Как оформить землю с 1990 года

Земля под домовладением. Оформление участка в собственность

В нашей стране многие являются владельцами земельных участков, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование. Согласно Земельному кодексу РФ владелец имеет право однократно и бесплатно приобрести в собственность личный земельный участок. Такое же право распространяется на граждан, то есть однократно и бесплатно приобрести в собственность земельный участок, которые приобрели недвижимость при переходе права собственности (купили или унаследовали участок). Покупатель приобретает право на использование той части участка, которая находиться под зданием, на тех же условиях, что и прежний собственник.

Для оформления в собственность Вам необходимо подать заявление в орган местного самоуправления и приложить документ о Вашем владении земельным участком на правах постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Если у вас возникли сложности с документами, то начать можно с архивного отдела соответствующего органа местного самоуправления. Если Вы приобрели у владельца здание, дом, расположенные на земельном участке на правах постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, то Вы кроме документов на земельный участок предоставляете документы, подтверждающие права собственности на недвижимость.

В случае, если Ваш дом построен до 1990 года, то есть до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года «о собственности в СССР», но не были правильно оформлены документы, то и в этом случае Вы имеете возможность бесплатно зарегистрировать свое право собственности на недвижимость. Если возникают трудности в оформлении документов, Вам, возможно, понадобится консультация опытного юриста.

При переоформлении права собственности на земельные участки, предоставленные в постоянное бессрочное пользование или приобретенные в собственность при покупке или наследовании, важно отметить, что Вы приобретаете по данным основаниям право собственности на весь земельный участок, который находился в фактическом пользовании при домовладении.

Для владельцев земли, не соответствующим условиям для бесплатной приватизации, есть возможность приобрести за плату земельный участок.

Важным моментом являться формирование земельного участка. Это необходимо сделать до подачи заявления в орган местной администрации. Вам следует предпринять следующие шаги. Подаете заявление, технический паспорт домовладения, топосъемку участка в любую специализированную землеустроительную организацию. По окончании работ организация выдает проект границ земельного участка. Далее необходимо поставить данный участок на кадастровый учет в Роснедвижимость по месту нахождения участка и получить кадастровый план. С кадастровым планом Вы можете обратиться в местный орган власти, с заявлением о приобретении в собственность земельного участка. Орган местной администрации по результатам рассмотрения этого заявления издает распоряжение о передаче земли в собственность или об отказе в предоставлении. Важно обратить внимание на то, чтобы была указанна причина отказа.

В случае отказа местной администрации о передачи земли в собственность Вы можете обжаловать решение в суде. Для этого Вам может понадобиться консультация опытного юриста. Вы можете обратиться в международный центр правовых исследований «Планета закона» за юридической консультацией.

Если земельный участок предоставлен в собственность за плату, то Вы после выхода распоряжения, заключаете с местным органом власти договор купли-продажи земельного участка. Далее проводите государственную регистрацию собственности на земельный участок.

Если говорить о территориальном расположении, то наиболее важным и привлекательным сегодня является приобретение земли в экологически чистых местах, одним из таких мест является отнюдь не ближайшее Подмосковье, а Ленинградская и Ярославская области. Например земля в Переславле-Залесском очень привлекательный вариант.

В случае обращения за правовой поддержкой или за юридической консультацией в международный центр правовых исследований «Планета закона» Вам гарантирована помощь профессиональных адвокатов, даже в сложных случаях. Звоните круглосуточно (495) 722-99-33.

оформление земли

Компания RESTATE поможет Вам пройти все необходимые инстанции, чтобы получить в собственность или в аренду земельный участок, находящийся в Новосибирске или Новосибирской области.

В настоящее время не только владеть, пользоваться, но и распоряжаться земельным наделом по своему усмотрению (продать, подарить, передать по наследству) можно только в том случае, если участок находится в собственности.

Начиная с 1990 года, граждане России имеют право приватизировать не только жилье, но и земельные участки.

Бесплатная однократная приватизация предоставляется в случае, если земельный участок находится:

на праве постоянного (бессрочного) пользования (это может быть постановление местной администрации о выделении участка под индивидуальную жилищную застройку);

на праве пожизненного наследуемого владения;

в фактическом пользовании под жилым домом (при условии, что сделки с ним не проводились с 01.07.1990).

Если земля находится в аренде, пользователь имеет право на ее выкуп (переоформление в собственность). Но есть вероятность отказа в приватизации, например, когда участок находится в водоохранной или природоохранной зоне, или через него в будущем планируют проложить дорогу, а также если срок аренды невелик.

Принуждать граждан переоформлять участки в собственность и ограничивать во времени принятие решения о переоформлении участков государство не будет. Однако приватизированы могут быть только те участки, которые прошли кадастровый учет.

По Земельному кодексу РФ от 25.10.2001, основой сделки с загородной недвижимостью служит земля. Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие кадастровый учет и имеющие кадастровый номер.

Основной целью ведения земельного кадастрового учета является составление перечня объектов недвижимости и их владельцев.

Государственный кадастровый учет позволяет получить сведения, которые включаются в Единый государственный реестр земель. Это сведения о категории земель, местоположении, размерах земельных участков, наличии объектов недвижимости, связанных с этими участками. Он содержит обязательное описание границ земельных участков, их отдельных частей, наложенные на него ограничения (сервитуты), плодородия почвы.

В процессе государственного кадастрового учета составляют описание участка, присваивают уникальный кадастровый номер, изготавливают кадастровую карту (план), оформляют кадастровое дело.

При последующих сделках с земельным участком, план земельного участка и кадастровый номер передаются новому собственнику. Сведения о новом собственнике вносятся в Государственный земельный кадастр.

ПЕРЕЧЕНЬ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ ПО ОФОРМЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Подготовка полного пакета документов для оформления земельных участков садоводческих объединений (включая вопросы межевания и прав собственности).

Консультации по любым Вашим вопросам в сфере недвижимости и земельных отношений.

Тщательная экспертиза юридической чистоты правоустанавливающих документов.

Анализ на соответствие действующему законодательству земельных документов.

Мониторинг земельных участков. Визуальный осмотр территорий, сопоставление фактических данных с данными землеустроительных, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, выявление посторонних землепользователей на территории предприятия.

Подготовка (изготовление, приведение в соответствие) правоустанавливающих документов.

Представление документов в органы юстиции для регистрации права собственности или договора аренды на земельные участки и получение документов о регистрации.

Подготовка, нотариальное оформление (по Вашему желанию) и государственная регистрация договора.

Представление юридических и физических лиц в органах государственной регистрации и контроля.

Представительство в соответствующих органах власти и управления при заключении договоров купли-продажи или аренды земельных участков.

Подготовка документов для оформления (переоформления) прав на земельные участки.

Подготовка и утверждение проектов границ испрашиваемого в собственность (аренду) земельного участка.

Сопровождение процесса землеустройства (межевания) конкретного земельного участка с оформлением и утверждением землеустроительных дел.

Постановка земельных участков на кадастровый учет и получение кадастрового плана земельного участка.

Внесение изменений в кадастровый учет по материалам землеустройства в связи с изменением границ земельных участков.

Деление земельных участков и оформление прав на неделимые земельные участки.

Оформление прав ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Правовая помощь в разделении земельного участка, формировании из разделяемого участка двух и более земельных участков с получением соответствующих землеустроительных дел и кадастровых планов.

Оформление неделимых земельных участков под объектами, принадлежащими нескольким юридическим лицам на праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) в общую долевую собственность, а также оформление договоров аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Деление земельных участков или оформление прав на неделимые земельные участки.

ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ ПО ОФОРМЛЕНИЮ ЗЕМЛИ

Виды разрешенного использования земельных участков и процедура перевода земель из одной категории в другую.

Оформление «прирезок» к земельным участкам: новые возможности

1 марта вступил в силу закон, предоставивший гражданам возможность расширить границы своих земельных участков, соседствующих с государственными и муниципальными землями, за счет оформления «прирезок» (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Разберемся, из каких земель можно это сделать, насколько это дорого и как правильно оформить увеличение площади своего участка.

«Прирезка»: что это такое и с чем ее едят

«Прирезкой» называют увеличение фактической площади участка за счет самовольно занятых земель. Раньше такие действия были под запретом, однако это не мешало некоторым гражданам устанавливать свои заборы с захватом чужой территории. Со временем незаконно занятых земель стало так много, что законодатель принял решение позволить гражданам оформить данные «прирезки», а тем, кто только мечтает увеличить площадь своих участков и устранить изломанность их границ, – сделать это официально и за небольшую плату. Так в Земельном кодексе РФ появилась глава V.4, регулирующая порядок перераспределения государственных, муниципальных и частных земель, которая вступила в силу 1 марта.

Новые нормы распространяются на участки, находящиеся в собственности граждан и граничащие с государственными и муниципальными. Земля, за счет которой осуществляется «прирезка», не может быть территорией общего пользования, а также выходить за пределы «красных линий» – линий, которые обозначают границы коммуникаций, автомобильных дорог и иных линейных объектов – или относиться к другой территориальной зоне. Напомним, территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Узнать, к какой территориальной зоне относится тот или иной земельный участок, можно на официальном сайте конкретного муниципального образования либо сайте администрации муниципалитета (ответственного комитета администрации). Как правило, на этих ресурсах размещена карта, на которой цветом обозначены границы той или иной территориальной зоны – это позволяет найти интересующий пользователя земельный участок и определить, в рамках какой территориальной зоны он расположен.

Обратиться за оформлением «прирезки» может владелец земли, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. При этом в результате перераспределения земли площадь участка не может превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны (п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). С этими правилами также можно ознакомиться на указанных сайтах. Например, в подмосковном Серпухове предельная площадь земли для постройки маленького дома на одну квартиру (с высотой в коньке крыши до 9 м и длиной до 16 м) составляет 200 кв. м.

Размер платы за земельный участок, который гражданин хочет «добавить» к имеющемуся, устанавливается собственником земли – государством, субъектом федерации либо муниципальным образованием – в зависимости от ее принадлежности (п. 5 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). «Для расчета итоговой цены «прирезаемого» земельного участка достаточно знать его площадь, кадастровую стоимость и размер платы за «прирезку», который устанавливается владельцем земли в процентах от ее стоимости», – объясняет заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов.

Кадастровую стоимость можно выяснить, например, из Публичной кадастровой карты, размещенной на сайте Росреестра. Если на этом ресурсе не оказалось нужных сведений, рекомендуем заглянуть в раздел «Сервисы» (подраздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online») и поискать кадастровую стоимость там. Для этого необходимо знать кадастровый или условный номер участка или его адрес. Кроме того, можно направить электронный запрос в Росреестр. В этом случае ведомство обязано ответить не позднее, чем через пять дней после получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости). Заявитель вправе сам выбрать наиболее приемлемую форму ответа – письмо на электронную почту (для этого нужно указать ее адрес в заявлении) или бумажное письмо (в заявлении необходимо указать почтовый адрес, на который оно должно прийти, или любое отделение Почты России, до востребования). В первом случае необходимо уплатить госпошлину в размере 150 руб. (платежку следует отсканировать и приложить к запросу), во втором – 400 руб.

Читайте так же:  Приказ о сокращении штатной численности

«Цена «прирезок», вероятно, окажется сравнительно ниже рыночной, поскольку иным способом эти участки задействовать в обороте проблематично, а по факту они давно используются гражданами в своих целях и зачастую даже огорожены», – рассуждает управляющий партнер Коллегии адвокатов Республики Татарстан SERGIS Тимур Сергеев. Действительно, при присоединении земельного участка из федеральных земель гражданину придется заплатить всего 15% от ее кадастровой стоимости (постановление Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1308).

Порядок оформления «прирезок»

Перераспределение земель осуществляется на основании соглашения заявителя с уполномоченным органом. Уполномоченным органом выступает орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями. В Московской области это Правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области (Закон Московской области от 24 июля 2014 г. № 106/2014-ОЗ). Именно в эти ведомства желающий расширить границы своего участка должен подать копии правоустанавливающих документов на него, заявление о перераспределении и проект межевания территории, на которой расположен участок (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). В случае отсутствия проекта межевания заявителю придется за собственный счет изготовить схему расположения земельного участка. Данный документ оформляется кадастровым инженером на основе данных геодезической съемки (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Средняя стоимость оформления схемы расположения земельного участка составляет около 5 тыс. руб.

Через 30 календарных дней после получения всех документов уполномоченный орган принимает решение об утверждении новой схемы расположения земельного участка либо об отказе в заключении соглашения о перераспределении. Заместитель генерального директора юридической компании «ИнвестКонсалт Системс», к. ю. н. Анастасия Митрохина считает, что именно на этом этапе могут возникнуть основные проблемы: например, может выясниться, что земельный участок переведен в категорию земель общего пользования либо включен в территорию под застройку в соответствии с планом развития территории. Узнать об этом можно также на сайте Росреестра.

БЛАНК

Примерный образец заявления о перераспределении земельных участков для гражданина
Все бланки

Земельный кодекс РФ содержит перечень оснований для отказа в перераспределении земельных участков (п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Например, гражданин не сможет «прирезать» землю, ограниченную в обороте, зарезервированную для государственных или муниципальных нужд или выставленную на аукцион. «Если же перераспределение затрагивает права землепользователей, землевладельцев, арендаторов земли или залогодержателей, то оно должно быть осуществлено с их согласия. Например, если участок находится в ипотеке, то для оформления «прирезки» к нему потребуется разрешение банка», – разъясняет Александр Агафонов. Могут возникнуть и иные проблемы, которые во многом связаны с неопределенностью нового порядка. «Неизвестно, как поступать в ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько лиц – в Земельном кодексе РФ нет норм, по которым возможно разрешить данный спор», – сетует руководитель Управления правового консалтинга аудиторско-консалтинговой группы «ФинЭкспертиза» Виктор Демидов.

При положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения (п. 11 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Как разъяснили порталу ГАРАНТ.РУ в Минэкономразвития России, речь идет не только об участке, который принадлежит гражданину и границы которого были расширены, но и о государственной (муниципальной) земле, за счет которой произошло такое расширение. При этом оплатить такие работы придется вне зависимости от площади государственного (муниципального) участка, использованного для перераспределения. «Стоимость услуг кадастрового инженера сильно разнится в зависимости от сложности работы и региона их выполнения. Например, в Можайском районе Московской области постановка участка на кадастровый учет обойдется примерно в 10 тыс. руб, а в Ленинградской области – уже в 30 тыс. руб. Данные траты – неизбежная для заявителя плата за возможность легально увеличить территорию и приобрести собственность на землю на льготных условиях», – отмечает Александр Агафонов.

После получения кадастрового паспорта на новый участок гражданин предоставляет его в уполномоченный орган, который подписывает проект соглашения о перераспределении земельных участков, а затем направляет его заявителю для подписания. Гражданин обязан подписать это соглашение в 30-дневный срок со дня его получения (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Оплата приобретаемого участка осуществляется в течение месяца с момента подписания соглашения. Рассрочка и отсрочка платежа не предусмотрены.

Последствия оформления «прирезок»

Оформление «прирезок» выгодно как гражданам, так и государству, поскольку казна получит дополнительный приток денежных средств в виде платы за такие участки. Кроме того, увеличится общий объем частных земель, которые теперь будут облагаться налогом и полноценно участвовать в гражданском обороте. «А еще запуск такого механизма повлечет за собой актуализацию сведений государственного кадастра недвижимости», – добавляет руководитель практики недвижимости Юридической компании «Генезис» Артур Стариков. Александр Агафонов рассказывает, что на западе опыт перераспределения земли между гражданами и государством отсутствует – в большинстве стран Европы все участки уже давно находятся в частной собственности. А в США федеральные земли хоть и могут передаваться гражданам, но только в случаях, когда государство не может эффективно использовать участок, а его продажа будет способствовать развитию территории или достижению иных общественно полезных целей.

В целом эксперты ГАРАНТ.РУ положительно оценили новеллу Земельного кодекса РФ о перераспределении земли. Однако не все так гладко: в связи с отсутствием всех необходимых подзаконных актов и опыта применения новых норм на начальном этапе оформления «прирезок» у граждан и уполномоченных органов могут возникнуть некоторые сложности.

Как оформить землю в собственность?

Вопрос об оформлении земельного участка в собственность возникает в настоящее время у немалого количества людей – граждан Российской Федерации. Все-таки, не в Японии какой-нибудь живем. У кого — сад, дача, у кого – выделенный когда-то земельный надел, на который не получены документы или частный дом (в городе), земля при котором имеет непонятно какой статус: вроде бы, и владельцу формально «не принадлежит», так как у него отсутствует оформленное в установленном порядке право собственности; и государству принадлежит лишь по умолчанию. Нередко возникает странная ситуация: человек (или его право предшественники), казалось бы, жил на этой земле не один десяток лет, пользовался, владел землей, домом. Но вот когда возникает необходимость – совершить какую-либо сделку с земельным участком – вот тогда и оказывается, что документов-то на нее нет. А без них сделки невозможны. В условиях отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок имеется возможность совершить сделку лишь с домом. Результат такой сделки, конечно, едва ли будет устраивать продавца: ведь покупатель, зная о том, что земельный участок не находится в собственности, приобретает право собственности лишь на постройки (в виде жилого дома и других строений, сооружений). Удастся ли ему в будущем оформить на себя право собственности?… Забегая немного вперед, укажем, что в условиях нового земельного законодательства, которое действует, начиная с 01 марта 2015 г., сделать несколько сложнее, чем раньше. Правда, все же, не намного. Это мы говорим к тому, что, читая данный цикл статей, все же проверяйте статьи законодательства — действуют ли они, не претерпели ли изменений.

Об этом пойдет речь в данной статье. Из нее Вы узнаете всю технологию — как оформить землю в собственность на примере частного дома. Т.е. узнаете, как узаконить землю. Причем – подробно. Куда обращаться, какие документы собирать, какие заявления писать, что заявлять в суде. Перед Вами, своего рода, настольное руководство — как самостоятельно узаконить землю (или, выражаясь юридически корректно: как оформить право собственности на земельный участок). Так что в любом случае Вам поможет этот материал и откроет кое-какие секреты.

Подобная проблема возникает, кстати, и при сносе частных домов. Вот в Советское время, когда люди были защищены в социальном, бытовом планах и жили себе спокойно, актуальность ее была равна нулю. Ибо при сносе частного дома (как правило, сносились лишь аварийные, ветхие дома) владельцы его получали очень даже неплохую жилищную площадь, причем, нередко, даже более лучшего качества, чем их дом. Причем жилье давалось в зависимости от количества прописанных в сносимом доме граждан, чем последние нередко пользовались: прописывали к себе людей побольше, даже посторонних граждан – и в итоге при сносе каждый получал, как минимум, те квадратные метры, которые ему положены были по закону. Так что и люди были довольны, и государство, со своей стороны, не давало им повода обижаться на себя, обеспечивая их жилищной площадью. Разгадка-то, на самом деле, простая: СССР был социальным государством.

В последние десятилетия ситуация круто изменилась. Во-первых, существенно изменилось законодательство. Если советские законы писали весьма квалифицированные юристы и предназначались эти законы в большой степени для людей (причем для ВСЕХ), то по поводу российских законов нельзя сказать ни того, ни другого. Примеров сколько угодно, мы даже не будем на этом останавливаться – не хочется озвучивать банальные вещи, очевидные любому серьезному человеку, хоть несколько раз в жизни сталкивавшимся с современной российской правовой системой.

Остановимся только на одном – в плоскости темы данной статьи – на правовой связи земельного участка и недвижимости (самое главное — жилого дома), расположенной на нем. Скажем, согласно приказу №644 Народного Коммисара Коммунального хозяйства РСФСР от 28.12.1945 «Об организации и проведении инвентаризационным бюро жилищно-коммунальных органов в 1946 году регистраций строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», заведующие обл(край)комхозами и начальники инвентаризационных бюро городов республиканского (РСФСР) подчинения должны организовать и провести в 1946 году учет и регистрацию строений за их владельцами в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР в соответствии с Инструкцией РСФСР от 25.12.1945. Согласно пункту 5 вышеназванной инструкции «…объектом регистрации является домовладение в целом самостоятельным земельным участком, под отдельным порядковым номером на улице, переулку, площади независимо от числа совладельцев данного домовладения» .

Согласно пункту 6 «…регистрации подлежат те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации. Право пользования земельным участком, обслуживающим строение, в порядке настоящей инструкции отдельно не регистрируется» .

Кстати, ссылку на цитируемые нормы законодательства тех лет можно получить в историческом архиве региона, области. Например, в г. Уфе это – Центральный исторический архив.

Итак, выдержка из документа аж 1945 года, т.е. прошло уже почти 70(!) лет. Разработанного всего лишь через несколько месяцев после окончания войны; в то время в стране была разруха, неустроенность… А ведь как грамотно, четко и ясно написано! Сразу видно, что писали профессионалы своего дела. Интересно, НУ ЧТО МЕШАЕТ ПИСАТЬ ЗАКОНЫ хотя бы НА ТАКОМ ЖЕ УРОВНЕ СОВРЕМЕННЫМ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ДЕЯТЕЛЯМ? Чтобы не возникала необходимость их толкования, нередко противоположного – в зависимости от желания? Интересно и обидно одновременно. Ну да ладно, это привычно до банальности, ведь подобная ситуация длится не один год, а пожалуй, два с лишним десятилетия, поэтому дело, видится, не (с)только в недосмотре и ошибках законодателя. Видимо, стране нужно больше, еще больше судебных процессов. Пусть люди судятся и судятся, гробят свои деньги, нервы, время… а то и – жизненные возможности.

Документом, подтверждающим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в то время могли служить подворные списки, выписки из них, справки исполкомов районных или сельских Советов народных депутатов, договора о праве застройки , которые заключались под индивидуальное жилищное строительство отделами коммунального хозяйства исполкомов местных советов народных депутатов до 26 августа 1948 года и другие документы .

Обратите внимание, что процитированные выдержки четко свидетельствуют о том, что правовая судьба земельного участка и строений, расположенных на нем, неразделима. Документ, устанавливающий право собственности на строение, автоматически устанавливал ее и в отношении обслуживающего это строение земельного участка. И вот эта неразделимость снимала многие, многие проблемы, которые появились впоследствии, после того, как был разорен СССР и, соответственно, разбито вдребезги его законодательство. Вместо прочного, надежного советского появилось скользкое, зачастую двусмысленное ново российское. Так что же?… В стране был объявлен рынок. А рынок предполагает осуществление деятельности на свой страх и риск (подтверждение тому можно найти в действующем на сегодняшнюю дату Гражданском кодексе РФ (ГК РФ)). Правда, сохранена возможность для граждан обратиться в суд за защитой своих прав. Впрочем, продолжим.

Читайте так же:  В каком банке можно оформить ипотеку под материнский капитал

Процитированные нормы действовали на территории СССР. Пришел рынок (начало 1990-х годов), изменилось законодательство – и оказалось, что земельный участок и расположенные на нем строения, сооружения – суть разные объекты недвижимости. Это породило (совершенно не верится, что тогдашние законодатели не могли предугадать такого варианта развития событий: не верится, что законодатели 90-х годов были менее квалифицированы по сравнению с законодателями 30-х и 40-х годов), закономерно, множество коллизий. Когда, скажем, человек, привыкший к отеческой заботе о нем со стороны государства, ничего не подозревая, спокойно покупал дом. После исполнения сделки, вскоре, он узнавал, что собственником земельного участка, на котором расположен его дом, он не является. Были случаи, когда собственник участка впоследствии даже заставлял уплачивать последнего арендную плату. На недоумение покупателя жилого дома о том, как оформить землю в собственность, соответствующие полномочные государственные органы, как правило, отвечали: решайте с продавцом вопросы купли-продажи земельного участка.

Описанная ситуация стали принимать (с вариантами) столь многочисленный, угрожающий размер, что законодатели, чтобы не допустить дестабилизации общества, зашевелились и стали вносить разного рода поправки, заплатки к нормам, регулирующих правоотношения в области недвижимости. Однако, эти заплатки, разумеется, носили и носят хаотический характер. Чего стоит, скажем, земельное законодательство. Так, есть земельный кодекс (ЗК РФ). Введение в действие ЗК РФ осуществлялось соответствующим федеральным законом N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Все бы ничего… да только и сам этот федеральный закон подвергается изменениям: его обновленные редакции выходят ЕЖЕГОДНО(!), начиная с 2003 г., в среднем 3-4 раза в год. Причем, изменения вносятся иной раз достаточно существенные, отдельными(!) федеральными законами, например, Федеральный закон от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки«, Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и многие другие. Конечно, обычному гражданину (т.е. НЕ юристу), разобраться во всей этой каше практически невозможно.

Кто-то может задать разумный вопрос: так как же в этом разобрались сам Вы, автор настоящей статьи? Очень просто, друзья. По долгу нашей работы (быть может, в будущем — совместной с Вами) нам как раз и приходится разбираться во всех подобных тонкостях, причем не только в законодательстве, а и в ряде других областей. Причем разбираемся досконально — с тем, чтобы заказчик понял (по его желанию, конечно) всю широту анализируемого вопроса. Если Вам интересно, можете ознакомиться, — как мы работаем , чем можем Вам помочь.
Впрочем, продолжим.

Ну, как, мол, кто-то может сказать — есть и электронные базы данных законодательства, к примеру, garant, consultant. Пожалуйста, там представлено законодательство на текущую дату. Да, представлено. Да только, есть ОЧЕНЬ существенное НО. Судебная практика, толкования, а также ссылки на другие законодательные акты и предыдущие редакции законодательства представлены полностью лишь в случае платного использования этих систем. Системы, без сомнения, качественные и информативные. но баснословно дорогие для рядового пользователя, не занимающегося юридическими услугами профессионально. Хотя, что garant, что consultant — в бесплатной версии содержат достаточно урезанные варианты законодательства. Хотя, consultant дает возможность, как правило, с полной версией ознакомиться в определенные ограниченные часы (поздно вечером).
Потом, если, скажем, открыть бесплатную версию garant, то можно убедиться, что, скажем, тот же федеральный закон №137-ФЗ представлен уже в новой редакции, частично вступившей в силу только с 01 марта 2015 г. Посмотреть текущие (или действовавшие пару месяцев назад) редакции этого закона — те, которые как раз и представляют на данный момент огромную ценность — возможно лишь в платной версии. Конечно, профессиональным юристам, думается, не составит проблем приобрести платную версию. Но, как быть тем, кто желает «провернуть» все самостоятельно.

Последнее, в свою очередь, породило спрос на услуги юристов, риэлторов (специалистов, занимающихся юридическими вопросами, связанными с оформлением, куплей-продажей недвижимости). Которые, конечно, не подскажут, как оформить землю в собственность, но, взяв с клиента кругленькую сумму, могут, иной раз, помочь с таким оформлением. По всей видимости, российский законодатель при помощи запутанного законодательства создает таким образом новые рабочие места для риэлторов и иных специалистов в области земельного права. Думаете, это шутка?

Отнюдь. Вспомните (если кому есть, что вспоминать), как проходил процесс «привития» рынка в начале 90-х годов в России. В то время существовало множество добротных, крупных, оставшихся с советского времени, предприятий. Так вот, государство придумало несложную схему их банкротства. Для этого им было ЗАПРЕЩЕНО продавать свою продукцию непосредственно потребителям, минуя посредников. Делалось это государством, конечно, под лозунгом развития торговли. А результат-то был очевиден изначально. Ведь в то время был огромный дефицит потребительских, да и иных товаров. Естественно, предприятия отпускали свою продукцию по нормативным ценам плюс небольшая прибыль (иначе им было НЕЛЬЗЯ). А посредники, с учетом того, что рыночные цены на товары отличались от нормативных в несколько раз, устанавливали, так сказать, СВОИ (т.е. рыночные) цены. Все бы ничего. Да вот только для того, чтобы выпускать продукцию, предприятиям необходимо сырье (энергия, материалы и т.п. – человек, знающий производство, хорошо понимает, о чем идет речь). А сырье в то время имелась возможность купить также ТОЛЬКО у посредников. По рыночным, а не нормативным, ценам, естественно. И все это – в условиях большого, даже галопирующего роста цен (инфляции). Хватило пару лет действия подобной государственной инициативы и все – предприятия стали «нерентабельными», что, разумеется, прислужники в лице СМИ тут же озвучили. Потом запрет для предприятий на продажу продукции непосредственным потребителям (минуя посредников) был, конечно, отменен. Но был слишком поздно. Это как, к примеру, сделать нужное количество выстрелов упор, а потом вскоре запретить такие выстрелы. Естественно, указанные обстоятельства (впрочем, не только они, еще сыграли роль социально-психологические факторы, а также организованное снижение уровня жизни определенных групп населения) привели к лавинообразному росту разного рода торгово-посреднических структур, чего, видимо, и добивалось государство. Так вот, похожая тенденция наблюдается в последние 10-15 лет и в земельном праве. Но здесь ведь не производство… поэтому законодатель пошел другим путем (памятуя, видимо, слова В.И. Ленина). Вначале были созданы условия физических затруднений для оформления сделок с недвижимостью (и с землей). Многие, видимо, помнят, СКОЛЬКО времени нужно было потратить в 90-е годы и начало 2000-х на стояние в очередях в тогдашние Регистрационные Палаты, как там необходимо было приходить, отмечаться, прямо, как в войну, в очередях за хлебом. Как продавались и покупались места в очередях… Ибо вопросы о том, как оформить землю в собственность, волновали в то время немалое количество граждан.

Потом все-таки кто-то решил навести порядок. Вначале надо создать проблему, а потом ее успешно решить. И, как по мановению волшебной палочки – гигантские очереди… исчезли в течение года-двух. Появились цивилизованные, скоротечные электронные очереди. Которые стало возможным ожидать СИДЯ, а не в стоя в давке и тесноте, получая сердечные приступы, инфаркты, потери сознания и др. Ну, это объяснимо вполне. Видимо, раньше закупка нескольких десятков дешевых стульев в Регистрационную Палату для государства ранее представляло собой просто неподъемную задачу (ну, экономика, мол, затраты). А вот когда народ стал помирать в этих очередях… тут государство задумалось. Однако, чтобы все-таки сохранить рабочие места для риэлторов и сохранить затруднения для тех, кто желает оформить землю в собственность, видимо, решено было запутать (а, точнее, снизить контроль над его развитием. и оно тут же само запутается) законодательство, объясняя это его «молодостью» (хотя, как показывают пара процитированных выше норм 40-х годов прошлого столетия, пресловутая «молодость» здесь вообще ни причем. Надо сказать, что, наоборот, в середине прошлого столетия существовала достаточно стройная и непротиворечивая, в целом, система законодательства о недвижимости. а иначе-то тогда было и нельзя(!). в противоположном случае — каким бы тогда образом совершали сделки с недвижимостью тогдашние рабочие, крестьяне — большинство страны. Если бы существовали коллизии, которые имеются в законодательстве сейчас??).

В последние годы законодатели, видимо, вспомнили старый советский опыт (своих предшественников) и законодательство стало возвращаться к той самой неотделимости правовой природы земельного участка и недвижимости, расположенной на нем. Несмотря на то, что Земельный кодекс РСФСР еще в 1991 г. в ст. 37 установил, вроде бы, положение, согласно которому при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования (но не право собственности, как это было установлено предыдущим законом!) соответствующим земельным участком, на данный момент в законодательстве до сих пор существуют большие коллизии в этом вопросе.

Итак, у Вас имеется, оформленное в соответствии с требованиями законодательства, право собственности на строения, расположенные на земельном участке. Вы испытываете необходимость быть законным собственником не только строений, но и земельного участка. Для этого, естественно, необходимо получить в Росреестре Выписку о праве собственности на него.

Однако, Росреестр признает право собственности только в том случае, если все документы, необходимые для оформления права собственности, будут в порядке. В состав таких документов, кстати, входят:

Это касается, конечно, только участков, которые поставлены на кадастровый учет ; если нет, то вначале необходимо поставить их на учет, по результатам этого получив кадастровый паспорт участка. Скорее всего, перед этим необходимо будет сделать межевание (выполняют кадастровые инженеры: можно обратиться к любому кадастровому инженеру, имеющемуся в Вашем городе; качество работы будет примерно одинаковым, однако стоимость услуг может немного различаться). По результатам межевания выдают межевой план , который представляет собой большой документ, содержащий, в частности, план участка в масштабе, подробный план его границ. Межевой план является основанием, согласно которому Росреестр /ранее — кадастровая палата/ осуществляет постановку на учет этого участка, присваивает ему уникальный кадастровый номер. Таким образом, земельный участок, во-первых, имеет почтовый адрес (город, улица, дом), а во-вторых – кадастровый номер.

Следует подробнее остановиться на документе, свидетельствующем о праве собственности на землю . Дело в том, что далеко не всякий документ является таковым. Например, договор застройки (оформленный в 40-е годы) предыдущим собственником участка и жилого дома, расположенного на нем, для Росреестра автоматически свидетельствует о праве собственности теперешнего владельца (см. также продолжение договора застройки). Или соответствующее решение суда, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности старого образца . А вот технический паспорт , равно как и кадастровый , даже если там указана площадь этого участка, предназначенного для обслуживания жилого дома, таким документом не является; по крайней мере, специалистов Росреестра (государственных регистраторов) Вы в этом не убедите; да и суд тоже. И если в качестве документа, «подтверждающего» право собственности, Вы предоставите технический паспорт жилого дома (или домовладения), им придется отказать Вам в регистрации права собственности.

Технический паспорт домовладения может фигурировать лишь в качестве доказательства технических особенностей земельного участка, например, его площади. Дело в том, что еще в 1987 г., своим письмом Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР N 20-15-1-4/Е-9808р разъясняло, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения . Технический паспорт как раз и является документом, составляемым по итогам инвентаризации. Но правоустанавливающим документом, повторим, он не является. Впоследствии, подобные рассуждения получили свое развитие в недавних Постановлениях Верховного Суда РФ, разъясняющих особенности и порядок применения земельного законодательства.

Читайте так же:  Рсв договор подряда раздел 6

Т.е. Выписка /ранее — свидетельство/ о праве собственности на земельный участок – это документ, в котором четко и ясно указано, что право собственности на данный земельный участок (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.) закреплено за таким-то гражданином. Если такой документ отсутствует, то совершенно бесполезно в заявлении, подаваемом в Росреестр, ссылаться на нормы ГК, ГПК, ЗК и т.д. Ибо Росреестр выполняет лишь техническую, канцелярскую функцию. И осуществляет регистрацию права только при наличии однозначных, не подлежащих сомнению доказательств наличия права собственности на данный земельный участок, причем на ВЕСЬ участок, а не на часть его.

Кстати, если собственник имеет документ, подтверждающий его право собственности только на часть земельного участка, и не правомочен подтвердить свое право на ВЕСЬ участок, то придется делить его на два отдельных, выделив документально свою долю. Это могут сделать кадастровые инженеры – после соответствующего заявления гражданина и заключения с ними договора. Ими будут сделаны межевые планы, и вместо одного участка будет образовано два, юридически независимых, самостоятельных земельных участка, имеющих различные кадастровые номера. Конечно, раздел участка следует проводить так, чтобы образовалась, в том числе, именно та часть, на которую претендует собственник – с учетом ее занимаемой площади, расположения, границ и т.п. Все эти особенности необходимо указать в заявлении, которое будет подаваться кадастровым инженерам. Кстати, неплохо с ними тщательно посоветоваться перед тем, как заключать договор о проведении межевания участка. Дело в том, что после межевания. старый участок, с прежним кадастровым номером попросту ИСЧЕЗНЕТ(!), а на его месте будут (документально) образованы два или более участков с ДРУГИМИ кадастровыми номерами. Понятно, что суммарная площадь вновь образованных участков будет равна площади прежнего участка. Можно сделать и обратную процедуру — объединить участки в один. Одно время, это Росреестром не приветствовалось. Указанная невозможность не раз осуждалась на разных уровнях — и риелторами, и учеными, и депутатами Госдумы. Правда, надо сказать, что законодатель и здесь НАКОНЕЦ-ТО начал подавать признаки жизни. В частности, объединение участков, в порядке перераспределения земель, несколько упростилось на основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступившего в силу 1 марта 2015 г.

Встречаются случаи, когда у собственника жилого здания имеется документ, оставшийся от предыдущих собственников, удостоверяющий право собственности на земельный участок меньшей площади. Соответственно, Росреестр не примет этот документ в качестве правоустанавливающего и предложит предоставить таковой.

Доводы собственника на его правомочность в отношении оставшейся доли земельного участка (с мотивированным указанием ссылок на нормы законодательства) государственным регистратором приняты не будут, и в итоге он получит приостановку в регистрации своих прав на земельный участок, а затем отказ.

В данной ситуации жаловаться не бездействие регистратора не следует, так как при отсутствии правоустанавливающих документов на ВЕСЬ участок собственнику вначале надлежит доказать свою правомочность в отношении ВСЕГО земельного участка. И такое доказательство (причем, обязательно – в письменном, документальном виде) уже предоставить регистратору.

Кстати говоря, сразу в суд после получения отказа идти необязательно. Следует обязательно попытаться вначале обратиться в местную администрацию (например, в г. Уфа это — администрация городского округа (ГО) город Уфа Республики Башкортостан, находится в здании Горсовета, отдельная дверь в правом конце здания) с заявлением о предоставлении данного земельного участка (с конкретным кадастровым номером и адресом) в собственность. Почему так лучше?

Дело в том, что, во-первых, администрация (орган местного самоуправления) вполне может взять, да и выдать разрешение на бесплатное приобретение в собственность (отметим, что это отличается по сути от признания права собственности на земельный участок, но тем не менее). Если у Вас, скажем, есть трое и более детей, то Вы имеете право на предоставление Вам участка на льготных условиях. В том числе и того участка, на котором расположен Ваш жилой дом. Однако, зачастую гражданин получает отказ (надо понимать, что времена СССР давно прошли).

Кстати, а почему администрация, как правило, отказывает гражданам в предоставлении гражданам земельных участков в собственность бесплатно? Во-первых, потому, что она заинтересована в том, чтобы право собственности на земельные участки предоставлялись в порядке выкупа. Во-вторых, при любом исходе последующих событий, администрация не несет ровно никакой ответственности за незаконный отказ. И дело тут вовсе не в, якобы, нерешенности проблем в процессе бесплатной приватизации земельных участков из земель населенных пунктов, как склонны убеждать население некоторые юристы. Отказы администрации рассчитаны лишь на людей, по старой советской привычке привыкших доверять государству и его органам; на людей, которые небезосновательно считают, что каждый должен заниматься своим делом. И если уж, мол, администрация (которая как раз полномочна в этом вопросе) отказала в предоставлении участка, так что же тут поделаешь.

Во-вторых, если она откажет (а вероятность отказа, если нет никаких льготных обстоятельств, равна 90%), то у Вас появится возможность не только подать иск в суд о признании права собственности на земельный участок, но и обжаловать бездействие администрации в порядке главы 22 КАС РФ /ранее, до 15 сентября 2015 г. — глава 25 ГПК РФ/ , мотивированно указав нарушение Ваших прав. Т.е. после отказа не только Росреестра, но и администрации у гражданина появляются два пути юридической защиты своих прав собственности на земельный участок.

А где и как доказывать? В суде. Ибо суд, в отличие от Росреестра, как раз и обладает полномочиями исследовать подобные сомнительные случаи (как бы они не казались собственнику, с первого взгляда, очевидными и полностью соответствующими российскому законодательству) и выносить на этом основании соответствующее решение. Решение, которое как раз и будет являться для Росреестра тем самым правоустанавливающим документом. Тогда как Росреестр в лице своих государственных регистраторов подобных полномочий попросту лишен. Непонимание этого факта приводит иной раз к излишней трате денег, сил и времени со стороны граждан: они иногда вместо того, чтобы искать (или добывать) доказательства наличия своих прав собственности на земельный участок, начинают жаловаться в суд на действия (бездействия) Росреестра. В судебной практике немало подобных дел, которые, разумеется, являются отказными все без исключения. Еще раз повторимся: Росреестр выполняет только техническую функцию, не более того.

Кстати, если Вы все же надумаете в данном случае судиться с Росреестром, то ситуация может усугубиться следующим образом. Всем известно, что в России судебные дела длятся, зачастую, долго. Тем более, когда речь идет о спорах с государством. Тем более, когда за дело взялся «квалифицированный» юрист (которому, учтите это, зачастую совершенно без разницы, как долго будет длиться Ваше дело; ибо чем дольше, тем, в общем-то, больше у него доводов в пользу того, чтобы попросить Вас о доплате за свои услуги). Потом, может уйти в отпуск, заболеть или т.п. представитель Росреестра, возможны (тем более в настоящее время) разного рода дефолты и др. Так вот, пока Вы будете подавать в суд на Росреестр, пока будете обжаловать отказное решение суда и т.д., вполне может пройти срок подачи искового заявления в порядке обжалования отказа администрации по предоставлению Вам земельного участка в собственность, что как раз и необходимо сделать вместо обжалования действий Росреестра). И восстановлен такой срок, скорее всего, не будет (а это, в свою очередь, сделает невозможным обжалование отказа администрации о предоставлении земельного участка в Вашу собственность). Ибо факт обжалования в суде действия Росреестра в данном случае не будет являться уважительной причиной. Скорее, судья может еще и упрекнуть Вас в злоупотреблении правом. Мол, зачем Вы подавали заведомо бесполезный иск в отношении Росреестра. Зачем злоупотребляли своим правом на обращение в суд. Наверное, таким образом пытались внести нестабильность в деятельность Росреестра, дезорганизовать его работу.

Итак, если непосредственно правоустанавливающий документ отсутствует и имеются, быть может, лишь документы, которые свидетельствуют о возможности перехода на гражданина права собственности на земельный участок в соответствии с действующим законодательством. Вопрос о том, возможен ли такой переход; действительно ли конкретный гражданин обладает правом собственности на земельный участок – эти вопросы как раз и правомочен решать суд.

Примечание . Обращение в суд по поводу признания права собственности на земельный участок необходимо, на самом деле, потому, что это прямо регламентирует Земельный кодекс РФ, в частности, Глава IX ЗАЩИТА ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И РАССМОТРЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ . Не все это понимают, по старинке надеясь на возможность узаконения земли путем обращения в администрацию. Так, ст. 59 ЗК РФ устанавливает:
1. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.
2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним .
Ч.1 ст. 64 ЗК РФ устанавливает, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Если конкретнее, то гражданам (физическим лицам) надлежит обращаться в суд общей юрисдикции. А вот юридические лица, в ряде случаев, должны обращаться в арбитражный суд.

Из смысла ст. 59, 64 следует, что Росреестр может зарегистрировать право собственности на земельный участок в том и только в том случае, когда спора о праве на него нет (в том числе, когда имеется вступившее в законную силу решение суда). То же, кстати, относится и к (местной) администрации. Последняя, правда, практически никогда не оставляет вопрос об этом без судебного рассмотрения (исключение составляют достаточно немногочисленные случаи. Например, многодетные семьи, Герои СССР и России и ряд других лиц, перечисленных в соответствующих законодательных актах. Ну, а также ряд таких лиц, как некоторые разные там неизвестные нам генералы, советники и т.п., которым все (ну, почти все) полагается вне очереди и бесплатно).

А можно ли, не тратя времени, обратиться в суд сразу, минуя Росреестр? Видимо, нельзя. Потому, что суду необходимы доказательства, что гражданин пытался оформить право собственности в досудебном порядке, но получил отказ в оформлении права собственности. И уже получив отказ Росреестра – с ним и следует идти в суд с просьбой (указанной в заявлении) о признании права собственности на земельный участок и указать, что иными (несудебными) действиями признать такое право не представляется возможным. Т.е. гражданин не просто так, от нечего делать, взял да и обратился в суд, а сделал это от безвыходности, использовал это в условиях отсутствия других, разрешенных законом, средств и способов защиты своих прав.

Ну, попытаться-то, конечно, можно. Обосновав, что без правоустанавливающих документов (требующихся в соответствии с законодательством) гражданину просто-напросто бесполезно тратить время и госпошлину – обращаться в Росреестр. Сославшись на ст. 59, 64 ЗК РФ. Возможно, суд к этому прислушается. Но может и не прислушаться (это зависит от степени адекватности судьи). Понятно, что можно потом пойти в Верховный суд, посидеть там в очереди… но едва ли нужно. Ибо надежнее вначале заручиться отказами, а потом уже, на их основании, обратиться в суд. С заявлением о признании права собственности на земельный участок. Или о принуждении (обязании) администрации к предоставлению Вам земельного участка в собственность. Наконец (если невозможно решить данный вопрос бесплатно), — об обязании администрации заключить с Вами договор купли-продажи участка. Почему «или»? Читайте об этом дальше.

Рубрики: Без рубрики