Договор аренды является правоустанавливающим документом

Содержание:

Является ли ДДУ документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости?

Подскажите, пожалуйста, является ли договор участия в долевом строительстве документом подтверждающим право собственности на объект недвижимости для заключения договора с энергоснабжающей организацией?

Ответы юристов (6)

если объект уже построен и сдан, да является.

Уточнение клиента

А разве право собственности не возникает с момента государственной регистрации? Соответственно если объект построен и сдан, то документом подтверждающим право собственности будет выписка и ЕГРП, а договор и акт будут являться основанием для государственной регистрации.

12 Мая 2017, 14:09

Есть вопрос к юристу?

Выписка из ЕГРН — это правоподтверждающий документ.

А основание возникновения право собственности — это например договоры аренды, дарения, долевого участия в строительстве, приватизации, св-во о праве на наследство и т.д.

Уточнение клиента

Как раз вопрос в этом – является ли договор участия в долевом строительстве документом подтверждающим право собственности на объект недвижимости.

По гражданскому кодексу право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Соответственно право собственности на квартиру у участника долевого строительства заключившего договор участия в долевом строительстве возникает по окончании строительства дома и сдачи его в эксплуатацию после государственной регистрации.

Получается договор участия в долевом строительстве является основанием приобретения права собственности, а не документом подтверждающим право собственности на квартиру.

Да, и разве при заключении договора аренды происходит смена собственника, возникает только же право пользования квартирой.

12 Мая 2017, 15:02

Добрый день, Евгений! Нет, не является. Таковым документом будет являться выписка из ЕГРП.

Евгений, Вы во всем правильно разобрались. И да, при заключении договора аренды смены собственника не происходит.

Господа, а как же аренда с правом выкупа?? 🙂 На моем предприятии все з/у и здания приобретены именно по такому договору.

Собственно вы написали тоже самое. Не надо просто путать правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

Насчет права выкупа согласен. Я просто не добавил, что в договор аренды может быть включено условие о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Но и Вы, уважаемая коллега не упомянули об этом)) Насчет правоустанавливающих и правоподтверждающих документов — вопрос изначально и стоял про документ, подтверждающий право. За сим предлагаю дискуссию завершить) С уважением!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Министерство экономического развития
Российской Федерации

О надлежащих правоустанавливающих документах на земельный участок в случае его предоставления в постоянное (бессрочное) пользование, в собственность или в аренду.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 9 ноября 2009 г. N Д23-3585

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о том, какие документы являются надлежащими правоустанавливающими документами на земельный участок, и сообщает.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок и актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества (договор купли-продажи, мены, дарения и т.п.), перейти по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в случае смерти гражданина) либо в порядке правопреемства (в случае реорганизации юридического лица).
Согласно п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.
Обязательственные права (аренда, рента и т.п.) возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ (ст. 307 ГК РФ).
При этом п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием: 1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; 2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность; 3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
С учетом изложенного анализ вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод, что решение о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование является основанием возникновения такого права и, следовательно, такое решение является надлежащим правоустанавливающим документом.
В случае предоставления земельного участка в собственность или аренду решение о предоставлении земельного участка или протокол о результатах торгов является исключительно основанием для заключения соответствующего договора. В указанном случае права на земельные участки возникают на основании соответствующих договоров, в связи с чем надлежащими правоустанавливающими документами в указанных случаях наряду с решениями о предоставлении земельного участка или протоколами о результатах торгов должны являться договоры отчуждения земельного участка (купля-продажа, аренда и т.п.).
Необходимо отметить, что во всех вышеперечисленных случаях права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации таких прав (ст. ст. 8, 131, 164 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), за исключением случаев, когда договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком не подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Читайте так же:  Субсидия от ржд

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
09.11.2009

Договор аренды, как правоустанавливающий документ, подтвердит площадь торгового зала

Налоговая инспекция провела камеральную проверку налоговых деклараций по ЕНВД индивидуального предпринимателя, осуществляющего розничную торговлю. В ходе этой проверки выявлено занижением коммерсантом при исчислении ЕНВД физического показателя «площадь торгового зала». По мнению налоговой инспекции, он должен был применять физический показатель «площадь торгового зала» в размере арендуемой им на основании договора площади для осуществления предпринимательской деятельности (29 кв. м.). В то же время предприниматель исчислял ЕНВД исходя из непосредственно занятой им для розничной продажи товаров площади (10 кв. м.). На этом основании инспекция доначислила коммерсанту ЕНВД, однако он с таким решением не согласился и обратился в суд.

Арбитры указали, что на основании пункта 3 статьи 346.29 НК РФ в отношении розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, используется физический показатель «площадь торгового зала (в квадратных метрах)» и базовая доходность 1800 руб. в месяц.

Согласно статье 346.27 НК РФ площадь торгового зала — часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.

К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).

На основании пунктов 43, 50 и51 Государственного стандарта «Торговля. Термины и определения» (ГОСТ Р 51303-99), утвержденного постановлением Госстандарта России от 11.08.99 № 242-ст (далее — ГОСТ), площадь торгового зала — это специально оборудованная основная площадь торгового помещения, предназначенная для обслуживания покупателей и включающая площадь для прохода покупателей. То есть положения ГОСТа соответствуют нормам статьи 346.27 НК РФ.

Читайте так же:  Судебно психиатрическая экспертиза адрес

Арбитры выяснили, что в договоре аренды, заключенном индивидуальным предпринимателем, указана как общая площадь помещения — 29 кв. м, так и торговая площадь — 10 кв. м. Использование коммерсантом в качестве площади торгового зала всей арендуемой им площади налоговой инспекцией не доказано.

Таким образом, судьи в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 № А41-35713/09 пришли к выводу, что поскольку предприниматель определял площадь торгового зала на основании договора аренда, который является правоустанавливающим документом, доначисление налоговой инспекцией ЕНВД является неправомерным.

Земельный участок отведен для создания объекта недвижимого имущества. Относится ли договор аренды земельного участка к правоустанавливающим документам на земельный участок, на основании которых возможно зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в порядке, установленном ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»?

В силу ст.ст. 28, 30.1, 38, 38.1 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам не только в собственность, но и в аренду. При этом указанными нормами цели предоставления земельных участков в аренду не ограничены.
В соответствии с п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) одним из оснований для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок. Если же земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, в качестве правоустанавливающих документов на землю представляются документы, подтверждающие право пользования данным земельным участком (п.п. 3, 4 ст. 25 Закона N 122-ФЗ).
Законодательство не раскрывает понятия «правоустанавливающих документов». На практике под ними принято понимать документы, на основании которых возникло то или иное право на объект недвижимости. Так, если земельный участок предоставлен пользователю на праве аренды, то, соответственно, правоустанавливающим документом будет являться договор аренды (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 9 марта 2010 г. по делу N А46-31/2009; ФАС Уральского округа от 30 июня 2009 г. N Ф09-4457/09-С1).
Таким образом, если земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, предоставлен пользователю на праве аренды, то для государственной регистрации права собственности на этот объект в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок необходимо представить договор аренды земельного участка.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Карасевич Любовь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Кузьмина Анна

27 декабря 2011 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Что такое правоустанавливающий документ?

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Этот же закон в статье 17 конкретизировал, какие документы относятся к правоустанавливающим :

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

— акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

— свидетельства о праве на наследство;

— вступившие в законную силу судебные акты;

Читайте так же:  Нотариус на мира нижний тагил

— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

— иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Договор аренды правоустанавливающий документ

Является ли правоустанавливающим документом договор аренды земли под гараж для получения кадастрового паспорта на гаражный бокс?

Является. Регламенты, утверждённые приказами МЭРТ № 146 и 147 Если в органе кадастрового учёта не окажется сведений для предоставления кадастрового паспорта на ОКС к заявлению о выдаче КП желательно приложить техпаспорт или выписку БТИ

Скажите, пожалуйста, кто должен оформить правоустанавливающие документы (например, договор аренды) на землю, которая находится под зданием и вокруг него в случае, если мы арендуем здание у Москомимущества, а балансодержателем здания является Дирекция по эксплуатации зданий и сооружений при Московском комитете образования?

Департамент управления земельными ресурсами г. Москвы (Бахрушина, 20, м. Павелецкая — кольцевая).

Разъясните, пожалуйста, порядок строительства жилого дома либо гаража на аренодованном у муниципалитета земельном участке. Пдскажите последовательность действий, а также документы необходимые для госрегистрации права на построенный объект. Является ли договор аренды правоустанавливающим документом на з/у. Зем. участок из земель населенных пунктов, для ведения ЛПХ.

Здравствуйте. Договор аренды нет, он закрепляет права сторон ст.606 ГК РФ.

Заключен договор аренды жилого помещения, предназначенного для размещения отдыхающих. Внесен задаток в обеспечение договора. В дальнейшем выяснилось, что у арендодателя нет правоустанавливающих документов на собственность. Объект числится как недострой с готовностью 19%. на самом деле 5 этажей. Арендодатель отказывается вернуть задаток. Кто прав?

Прав несостоявшийся арендатор, взыскивайте через суд задаток в двойном размере

Купила в общежитии комнату, в ней прописаны и проживают 2 человека, правоустанавливающих документов на комнату нет, получали ее с места работы, суд отказал в выселении из комнаты, присудил найм на 5 лет. Вопрос: т к письменного договора аренды нет от предыдущего собственника, то могу ли я на своих условиях заключить договор найма?

Доброго времени суток. договор можно заключить с согласия собственника — обратитесь в администрацию с данным вопросом.

Собственник нежилого помещения, которое находится в 5-этажном доме, переоборудовал без согласования с жильцами ТСЖ под склад вино-водочных изделий лестничную клетку подвального помещения дома. Договор аренды не заключает, на компромис идти не хочет, правоустанавливающих документов на это помещение не имеет. Каковы действия жильцов?

Жильцам нужно обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников жилья вашего дома — см. ст. 304 ГК РФ и 36 ЖК РФ Шансы хорошие в суде

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Как составить договор аренды нежилого помещения на основании выписки из ЕГРП?

Правомерно ли использование в предмете договора такой формулировки:

«На момент заключения настоящего Договора, сдаваемое в аренду Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, с 10.01 2014 г., номер государственной регистрации 00-00-00/000/2013-000, что подтверждается Выпиской из Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №0000/0000/2016-000 от 28.12.2016, выданной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии» ?

Ответы юристов (3)

Арендодателю на праве собственности, с 10.01 2014 г., номер государственной регистрации 00-00-00/000/2013-000, что подтверждается Выпиской из Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №0000/0000/2016-000 от 28.12.2016, выданной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии»

Да, разумеется, это приемлемо. Но если есть возможность, сделайте еще ссылку на правоустанавливающие документы.

Шелковая Наталья Николаевна

Уточнение клиента

Благодарю за ответ!

Можно ли уточнить, о каких именно правоустанавливающих документах идет речь?

12 Января 2017, 09:49

Есть вопрос к юристу?

Это документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на объект.

Например: Договор купли-продажи или Решение суда или какой-либо иной документ.

Шелковая Наталья Николаевна

Уточнение клиента

Является ли таким документом Охранное обязательство?

12 Января 2017, 09:54

Если Вы имеете в ввиду охранное обязательство как требование в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, то нет.

Уточните у собственника, на основании какого документа он регистрировал право собственности в Управлении Росреестра.

Шелковая Наталья Николаевна

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.