так как подобные решения способствуют увеличению числа исков об оспаривании договоров со стороны получателей ренты.

Практическая значимость. Результаты проведенного исследования могут быть использованы в научно-исследовательской деятельности по дальнейшей разработке проблемы договора ренты, а также в нотариальной и судебной практике. Материалы исследования могут найти применение в учебном процессе при чтении лекции и проведении семинарских занятий по гражданскому праву, и специальным курсам в ВУЗах.

Структура работы определена целями и задачами проведенного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы. Текст иллюстрирован тремя таблицами, одним рисунком. Список литературы включает 170 источников. Общий объем исследования составляет 178 страниц машинописного текста.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, излагаются основные цели, задачи и предмет исследования, определяется его теоретическая основа, раскрывается научная новизна результатов исследования.

Первая глава посвящена истории становления и развития договора ренты, как в российском, так и в зарубежном законодательстве.

В первом параграфе раскрывается содержание понятия ренты, дается сравнительная характеристика ренты в экономике и в юриспруденции. Слово «рента» в современном языке имеет два значения: во-первых, — это определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, а во-вторых, — это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым

обществом застраховавшемуся. Термин и обозначаемое им понятие зародились еще в древнем Риме. Данный термин употреблялся до недавнего времени в основном как экономическое понятие. С принятием ГК отношения, обозначаемые этим термином, приобрели и правовой характер. Потому следует различать ренту как экономическую категорию и как юридическое понятие. Как юридическое понятие этот термин употребляется в более узком понимании и по существу отождествляется с договором ренты, таким образом, имеется в виду лишь одно значение данного термина — определенный непрерывный доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

Во втором параграфе институт ренты рассматривается применительно к германскому, французскому, английскому праву. Договор ренты присутствует в гражданском праве стран, входящих в разные правовые системы. Следует отметить достаточную степень проработанности этого института во французском, германском законодательствах, которые повлияли на развитие гражданского законодательства в других странах, в том числе и в России, о чем свидетельствуют многие схожие нормы в соответствующих системах права.

В третьем параграфе последовательно рассматриваются основные этапы становления и развития договора ренты в отечественном гражданском праве. Следует отметить, что, несмотря на сложность отчуждения недвижимого имущества, институт, подобный ренте, был известен обычному праву России. Чаще по договору передавалась именно недвижимость, и оформлялись такие сделки либо в виде продажи под условием, либо завещанием, либо дарением под условием. Анализ же положений Проекта Гражданского уложения позволяет отметить преемственность норм, содержащих правила о ренте в Проекте и нынешнем российском законодательстве. История развития рентных отношений в послереволюционный период позволяет прийти к выводу о том, что данный договор был широко известен на практике, являлся предметом многочисленных дискуссий в юридической доктрине. Это обусловило его легализацию сначала в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года в качестве

разновидности договора купли-продажи, а затем в Гражданском кодексе РФ — в виде самостоятельного договора ренты.

Во второй главе рассматриваются характерные черты и особенности ренты в современном российском гражданском праве. В первом параграфе дается характеристика договора ренты. С точки зрения основных классификаций гражданско-правовых договоров договор ренты является:

— возмездным, так как предусматривает встречное удовлетворение;

— реальным, так как право требования о выплате рентных платежей возникает у получателя лишь после передачи принадлежащего ему имущества в собственность плательщика ренты;

— односторонним, так как право возникает у одной стороны -получателя ренты, а обязанность у другой — плательщика;

— алеоторным, так как элемент риска присутствует во всех видах договора ренты, размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты;

— длящимся, так как предполагает систематическое длительное исполнение плательщиком ренты своих обязанностей по содержанию получателя;

Фидуциарным является только договор пожизненного содержания с иждивением, так как только в этой разновидности ренты отношения сторон носят особый доверительный характер.

В современной юридической литературе большинство цивилистов (А.П.Сергеев, М.И.Брагинский, З.И.Цыбуленко и др.) считают, что договор ренты является реальным договором. Существуют и другие мнения по этому вопросу. В.С.Ем ставит характеристику договора в зависимость от предмета, который передается под уплату рентных платежей — движимое или недвижимое имущество, и от того, на каких началах передается имущество — за плату или бесплатно, при этом указывая на необходимость иметь ввиду предписания п.2 ст.585 ГК. Так, считает он, договор будет реальным, если по договору передается движимая вещь бесплатно, и будут применяться правила о

дарении. Если же движимая вещь передается за плату, то договор будет являться консенсуальным. Если же под выплату ренты передается недвижимое имущество, то в этом случае «о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, так как правообразующая сила договора ренты возникает только во взаимосвязи с другим юридическим фактом — актом государственной регистрации».[1]

А.Мамаев высказывает мнение о противоречивости конструкции договора ренты. Во избежание противоречия А.Мамаев предложил два варианта — либо «внести изменения в ГК, отдельно предусмотрев последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты», либо изменить конструкцию ренты и сделать его консенсуальным и взаимным. «В этом случае отсылка к договорам купли-продажи и дарения будет правомерной и не противоречащей природе договора ренты».[2]

С одной стороны, реальная конструкция договора обоснована, и в ее защиту можно высказать следующие соображения:

Во-первых, соглашаясь с мнением М.И.Брагинского, необходимо отметить, что такая конструкция защищает «заведомо более слабую» сторону, то есть получателя ренты;

Во-вторых, эта конструкция традиционна и оправдана практикой. Реальный характер договора был установлен и в Проекте Гражданского уложения, где сказано, что «плательщик обязуется взамен переданного имущества или уплаченной суммы платить ренту», и в ГК 1964 г ., как уже было отмечено выше. Необходимость внесения изменения в закон всегда продиктована практикой, и за время существования договора купли-продажи с условием пожизненного содержания таких случаев в практике, которые свидетельствовали бы о необходимости конструкции консенсуального договора, не возникало.

Но, с другой стороны, по договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания в обмен на обеспечение передавался только жилой дом или часть его. Поэтому отчуждатель не мог отказаться от передачи имущества, вернее мог отказаться лишь от фактической передачи, однако юридически он уже не являлся собственником имущества после заключения договора и его государственной регистрации. Ведь в соответствии со ст. 135 ГК РСФСР 1964 г . возникновение права собственности было связано с моментом государственной регистрации. В современном договоре ренты объектом передачи может быть любое имущество. Если получатель ренты откажется от фактической передачи движимого имущества после подписания соглашения, это будет означать, что договор не заключен. Если имущество подлежит безвозмездной передаче, то интересы плательщика ренты не особенно пострадают, так как он еще не вложил собственные средства, а только рассчитывал на приобретение этого имущества. Если же движимое имущество должно было быть передано за плату, то права плательщика ренты могут быть ущемлены. Ведь в данном случае плательщик ренты несет значительные убытки, которые состоят в расходах, которые он произвел на покупку вещи, и неполученных доходах, которые он получил бы в результате использования вещи, если бы эта вещь находилась в его собственности.

Сегодня практически никто не передает движимые вещи под выплату ренты. Причинами этого являются большой риск и отсутствие дорогих вещей у граждан, нуждающихся в обеспечении. Но в будущем, судя по процессу накопления капитала на современном этапе, можно спрогнозировать появление и распространение таких договоров, в которых объектом передачи под выплату ренты являлись бы движимые вещи. И тогда, вероятно, появится необходимость в защите прав плательщика ренты в случае отказа получателя от передачи имущества, за которое плательщик уже заплатил определенную цену. Таким образом, В.С.Ем справедливо обращает внимание на то, что необходимо учитывать, какие вещи передаются по договору, и на какой основе. Исходя из выше изложенного, думается, можно внести следующие предложения по

изменению соответствующих норм в ГК: по общему правилу, договор ренты будет являться реальным договором, если же по договору передается движимое имущество за плату, то такой договор будет являться консенсуальным, если в самом договоре стороны не предусмотрят иное правило. Но пока же договор ренты во всех случаях остается реальным договором.

В литературе нет единства мнений в вопросе о соотношении разновидностей договора ренты. А.П.Сергеев полагает, что все три договора ренты являются самостоятельными видами договора, что все они различаются между собой по ряду частных моментов. «При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой».[3] Такую же позицию занимают А.Н.Кичихин.[4] Другая точка зрения, которой придерживается большинство авторов (М.И.Брагинский, С.А.Хохлов, В.И.Литовкин, А.Н.Гуев, Л.И.Глушкова), заключается в том, что пожизненное содержание является подвидом пожизненной ренты. Авторы ссылаются на закон, в частности на статью 583 ГК, которая гласит, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания.

Придерживаясь первой точки зрения, попытаемся обосновать ее с позиций формальной логики. Исходя из этого, род в логическом смысле состоит из видов как своих частей лишь тогда, когда род и вид рассматриваются со стороны их объемов.[5] Отношениями понятий по объему являются отношения совпадения (тождества), включения, исключения и пересечения. Так, если предположить, что пожизненное содержание является разновидностью пожизненной ренты, то налицо должно быть включение объемов. Объем понятия пожизненного содержания должен быть включен в объем понятия пожизненной ренты. Включение объема существует по большинству признаков: по субъектному составу (и в том, и в другом получателем может

быть только гражданин), по сроку договора (только на срок жизни получателя), по предмету договора (предмет договора пожизненного содержания — только недвижимость — включен в предмет договора пожизненной ренты, в котором объектом передачи могут быть как недвижимые, так и движимые вещи). Но предметом договора также являются рентные платежи, которые как раз и определяют специфику данного договора. Здесь, наоборот, объем понятия рентных платежей в договоре пожизненного содержания гораздо шире объема понятия рентных платежей в пожизненной ренте. По договору пожизненного содержания обеспечение предоставляется и в натуральной форме и в денежной, по договору пожизненной ренты — только в денежной. И еще одно очень важное отличие пожизненного содержания от пожизненной ренты — его особый фидуциарный характер, где большое значение придается личности плательщика, чего нет в договоре пожизненной ренты. Таким образом, в данном случае имеется пересечение, а не включение объемов, причем пересечение в большей части, то есть эти два договора характеризуются наличием многих общих признаков, за пределами которых имеются и иные признаки, как в договоре пожизненного содержания, так и в договоре пожизненной ренты. Отсюда можно сделать вывод, что договор пожизненного содержания не является разновидностью пожизненной ренты, а все три договора являются самостоятельными видами договора по отношению к понятию «договор ренты», которое является для них родом.

Читайте так же:  Получение взятки признается оконченным преступлением

В третьем параграфе исследуется соотношение договора ренты с другими гражданско-правовыми договорами. В ГК РФ договор ренты помещен среди договоров об отчуждении имущества. Сходство ренты с куплей-продажей, меной, дарением очевидно и неоднократно подчеркивалось в юридической литературе. Рента, как и указанные договоры, опосредствует переход права собственности на имущество. Это сходство всегда подчеркивал и законодатель, сначала поместив договор пожизненного содержания в главу о купле-продаже (В ГК 1964 года), а впоследствии распространив на рентные отношения правила о купле-продаже и дарении в субсидиарном порядке. Но, несмотря на

это, цивилисты справедливо отмечают, что это договор своеобразный, отличный от перечисленных договоров. Все аргументы авторов, которые приводились в советской, а позднее в российской юридической литературе в пользу самостоятельности договора ренты, можно свести к следующим положениям:

— рента отличается от дарения отсутствием безвозмездности (В.А.Рясенцев, С.А.Хохлов, А.А.Ерошенко и др.);

— в отличие от договора купли-продажи, где имущество передается за определенную цену, то есть цена эквивалентна товару, в договоре ренты невозможно определить заранее объем причитающихся рентных платежей. Этим же рента отличается и от мены, где также заранее известен встречный эквивалент (О.С.Иоффе, Г.М.Степаненко, А.Ю.Кабалкин, С.А.Хохлов, М.И.Брагинский, В.Н.Литовкин, В.С.Ем и др.).

Все это позволяет прийти к выводу, что договор ренты – самостоятельный вид договора, имеющий свои особенности, правовым результатом которого, с одной стороны, является переход права собственности, и действительно, только с этого момента складываются отношения между его участниками, а с другой стороны, получение содержания, и именно эти отношения носят длительный характер.

Однако среди ученых нет единого мнения по вопросу о том, какие же конкретные нормы при передаче имущества следует применять к рентным отношениям. М.И.Брагинский считает, что из норм о купле-продаже к ренте должны применяться нормы, которые предусматривают: момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст.459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав 3-х лиц (ст.460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной вещи (ст.462 ГК). Из норм о дарении, пишет он, могут быть применимы нормы о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи (ст.580 ГК) и норма о передаче в дар имущества, находящегося в общей

совместной собственности (п.2 ст.576 ГК).[6] Согласно другой точке зрения (В.С.Ем), к рентным отношениям при передаче движимого имущества за плату может быть применима ст.456 ГК — обязанность продавца по передаче товара, и кроме того, ст. 475 ГК — последствия передачи товара ненадлежащего качества.[7] А.Мамаев пошел еще дальше в этом вопросе. Он полагает, что к договору ренты, кроме статей 456 и 460 ГК должна применяться статья 463 ГК — «Последствия неисполнения обязанности передать товар», а это значит, что может быть применима и статья 398 ГК — «Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь».[8]

Трудно согласиться с выводами В.С.Ема, и А.Мамаева. Прежде всего, обращает на себя внимание то обстоятельство, что правила глав 30 и 32 применяются в дополнительном порядке, если иное не установлено правилами главы о ренте и не противоречит существу договора ренты. Это означает, что нормы, содержащие обязанности передать товар, последствия неисполнения обязанности передать товар, просто не применимы к договору ренты, поскольку передача имущества как раз и является правообразующим фактом, и с этого момента начинают действовать правила договора, То есть ввиду реального характера договора до передачи товара право требования не может возникнуть. Из норм о договоре купли-продажи следует применять нормы, содержащиеся в статьях 459 (переход риска случайной гибели), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), 462 (обязанности покупателя и, продавца в случае предъявления иска об изъятии товара) и 475 ГК (последствия передачи товара ненадлежащего качества).

В третьей главе раскрываются правовые особенности договора ренты в российском законодательстве.

Первый параграф посвящен форме договора и его государственной регистрации. Договор ренты является одним из немногих договоров, которые

подлежат нотариальному заверению. Одной из причин, которые побудили законодателя предусмотреть для ренты нотариальную форму, является его длительное исполнение. Вторая причина кроется в рисковом характере договора. Поэтому договор нуждается в более тщательном оформлении, кроме того, это помогает защитить стороны в договоре от недобросовестных контрагентов. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Но из этого правила есть исключение. Суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной в соответствии с нормами п.2 ст. 165 ГК, положительное решение суда о признании сделки действительной освобождает стороны от необходимости обращаться к нотариусу. Норма, закрепленная в п.4 ст. 165 ГК РФ, предусматривает ответственность для недобросовестной стороны, уклоняющейся от нотариального удостоверения в виде обязанности возместить другой стороне реальный ущерб. Но применимы ли данные правила к договору ренты? Нужно отметить, что данные правила могут «сработать» только в том случае, если по договору передается движимое имущество, если же по договору передана недвижимость, то без нотариального удостоверения договор не будет зарегистрирован, а значит, и суд не сможет признать такой договор действительным. Государственная регистрация также имеет важное значение для стабильности отношений и защиты имущественных прав граждан. Так как договор ренты является сложным договором, и требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, то законом предусмотрена государственная регистрация и сделки и прав по этой сделке.

Во втором параграфе раскрываются особенности субъектного состава договора ренты. Исследование нотариальной и судебной практики позволило прийти к выводу, что хотя в законе не установлено возрастных или иных ограничений в отношении получателей ренты, традиционно ими продолжают оставаться люди пожилые, тяжело больные и, как правило, одинокие. Так,

статистические данные, полученные в ходе изучения гражданских дел в районных судах городов Санкт-Петербурга, Читы, показывают, что самым молодым получателем ренты являлся гражданин 1934 года рождения, а самым пожилым — 1903 года рождения. Опрос 45 нотариусов Санкт-Петербурга, Читы и Иркутска показал, что ни один нотариус в своей практике не заверил договор, в котором бы возраст получателя ренты был менее 50 лет. Заключение договора с молодым и трудоспособным гражданином, означает увеличение риска для плательщика в том, что он, наверняка, переплатит стоимость переданного по договору имущества.

Расширение границ в отношении плательщиков ренты вывело договор совершенно на новый уровень. Во-первых, договор ренты активно используется коммерческими организациями для получения прибыли, поэтому и сам договор стал в какой-то степени коммерческим договором. Во-вторых, договор ренты начал использоваться муниципальными образованиями, что придает ему публичный характер.

В четвертом параграфе раскрывается содержание прав и обязанностей сторон по договору. При определении размера рентных платежей, думается, не разумно ставить их в зависимость от минимального размера оплаты труда, чья природа носит административный характер. Гораздо разумнее в договоре оговорить зависимость рентных платежей от инфляционных процессов. О масштабах инфляции ежемесячно официально информирует Госкомстат России.

Кроме того, в законе содержится положение о том, что в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п.2 ст.602 ГК). Данное положение, как верно отмечено А.Пахомовым, вызывает некоторые затруднения в том, что невозможно определить весь объем содержания, так как продолжительность договора зависит от продолжительности жизни получателя. А.Пахомов считает, что в данном случае можно лишь указать в договоре объем содержания в месяц. Думается, что автор совершенно верно указал на невозможность реализации

данного правила иначе, как указанием объема платежей в месяц. Складывается впечатление, что фраза в законе просто не закончена. Поэтому, если бы законодатель закончил предложение тем, что «в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц», то все было бы логично. Изучение нотариальной практики показывает, что нотариусам также не понятен смысл данного положения, многие, толкуя норму, изложенную в п.2 ст.602 ГК РФ, буквально; обязывают стороны указывать в договоре весь объем содержания, исходя из стоимости недвижимости, другие же ограничиваются указанием в договоре объема содержания в месяц.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, переданное под выплату ренты. Законом установлено ограничение только для договора пожизненного содержания (ст.604ГК), где для отчуждения имущества обязательно требуется предварительное согласие получателя ренты. И потому едва ли не все авторы (В.Н.Литовкин, Л.И.Глушкова и др.) указывают, что по договорам постоянной и пожизненной ренты для отчуждения имущества согласия получателя ренты не требуется. В связи с этим, В.С.Ем справедливо замечает, что запрет на отчуждение имущества без согласия получателя ренты установлен не только в договоре пожизненно го содержания, но и в договорах постоянной и пожизненной ренты, если объектом передачи является недвижимое имущество, так как это недвижимое имущество автоматически обременяется залогом. Отчуждение же имущества, обремененного ипотекой, возможно только с согласия залогодержателя.

Некоторыми авторами (И.Я.Максимович) ставится под сомнение целесообразность установления в законе одновременно и ипотеки и обременения рентой переданного имущества.[9] Необходимо отметить, что обременение рентой недвижимого имущества, защищает права получателя

лишь в случае отчуждения этого имущества и дисциплинирует плательщика ренты в выборе нового покупателя имущества, переданного под ренту. Ипотека же защищает права получателя ренты на все время действия договора

При передаче под выплату ренты движимого имущества не все способы обеспечения исполнения обязательства, предусмотренные в законе, можно применить к договору. Неприменим задаток, удержание, не гарантируют исполнение обязательства на весь срок действия договора такие способы, как поручительство, банковская гарантия. Наиболее предпочтительна в этом случае неустойка. Но она может быть применена одновременно с процентами по ст.395 ГК РФ, предусмотренными за просрочку исполнения обязательства, лишь в том случае, если в договоре сделана соответствующая оговорка, допускающая их одновременное применение.

Исследование вопросов прекращения договора ренты показало, что одним из самых распространенных общих оснований является соглашение о расторжении договора. Среди специальных оснований, предусмотренных для разновидностей ренты, наиболее распространенными являются прекращение договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания в результате смерти получателя ренты, а также расторжение договора по решению суда и возврат имущества по требованию получателя в случае существенного нарушения условий договора.

Наиболее часто встречающимися основаниями для признания договора ренты недействительным, являются: совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях; а также совершение сделки гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими. Такие сделки оспоримы по иску потерпевшей стороны. При признании сделки недействительной действует принцип возмещения реального ущерба виновной стороной. Последствием служит двусторонняя реституция в случае заблуждения, недееспособности, неспособности гражданина понимать

значения своих действий либо односторонняя реституция в иных случаях. Но что интересно, судьи, вынося решение о признании договора ренты недействительным, как правило, во всех случаях применяют только одно последствие — обязывают плательщика возвратить получателю его имущество, совершенно забывая обязать получателя ренты возвратить рентные платежи плательщику в случае заблуждения получателя или его неспособности понимать значение своих действий. Ни в одном из выше приведенных и других аналогичных рассмотренных дел суд не присудил возврат рентных платежей плательщику. Такая практика разрешения споров совершенно не объяснима. Абсурдно, например, предполагать, что многие судьи не видят различия между расторжением договора и признанием его недействительным, и поэтому действуют по аналогии с расторжением договора. Другое же объяснение этому найти вообще не представляется возможным. В этих ситуациях пострадавшей стороной остаются плательщики ренты, что совершенно несправедливо, так как их вины в недействительности договора здесь не г, и расходы по уплате рентных платежей ко времени подачи иска может быть составили уже приличную сумму. Такие судебные решения провоцируют недобросовестных получателей ренты на новые судебные разбирательства

Подводя итоги, отметим, что изучение судебной практики выявило при сравнительно небольшой распространенности договора большое количество судебных дел и разнообразие причин исковых требований по признанию договора ренты недействительным.

В заключении делаются выводы, полученные при рассмотрении основных проблем, связанных с предметом исследования.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права при ИГЭА. Основные ее теоретические положения, выводы и научно-практические рекомендации отражены в опубликованных работах, докладах и сообщениях на ежегодных научных конференциях (1998- 2001 г .). Опубликованы следующие статьи и тезисы:

1. Становление договора ренты в российском гражданском законодательстве. // «Мир. Справедливость. Гуманизм»: Материалы международной молодежной научной конференции. Чита: Изд-во ЗабГПУ, 2000. С. 129-131.

2. Субъекты договора ренты. //Гуманитарный вектор (Вестник Забайкальского отделения Академии гуманитарных наук), 2000, №2(7). С. 88-90.

3. Общая характеристика договора ренты как гражданско-правового обязательства. // «Новые идеи — новому тысячелетию» :Тезисы докладов международной научной молодежной конференции 29-30 марта 2001 г . Чита, 2001. С.86-88.

4. Проблемы действительности рентного договора. // «Город Чита на рубеже XXI века»: Тезисы докладов к научно-практической конференции. Чита, 2001. С. 77-79.

5. Договор ренты в зарубежном законодательстве. //Сборник статей «Проблемы гражданского общества и правового государства». Вып. 1, Чита, 2001.

6. Место договора ренты в системе договоров гражданского права. //Сб. статей «Проблемы гражданского общества и правового государства». Вып.2 Чита, 2002.

[1] Ем B.C. Договор ренты. Законодательство. 1999, №5. С.13.

[2] Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты. /Российская юстиция. 1999. №9. C. 18.

[3] Гражданское право. Часть 2/ Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. — М. «Проспект», 1997. C .139.

А.Кичихин, Н.Щербакова. Частное жилье — собственность и сделки. /Закон. 1996. №8. С. 46.

Формальная логика. Отв. Ред. И.Я Чупахин, И Н.Бродский. Изд. ЛГУ. 1977. С. 30

Гражданское право. Часть 2/ Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. — М. «Проспект», 1997. C .139.

[4] А.Кичихин, Н.Щербакова. Частное жилье — собственность и сделки. /Закон. 1996. №8. С. 46.

[5] Формальная логика. Отв. Ред. И.Я Чупахин, И Н.Бродский. Изд. ЛГУ. 1977. С. 30

[6] Брагинский М.И. Договорное право Кн. 2. М . 3000. С. 637

[7] Em B.C. Договор ренты. Законодательство, 1999, №5. С. 12

[8] Мамаев А Противоречивость конструкции договора ренты. //Российская юстиция, 1999, №9. С. 17-18.

[9] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Комментарий/ Отв. ред. проф. Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин. — М., 1999. С.36.

Если Вы не видите полного текста или ссылки на полный текст книги, значит в каталоге есть только библиографическое описание.