Договор купли продажи части нежилого здания

Содержание:

Типовой образец договора купли-продажи части нежилого помещения

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи части нежилого помещения

Договор о купле-продаже является одним из наиболее распространённых способов передачи прав на объект.

В процессе исполнения этого соглашения одно лицо обязуется передать документы, а второе внести своевременно плату за передачу объекта в собственность.

Участниками данного правоотношения могут быть как физические лица, так и юридические лица, в том числе коммерческие или некоммерческие организации.

Лица, которые имеют статус недееспособных или несовершеннолетние имеют право принимать участие в правоотношении только от лица законных представителей.

Составление соглашения в нарушение требований законодателя влечет недействительность документа. В связи с этим, в этой статье будет рассказано о правилах составления договора о купле-продаже части нежилого помещения.

Образец типового договора купли-продажи части нежилого помещения

Поскольку реализуется часть помещения, то продавец перед заключением соглашения с третьим лицом должен уведомить лиц, которые имеют преимущественное право покупки этой части. Только после осуществления этой процедуры следует подписывать соглашение.

Соглашение о купле-продаже части нежилого помещения, включает следующие сведения:

  • Персональную информацию о сторонах соглашения. Информация должна быть внесена только на основании документов, подтверждающих личность. Допускается участие представителей, которые имеют нотариально заверенную доверенность;
  • Информацию о нежилом помещении. Вносится в соответствии с техническим документом. Указывается площадь, место нахождения. Документы – основание наличия права продавца распоряжаться имуществом;
  • Сведения о стоимости объекта. Должна быть указана в рублях, прописью и цифрами;
  • Процедура внесения денежных средств. Допускается указание условия о рассрочке;
  • Сведения о правах и обязанностях сторон. Об ответственности в случае нарушения положения документа.

Стороны должны внести в текст документа информацию о расходах. Оплата расходов согласовывается и может быть перенесена на покупателя и продавца.

Особенности договора купли-продажи части нежилого помещения

В договор в обязательном порядке вносятся сведения о помещении. К таким сведениям относят:

  • Характеристику недвижимого объекта;
  • Сведения о лицах, имеющих права собственности на этот объект;
  • Их согласие на совершение сделки;
  • Акт о приеме-передаче помещения;
  • Документ о получении денежных средств.

Типовой образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами.

Про образец предварительного договора купли-продажи дома с задатком смотрите тут.

Покупатель вправе потребовать следующие документы, а продавец обязан их представить:

  • Документы о собственности продавца. Когда недвижимый объект передается вместе с участком земли, то необходимо требовать предоставления правоустанавливающих документов и на нее;
  • Выписку из ЕГРП об отсутствии обременений на недвижимый объект, выписку из домовой книги, квитанцию об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам.

Обратите внимание на то, что регистрировать соглашение, необходимости нет. После подписания документа следует обратиться в Россреестр с заявлением о перерегистрации права на объект. При регистрации следует предъявить заключенное соглашение о приобретении недвижимого объекта. После того, как сведения о новом собственнике внесены в соответствующие реестры, новому собственнику будет выдана выписка из реестра.

Права и обязанности сторон договора купли-продажи доли нежилого помещения

Составляя соглашение, продавец должен гарантировать, что часть нежилого объекта является его собственностью, и не является предметом каких-либо обременений.

На продавце лежит обязанность по ознакомлению покупателя с недвижимым имуществом, его видом и техническим состоянием, до того момента, пока стороны подпишут соглашение.

Следует помнить, что покупатель получает право собственности только после того, как соглашение будет зарегистрировано в Россреестре.

После того, как стороны подписали соглашение о купле-продаже, оно получает свою юридическую силу. Это означает, что на покупателя возлагается обязанность по сохранению и содержанию этого объекта.

Как осуществить сделку по купле-продаже нежилого помещения? Образец договора

Огромное количество нежилых построек находится во владении долевых сособственников. Это могут быть совладельцы бизнеса или просто члены одной семьи. И разумеется, как и в случае с квартирами, совладелец имеет право распорядиться своей долей исходя из собственного усмотрения.

Причины для этого могут быть совершенно разными – чаще всего это происходит потому, что пути сособственников в чем-то разошлись…

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Последовательность действий

В общем процедура будет выглядеть следующим образом:

  1. принятие решения об отчуждении;
  2. вызов техников из БТИ;
  3. составление технической документации, регистрация доли;
  4. предложение остальным дольщикам выкупить долю;
  5. поиск клиента, если дольщики не соглашаются;
  6. сделка;
  7. регистрация сделки в Росреестре.

Нужно ли выделять часть?

Разумеется нужно, без этого продажа своей части будет невозможна и речь может идти только о продаже помещения с согласия всех его совладельцев (ст. 246 ГК)

Статья 246, ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
  1. Первый способ самый простой – нужно обратиться в БТИ и вызвать специалиста для оформления долевого плана. Он может быть один, а может и несколько – в зависимости от того, о скольких совладельцах идет речь.
  2. Далее составляется кадастровый паспорт и объект регистрируется в ФГУРЦ.
  3. Следующий этап – это предложить выкупить долю сособственникам. Да-да, правила здесь действуют ровно те же самые, что и в случае с выделением доли в квартире – у совладельцев есть право преимущественной покупки.

Для этого потенциальный продавец составляет письменные обращения к сособственникам и рассылает их заказным письмом с уведомлением на их почтовые адреса (квитанции и корешки уведомлений нужно обязательно сохранить – возможно, придется решать вопрос в суде). Они же в свою очередь или соглашаются или пишут официальный отказ – на это отводится месяц.

  • Только после этого можно поднимать вопрос об обращении в агентство для поиска покупателей доли в нежилом помещении.
  • Только после того, как доля официально выделена, можно переходить к вопросу о сделках с частью помещения.
  • Несколько сложнее будет обстоять дело, если второй совладелец против. В этом случае долю возможно выделить только судебным порядком. Правда накануне все равно придется вызвать специалиста из БТИ для составления кадастрового плана – копию этого документа нужно будет представить в суде, как и бумаги, подтверждающие собственническое право.

    Вопрос будет рассматриваться в районном суде общей юрисдикции. Разбирательство занимает примерно полтора месяца, суд выносит решение о принудительном разделении помещения на доли. Далее с копией постановления нужно будет явиться в отдел БТИ и уже на основании этого будет произведен раздел помещения.

    Необходимые документы

    Продавец для совершения сделки готовит следующие бумаги:

    • Бланк договора.
    • Акт приёма-передачи.
    • Выписка из ЕГРН.
    • Выписка из домовой книги.
    • Кадастровый паспорт.
    • Долевой план с экспликацией.
    • Согласие сособственника.
    • График платежей, если продажа будет в кредит.
    • Право подтверждающие документы.
    • Паспорт.

    В свою очередь покупатель подготавливает:

    • Паспорт.
    • Трудовая книжка и справка о доходах, другие бумаги, подтверждающие платежеспособность.
    • Выписка из протокола собрания акционеров ООО.
    • Выписка из ЕГРЮЛ (ЕГРИП).
    • Приказ о назначении генерального директора.

    Участники осматривают помещение, договариваются о порядке оплаты, в том числе госпошлин.

    Что должно быть указано?

    Лучше всего доверить это дело нотариусу (хотя это и не является обязательным) Непросвещенному в вопросах юриспруденции человеку легко ошибиться, что может стать основанием для признания сделки ничтожной. Кроме того, не исключено, что придется отстаивать свои права в суде, а если договор получит нотариальное заверение, это фактически исключает возможность признания его недействительным.

    Читайте так же:  Расчет осаго новый калькулятор

    Стандартный договор купли продажи содержит следующие данные:

    1. дата и место написания;
    2. информация о сторонах (если речь идет о предпринимателях, обязательно реквизиты из ОГРНИП);
    3. предмет договора (часть нежилого помещения) – адрес, технические характеристики;
    4. кадастровый номер объекта;
    5. на основании чего продавец владеет этой долей;
    6. цена договора, каким образом будут рассчитываться стороны;
    7. банковские реквизиты;
    8. ответственность участников;
    9. особые условия;
    10. форс-мажор;
    11. подписи сторон.
    • Скачать бланк договора купли продажи доли нежилого помещения
    • Скачать образец договора купли продажи доли нежилого помещения

    Как регистрируется сделка в регистрационной палате?

    Правила действующего законодательства не требуют обязательной регистрации договора сделки в Росреестре. Регистрировать придется переход собственнических прав – для этого обе стороны сделки обязаны явиться в Регистрационную или Кадастровую палату и предоставить следующие бумаги:

    Сотрудник регистрирующего органа проверит комплектность, затем заберет документы, выдав взамен расписку. В ней будет указана дата окончания процедуры.

    В назначенный день получатель приходит в Кадастровую палату и получает на руки обновленную кадастровую выписку.
    Вопрос о государственной регистрации договора все-таки должен быть оговорен сторонами.

    Помимо этого, есть и другие основания для разрыва сделки:

    • не освещены (или указаны неверно) информация о сторонах, объекте, стоимости, не оговорен порядок расчета;
    • постройка имеет обременение (например, арестована или находится под залогом);
    • собственник ушел из жизни до момента регистрации договора (в этом случае речь пойдет уже об акте завещательного характера);
    • продавец предоставил не все оговоренные справки и разрешения;
    • одна из сторон нарушает условия договора – основную часть или то, что касается порядка оплаты.

    Итак, процедура по выделению и последующей продаже доли в нежилой постройке не так уж и сложна и имеет много общих черт со сделкой с жилым помещением. Нужно только помнить не только о своих правах, но и о правах второй стороны, потенциального покупателя – а им могут и должны оказаться прежде всего остальные совладельцы помещения. Только после этого можно будет искать других кандидатов на покупку.

    Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

    В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

    В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

    Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

    Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

    Риски при сделках с нежилой недвижимостью

    При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

    В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

    • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
    • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
    • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
    • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
    • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

    Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

    Структура договора купли-продажи нежилого помещения

    Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

    В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

    • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
    • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
    • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
    • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
    • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
    • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
    • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

    Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

    Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

    Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

    Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

    Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

    • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
    • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
    • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
    • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
    • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
    • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
    • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
    • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

    Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

    • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
    • подтверждение полномочий директора предприятия;
    • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

    Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием. В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

    Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

    Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

    Как продать нежилое помещение без налогов

    Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

    Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

    Читайте так же:  Доплата врачам

    Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

    В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

    Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

    • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
    • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

    Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

    Как продать нежилое помещение с землей

    При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

    • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
    • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

    Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

    Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

    Продажа нежилого помещения по частям

    Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

    Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

    Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

    Остались вопросы?

    В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

    • +7 (499) 703-44-28 — Москва
    • +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

    Рекомендуем к прочтению

    Смена статуса недвижимости: переводим жилое помещение в категорию нежилых

    ​Перевод жилого помещения в нежилое – процедура непростая. Она требует повышенного внимания из-за многозадачности и различных правовых нюансов.

    Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

    ​Перевод нежилого помещения в статус жилого может понадобиться в разных случаях: начиная от потребности в жилплощади и заканчивая ликвидацией бизнеса. В этой статье пойдет речь о процедуре перевода и ее тонкостях.

    Как приватизировать землю под гаражом и какие при этом могут возникнуть сложности

    Приватизация земли под гаражом – разумное решение, закрепляющее ваши права на участок и защищающее от произвола муниципальных властей.

    Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

    Основные признаки нежилых помещений как объектов гражданско-правового оборота. Что относится к нежилым помещениям: классификация недвижимости по назначению и другим основаниям.

    Договор купли продажи части нежилого здания

    Требования, предъявляемые к договору купли-продажи нежилого помещения

    Согласно Гражданскому Кодексу РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение недвижимого имущества является купля-продажа.

    По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

    Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    1. В верхней части договора необходимо указать:
      • название документа (например, «Договор купли-продажи нежилого помещения»)
      • место его составления
      • дата составления (прописью)
      • текст документа начинается с определения сторон и их реквизитов
        (Если договор заключен не самим продавцом или покупателем, то в документе указываются основания, по которым определенное лицо действует при заключении договора).
        Сторонами сделок могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с нежилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного имущества.
    2. Первый пункт — предмет договора.
      В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества:
      • адрес местоположения объекта, этаж
      • инвентарный номер
      • наименование объекта продажи (нежилое помещение, часть нежилого помещения)
      • площадь
      • кадастровый паспорт

    При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Также должен быть указан вид права, на основании которого недвижимое имущество принадлежит продавцу (собственность) со ссылкой на правоустанавливающий документ (наименование, номер, кем и когда выдан).

    Кроме этого указываются ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

    По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

    В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

    Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

    При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

    Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

    При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

    При продаже объекта недвижимости в кредит с рассрочкой платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей.

    Порядок передачи имущества.

    Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

    Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

  • Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  • Далее нужно описать права и обязанности сторон. Сначала продавца, затем – покупателя.
  • Следующий пункт – это ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору и порядок разрешения споров.

    Статьей 557 ГК РФ предусмотрена ответственность продавца за передачу недвижимости ненадлежащего качества.

  • Прописываем форс-мажорные обстоятельства (обстоятельства непреодолимой силы), при наступлении которых стороны не несут ответственность за невыполнение своих обязательств друг перед другом.
  • Последним пунктом идут заключительные положения, в которых указывается количество экземпляров договора, приложения, а также другие дополнительные условия по усмотрению сторон.

    Количество экземпляров договора соответствует количеству сторон, участвующих в договоре, и один экземпляр — для хранения в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в Росреестре.

    В завершении договора необходимо указать адреса и платежные реквизиты сторон. Внизу ставятся подписи уполномоченных лиц, а сверху на подписи (если продавец юридическое лицо) — печати организаций.

    Договоры, имеющие объем более одного листа, должны быть прошиты, листы пронумерованы. Количество прошнурованных и пронумерованных листов удостоверяется подписями уполномоченных представителей сторон договора и заверяются печатями.

    На нашем сайте Вы можете ознакомиться с примерной формой Договора купли-продажи недвижимости.

    Конференция ЮрКлуба

    Продажа части помещения

    Говорун 28 Дек 2010

    Коллеги, столкнулся вот с каким вопросом.
    Имеется в собственности у юр. лица вторичный объект недвижимости (нежилое помещение, расположенное на нескольких этажах здания и состоящее из набора. собственно тоже помещений). Можно ли продать другому юридическому лицу не весь объект, а только определенный набор помещений, входящих в объект: продавцу нужно оставить в собственности одну комнату?
    Прямых запретов не вижу, но как это сделать технически с точки зрения регистрации перехода права, учитывая отсутствие выделения продаваемых помещений в качестве самостоятельного объекта со своим кадастровым номером, представляю не очень. Судебная практика противоречива.
    Есть у кого-нибудь опыт решения подобного вопроса в Санкт-Петербурге?

    З.Ы. Поиск рыл, пару сходных тем нашел, но обсуждения там были довольно невнятными. Если что-то упустил — прошу направить по соответствующему курсу (в хорошем смысле) .

    grin095 28 Дек 2010

    как это сделать технически с точки зрения регистрации перехода права, учитывая отсутствие выделения продаваемых помещений в качестве самостоятельного объекта со своим кадастровым номером

    Выделить, присвоить, зарегистрировать.
    Сообщение отредактировал grin095: 28 Декабрь 2010 — 15:28

    Юкком 28 Дек 2010

    Говорун 28 Дек 2010

    grin095 ,
    Не пойдет. Вопрос касается возможности продажи без выдела в самостоятельный объект: со сроками проблема. С выделом-то в самостоятельный объект все понятно. Интересует именно продажа части объекта. Изучение судебной практики показало, что суды спокойно относятся к договору купли-продажи части объекта (во всяком случае, в мотивировочной части решений), Росрегистрация такие сделки регистрировала. Однако касательно «можно-нельзя» нашел только одно постановление ФАС ВСО (от 28 апреля 2010 г. N А78-2980/2009), в котором говорится четко, что нельзя.

    Юкком ,
    Так вопрос в принципиальной возможности заключения и регистрации перехода права на описанных условиях.
    Сообщение отредактировал Говорун: 28 Декабрь 2010 — 21:33

    veverica 28 Дек 2010

    Наша палатка отказывала в регистрации перехода права на часть помещения.
    Прямых запретов не нашла, есть положительная суд. практика уфимского АСа 2008 года.
    Личного опыта не имею, у нас все покупатели какие-то стеснительные были, им проще разделить свидетельство и выкупить свой кусок, чем упереться рогом и пойти в суд за защитой своего права.

    Говорун 29 Дек 2010

    veverica 29 Дек 2010

    Положительная практика — в смысле обязывал суд ФРС зарегистрировать право на часть объекта?

    Да. Нашла у себя только кусок из судебного акта без номера и даты. он в К+ есть, попробуйте. ну я не знаю. по номеру свидетельства поискать

    Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Факт государственной регистрации права собственности на нежилое строение – автостояночный комплекс общей площадью 9308,40 кв.м., состоящий из 5-ти этажей с подвалом, инвентарный № 510183, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, д. 107/5, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АА № 856216 от 05 марта 2007 года.

    В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться как всем недвижимым имуществом, так и его частью, совершать в отношении этого имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Выделив в натуре гаражный бокс № 221 и продав его по договору, собственник реализовал свое право на распоряжение имуществом, предусмотренное статьей 209 ГК РФ.

    Согласно статье 219 Гражданского кодекса, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
    Нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, не является вновь созданным недвижимым имуществом, поскольку физически новый объект недвижимости не создан, и, соответственно, объект не подлежит дополнительной государственной регистрации.

    Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Следовательно, при выделении объекта недвижимости регистрирующий орган обязан внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав, открыть новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами и т.п. При этом, возлагая данную обязанность на регистрирующий орган, законодательство не требует от собственника недвижимого имущества повторно регистрировать свое право собственности на отдельные части недвижимого имущества. Вышеуказанным законом также при выделении объекта недвижимости не предусмотрена обязанность представления прежним собственником заявления о прекращении ранее возникшего права собственности на весь объект недвижимости, заявления о регистрации права собственности на выделенную часть и заявления о регистрации нового права собственности на оставшуюся часть с уплатой государственной пошлины по этим заявлениям.

    Поскольку Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает при выделении объекта недвижимости обязательность представления прежним собственником заявления о прекращении ранее возникшего права собственности на весь объект недвижимости, заявления о регистрации права собственности на выделенную часть и заявления о регистрации нового права собственности на оставшуюся часть с уплатой государственной пошлины по этим заявлениям, то требования ГУ Федеральной регистрационной службы по РБ о представлении дополнительных заявлений и дополнительной уплате государственной пошлины не основаны на нормах закона.

    grin095 29 Дек 2010

    grin095
    Не пойдет. Вопрос касается возможности продажи без выдела в самостоятельный объект: со сроками проблема. С выделом-то в самостоятельный объект все понятно. Интересует именно продажа части объекта. Изучение судебной практики показало, что суды спокойно относятся к договору купли-продажи части объекта (во всяком случае, в мотивировочной части решений), Росрегистрация такие сделки регистрировала. Однако касательно «можно-нельзя» нашел только одно постановление ФАС ВСО (от 28 апреля 2010 г. N А78-2980/2009), в котором говорится четко, что нельзя.

    Я если честно не то что бы способ предложил.
    По моему глубокому разумению это не способ, а единственный вариант
    Так что вопрос не в согласии
    Готов открыть глаза на свою заблуждение, но боюсь ничего кроме единичных «маргинальных» судебных решений тут никто не предложит.

    Объекта то купли-продажи нет, не описать его, не индивидуализировать.
    Аренда не при чем, там по аналогии можно любую ересь в аренду сдать, хошь крышу, хошь часть стены.
    Сообщение отредактировал grin095: 29 Декабрь 2010 — 23:18

    okko 30 Дек 2010

    Объекта то купли-продажи нет, не описать его, не индивидуализировать.
    Аренда не при чем, там по аналогии можно любую ересь в аренду сдать, хошь крышу, хошь часть стены.

    По поводу ереси в аренду (крыша, часть стены) — сдать можно, только это будет не аренда

    Говорун, вот здесь: http://www.arbitr.ru/vas/proj/ проект постановления ВАСи о к-п будущих объектв недвижимости. В нем есть и про будущие помещения. Если, как вы писали, дело только в нехватке времени (и часть помещения будет выделена в самостоятельный объект), то м.б. попробовать вооружиться ВАСиными аргументами.

    Advocate-rus 31 Дек 2010

    как вариант можно 1. продать долю в процентном соотношении комнаты, без указания конкретной комнаты. 2. потом если это конструктивно возможно т.к. не достигнуто согласие воспользоваться —

    Статья 252 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
    3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

    grin095 11 Янв 2011

    Объекта то купли-продажи нет, не описать его, не индивидуализировать.
    Аренда не при чем, там по аналогии можно любую ересь в аренду сдать, хошь крышу, хошь часть стены.

    По поводу ереси в аренду (крыша, часть стены) — сдать можно, только это будет не аренда

    Говорун, вот здесь: http://www.arbitr.ru/vas/proj/ проект постановления ВАСи о к-п будущих объектв недвижимости. В нем есть и про будущие помещения. Если, как вы писали, дело только в нехватке времени (и часть помещения будет выделена в самостоятельный объект), то м.б. попробовать вооружиться ВАСиными аргументами.

    Конечно не аренда, это я к тому, что ссылаются на положительную практику аренды частей помещений, углов и т.п.

    Топикстартер, как я понял, не собирается ничего выделять до продажи, а так, конечно тема с будущими вещами близкая.

    veverica 12 Янв 2011

    Объекта то купли-продажи нет, не описать его, не индивидуализировать.

    Почему?
    В приведённом мною решении предметом сделки является, условно, гаражный бокс номер 7 общей площадью 18 кв.м. в здании автостояночного комплекса, расположенного по адресу. Открываем техпаспорт автостояночного комплекса, читаем экспликацию — всё, предмет сделки индивидуализирован.

    Читайте так же:  Страховые компании армавир осаго