Договор продажи пая в жск

Содержание:

Особенности переуступки пая

Ошибочно полагать, что переуступка пая представляет собой один из способов купли-продажи недвижимости. Этот способ позволяет только изменить одну из сторон договора, заключаемого со строительной компанией.

Из этого следует, что новый покупатель, внося денежные средства по соглашению, получает права и соответствующие обязанности, им предусмотренные.

К таким правам можно отнести требование передачи жилой площади в использование, а к обязанностям – выплату денежных средств по договору, если предыдущей стороной они были внесены не в полном объеме.

Переуступка права на квартиру подразумевает выплату средств покупателем в соответствии с положениями уже существующего договора.

Если одна из заключавших его сторон по определенным причинам не может владеть недвижимостью, она не может её реализовать, поскольку строительные работы не окончены, нет свидетельства собственности, возможно, выплачена не вся сумма за объект.

В такой ситуации заключается договор переуступки, в соответствии с которым новый покупатель приобретает права не на квартиру, а на договор.

Он может требовать исполнения обязательств строительной компании, главным из которых является передача квартиры в использование.

Если вы уверены, что строительная компания не подведет вас (не станет банкротом, не остановит строительные работы и др.), то необходимо приступать к оформлению договора.

Для этого нужно проверить несколько моментов:

  • каким образом рассчитался первый пайщик со строительной компанией;
  • сколько потребуется внести средств, чтобы застройщик дал положительный ответ на смену пайщика, как правило, эта сумма варьирует от 1% до 5% от стоимости пая;
  • узнайте о дополнительных обязанностях: какой сумме равен вступительный взнос в кооператив, какую сумму потребуется уплачивать каждый месяц ЖСК, нужно ли оплачивать счета за коммунальные услуги до момента сдачи новостройки в эксплуатацию;
  • если уделить внимание этим вопросам и предварительно получить на них ответы, но можно уберечь себя от нежелательных последствий.

Переуступка пая

Если вы согласились на переуступку пая, то должны осознавать – полноправным владельцем удастся стать только после его оплаты.

Это можно сделать до окончания строительства или после сдачи дома в использование.

В практической деятельности сделки с ЖСК встречаются нередко, несмотря на то, что большинство юристов пытаются добиться признания их неправомерными.

Чтобы попасть в кооператив, необходимо вступить в общее собрание.

Для этого необходимо выполнить несколько условий:

  1. Уплатить вступительный взнос.
  2. Добиться положительного решения членов собрания о принятии в их ряды нового члена.

Даже если за пай полностью выплачена его стоимость, то он фактически не передается по соглашению, поскольку паевой взнос возвращается тому пайщику, который принял решение о выходе из кооператива.

Затем он повторно вносится новым пайщиком, вступающим в ЖСК. Важно, что даже при выходе из кооператива не возвращают вступительный взнос, а также взносы.

Получается, если затронут вопрос о переуступке пая в жилищно-строительной компании, то его необходимо предварительно согласовать с руководителем.

Оформление документов должно производиться только через кооператив.

Другому физлицу

Переуступка прав на пай другому физическому лицу может заключаться с ДДУ на основании ФЗ № 124.

В соответствии с ним дольщик, подписавший соглашение, может требовать передачи недвижимости в установленные сроки.

Если он заключит договор цессии с другим лицом, то ему переходит право действовать в этом порядке.

Между родственниками

Если договор заключается между родственниками, то процедура осуществляется бесплатно.

Однако для подтверждения родственных связей, наряду с общим пакетом документов, потребуется предъявить документальное подтверждение.

Им может быть:

  • свидетельство рождения;
  • свидетельство о вступлении в брак.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме самостоятельно? Пошаговая инструкция тут.

Порядок оформления договора переуступки будет зависеть от одного фактора – полностью ли была внесена сумма за квартиру.

Если это так, что при подписании соглашения продавцу необходимо только отдать права в соответствии с основным договором.

В соответствии с ГК РФ при этом не потребуется уведомлять строительную компанию, чтобы получить её разрешения. Достаточно оповестить об этом в письменной форме.

Направление уведомления – важный шаг. После отправки через несколько дней проверьте его получение строительной компанией, сохраните доказательства отправления.

Иначе в последующем застройщик может утверждать, что ему не было известно о переуступке.

Если первый покупатель не внес всю сумму, то второму переходят не только права, но и обязанности по выплате. В такой ситуации обязательно нужно получить согласие от строительной компании.

Оно должно быть выдано в письменной форме с подписью руководителя.

Как происходит оформление:

  • Продавец отдает пакет документов, относящийся к договору, покупателю.
  • Факт передачи закрепляется актом, который подписывается обеими сторонами.
  • Заключение договора переуступки.
  • Государственная регистрация соглашения.

Одним из этапов оформления является проверка задолженностей, которые могут остаться за продавцом. Это можно уточнить в строительной компании.

Это важно, поскольку при просрочке платежей набегают не только пенни. Застройщик, если покупатель два месяца не вносит платежи, имеет право отказаться от своих обязательств.

К числу документации, которая потребуется при переуступке прав, относится:

  • соглашение, заключенное между физ. лицом и ЖСК;
  • предварительное соглашение;
  • дополнительные договоры;
  • фискальная документация, подтверждающая внесение;
  • акт приема.

Образец договора

Образец договора переуступки пая обычно включает в себя практические все положения и пункты из основного соглашения.

В тексте обязательно перечисляются:

  • реквизиты документа;
  • полное наименование обеих сторон;
  • сведения о предмете договора.

Вопросы налогообложения

Переуступка прав на пай облагается НДФЛ, размер которого составляет:

  • 13% для граждан РФ;
  • 30% для иностранцев.

Нормы НК РФ предусматривают два пути, на основании которых можно снизить ставку:

  1. Получение налогового вычета. Если переуступка происходит по ДДУ, то сторона продавца может получить право на имущественный вычет, сумма которого варьирует в границах 1 миллиона руб.
  2. Снижение размера полученного дохода от реализации права по ДДУ на сумму оплаты строительной компании. В этой ситуации в налогооблагаемую базу войдет разница в стоимости. Если жилая площадь реализована по такой же цене, по которой была куплена (или дешевле), то налог уплачивать не потребуется.

До 31 апреля года, следующим за тем, в котором был получен доход, необходимо в органы налоговой службы сдать декларацию, заполненную в соответствии с формой 3-НДФЛ.

Она оформляется с принятием во внимание имущественного вычета либо остаточной разницы между продажей и покупкой.

К ней необходимо приложить ксерокопии документации, подтверждающей право на снижение суммы налога.

Нужен договора переуступки права аренды нежилого помещения? Смотрите здесь.

Как составить договор переуступки прав собственности на квартиру? Подробная информация в этой статье.

Как исключить риски?

Чтобы исключить основной риск – потерю денежных средств, необходимо тщательно отнестись к выбору ЖСК и строительной компании, которая занимается реализацией недвижимости по этой схеме.

Нужно обратить внимание на его репутацию, поговорить с людьми, уже купившими квартиры.

При заключении договора обязательно включите в него положение, касающееся возврата денежных средств, если на собрании кооператива вас не примут.

Но даже в этом случае в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Чтобы этого не случилось, рекомендуется изначально получить протокол собрания, подтверждающий согласие его членов на ваше вступление, и уже после этого осуществлять расчеты.

На видео об уступке прав на недвижимость

Советы нотариуса: переуступка пая в ЖСК

Выпуск передачи «Советы нотариуса».

Сегодня большинство квартир на первичном рынке Петербурга продаются по договору долевого участия (ДДУ), но, по оценкам аналитиков, порядка 10% квартир реализуется по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Сегодняшний выпуск посвящен переуступке пая, в том числе в жилищно-строительном кооперативе.

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске передачи «Советы нотариуса» мы обсудим уступку пая. Здравствуйте, Алексей Викторович! Скажите, пожалуйста, что такое жилищный кооператив?

Алексей Комаров: Жилищный кооператив – это организация, которая создана с целью того, чтобы под руководством этой организации смогли построить какой-то жилой дом и впоследствии передать квартиры в этом жилом доме тем, кто является членами этого жилищного кооператива, в собственность. Это некая форма участия в стройке, альтернативная договору участия в долевом строительстве.

В.: Какие виды кооперативов бывают?

А.К.: Распространены жилищный кооператив, жилищно-накопительный и жилищно-строительный кооперативы. Если у нас что-то и проявляется в плане привлечения денег от потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы. Потенциальные покупатели вступают в его члены, выплачивают вступительный взнос, текущие платежи, впоследствии по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая они приобретают в собственность объект недвижимости – квартиру, которую они изначально и намеревались приобрести, вступая в эту организацию. Схема приблизительно такая.

В.: Все часто упоминают слово «пай», какое определение можно дать этому понятию?

А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив — это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков. У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду. Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно — смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать. С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.

Читайте так же:  Закончился срок действия заграничного паспорта

В.: Каким образом происходит уступка пая в жилищно-строительном кооперативе, например?

А.К.: Главным документом в ЖСК является устав. В уставе должно быть указано, какие взаимоотношения должны быть между пайщиками, которые в кооперативе числятся. Императивное требование законно заключается в следующем. Чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников членов ЖСК. Иными словами, если я являюсь участником кооператива и решил вам уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, мы с вами какую-то гражданско-правовую сделку заключили, связанную с уступкой такого пая, потом пришли в этот кооператив, а там говорят, что не могут принять вас в члены. У них уже в связи выходом продавца из членов, т.е. меня, кто-то другой, кто уже является членом, решил приобрести эту квартиру. Здесь может быть огромное количество разных нюансов, связанных с этими уступками. В итого можно заплатить деньги за пай и не быть включенным в члены кооператива, судиться с ними потом, судиться с тем, у кого купили пай. Очень мутная история, на мой взгляд.

В.: Скажите, каким образом и где происходит сама эта уступка пая. Я, например, захотела продать пай, нашла покупателя, куда мы с ним должны пойти: к вам как к нотариусу или просто юриста должны позвать, либо к застройщику?

А.К.: Ко мне вообще лучше с паем не ходить, потому что я пай очень не люблю, если так говорить фигурально. Хотя, конечно, с точки зрения совершения сделки, я не могу вам отказать в совершении нотариального действия. Если вы придете и скажете, что хотите заключить сделку по уступке пая, я вам как обычную гражданско-правовую сделку такую сделку должен заверить. Поэтому можете либо в простой письменной форме сделку заключить, либо, хотя требования к нотариальной форме не предусмотрено, обратиться к нотариусу и попросить удостоверить такой договор. Что там будет: договор купли-продажи пая или договору уступки, — надо на месте разбираться. Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции ЖСК об уступке такого пая и включении нового пайщика в состав членов. Хотя бы такое одобрение организации позволит вам минимизировать отказ во вступлении, а в случае не включения потребовать возмещения убытков. Пока судебной практики, чтобы ЖСК давал предварительное согласие, а потом отказался, я не видел.

В.: Часто упоминают термины «уступка пая», «договор купли-продажи пая». Есть ли какая-то разница между этими двумя видами договоров?

А.К.: С моей точки зрения это синонимы, никакой разницы нет. В сущности пая как некой юридической категории точку поставить не возможно. По аналогии ранее были колебания с сущностью купли-продажи долей в ООО и в принципе в хозяйственных обществах. Что это всё-таки — уступка доли или купля-продажа? А что такое доля? Это имущественные отношения или обязательственные? Если имущественные – то тогда лучше купля-продажа, если обязательственные – то уступка. В итоге практика склонилась к купле-продаже долей как некой субстанции, набору имущественных и вещно-правовых обязательств внутри ООО. В нашем случае тоже непонятно, наверное, уступку лучше делать, раз судебная практика квалифицирует отчуждение пая как уступку.

В.: А цедент по такому договору уступки будет платить налоги?

А.К.: С точки зрения налогообложения, насколько я знаю, там какие-либо вычеты не применимы, ни 1 млн. рублей, ни 250 тысяч.

В.: Если я купила этот пай по договору паенакопления за 2 млн и продаю за 2 млн, я могу вычесть из 2 миллионов 2 миллиона и получить нулевую налогооблагаемую базу?

А.К.: Применительно к уступке пая вообще ничего не применяется. В вашем случае с точки зрения существующей налоговой практики вы будете оплачивать подоходный налог с 2 млн. руб. 13%.

Переуступка Пая по ЖСК

Хочу переуступить свой пай по ЖСК в новостройке. Дом сдан и поставлен на кадастровый учет. Ключи не получены и АПП не подписан. Менеджер застройщика по переуступке две недели назад сказал что переуступка возможна, после этого он уволился. Новый менеджер говорит, что сейчас переуступка не возможна, потому что пай выплачен полностью. Как я понимаю, здесь играет роль человеческий фактор и нежелание работать. Какими аргументами можно убедить застройщика дать согласие на переуступку?

Участник программы «‎Работаю честно»

Лариса, если у застройщика принципиальная позиция по этому вопросу — никак не убедите, правда на его стороне.
Можно предложить «отблагодарить» менеджера и посмотреть на его реакцию.

Если дом сдан и поставлен на кадастровый учёт, идете в Росреестр со справкой о выплаченном пае и регистрируете право собственности, далее продаёте.

Антонина, спасибо большое за ответ. Проблема в том, что по утверждению застройщика,сначала он оформляет собственность на застройщика, потом на ЖСК, и только после уведомления о получении собственности на ЖСК, я могу оформить собственность на себя. А на это у застройщика и ЖСК уходит год-полтора. Это действительно так, или я все-таки могу пойти сейчас в Росреестр самостоятельно, если ЖСК выдаст справку о выплаченном пае?

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Если Устав ЖСК позволяет, Правление ЖСК не против, то можете свое членство в ЖСК уступить. Аргумент для застройщика — денежное вознаграждение за организацию уступки прав. Других аргументов тут нет.
Если с уступкой проблемы, если ситуация с документами позволяет. регистрируйте право и продавайте. Только учтите вопрос налогообложения полученного дохода.

Даниил, спасибо. Да, я озвучила этот аргумент вчера Пику- то что они получат озвученные ими 150 000 руб вознаграждения за переуступку, и уже есть готовый покупатель. Странно, что у них все зависит от желания и нежелания заниматься отдельного менеджера, буду стараться выйти на руководство.

Участник программы «‎Работаю честно»

Лариса, не сможете Вы со справкой о выплате пая пойти и зарегистрировать право. Не все тут так просто как может показаться на первый взгляд. По закону сначала ЖСК должно на себя право оформить и только потом передать это право Вам (справка о выплате пая + акт передачи квартиры). Ускоренно вопрос можно решить только в судебном порядке. Для решения вопроса рекомендую обращаться в какое-нибудь общество защиты прав потребителей. по закону такие общества освобождены от уплаты гос.пошлины за обращение в суд. Стоимость их услуг сопоставима с размером гос.пошлины, которую Вы обязаны будете уплатить при самостоятельной подаче иска. Если нужно обращайтесь, дам контакт. Есть успешный опыт сотрудничества.

Участник программы «‎Работаю честно»

если это Пик, тогда всё ясно.
Наверное речь идет о бывших Мортоновских объектах. Они как раз оформляли на начальном этапе по договору ЖСК, потом переводили на ДДУ, это стоило определенную сумму за регистрацию, не все перешли на дду. Те кто остался на ЖСК теперь мучаются с оформлением собственности.

Переуступка пая в ЖСК

В этой статье мы обсудим уступку пая. Что такое жилищный кооператив?

Жилищный кооператив — это организация, которая создана с целью того, чтобы руководство этой организации смогло построить какой-то жилой дом и впоследствии передать квартиры в этом жилом доме тем, кто является членами этого жилищного кооператива, в собственность.

Иными словами, это некая форма финансирования стройки, альтернативная договору долевого участия в строительстве.

Какие виды кооперативов бывают?

Наиболее распространены: жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив, жилищно-накопительный кооператив. Но у нас, в основном, если что-то, собственно говоря, проявляется в плане привлечения денег потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы.

На определенных условиях, они собирают деньги с граждан, те вступают в члены жилищно-строительного кооператива, вносят определенные взносы (вступительный взнос, текущие платежи) и впоследствии, по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая, они приобретают в собственность объект недвижимости (квартиру, которую они изначально намеревались приобрести, вступая в эту организацию). Схема приблизительно такая.

Что такое пай?

Это некая субстанция. К каким правам пай этот относить с юридической точки зрения, тоже не ясно, ни в теории, ни в практике. Поэтому, кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая.

Судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего не понятно толком: как вообще это регулируется, и что происходит, толком не ясно.

Теоретики считают, что исходя из смысла вообще кооператива: кооператив — это организация, которая, по сути, не связана с какой-то коммерческой деятельностью.

Она направлена, в первую очередь, на удовлетворение текущих некоммерческих потребностей своих членов-пайщиков. У нас цели, как у лиц, которые вступили в жилищно-строительный кооператив, должны быть исключительно потребительскими.

Все, что мы делаем впоследствии посредством вступления в эту организацию, оно связано, в первую очередь, с отсутствием у нас каких-либо намерений с тем, чтобы получать какую-либо прибыль или выгоду коммерческую.

Условно говоря, мы хотим квартиру купить, вступили в члены, платим текущие взносы, и больше, в принципе, нас, как закон считает, ничего не должно интересовать.

Уступка пая нас не должна интересовать, потому что здесь есть какая-то коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т. д.

Читайте так же:  Оформить визу крымчанам

Поэтому — вступил в кооператив, выплатил и живи спокойно. Условно говоря, смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий какой-то, на наш взгляд.

Конечно, нужно учитывать ситуации, связанные с тем, что мы вступили в кооператив, впоследствии по каким-то причинам пай не можем оплачивать (финансовая составляющая жизненная поменялась), мы хотим этот свой пай кому-то передать другому.

Но с точки зрения закона, видимо, если мы не можем оплачивать, мы должны быть исключены из членов кооператива просто. Нам должны вернуть деньги, которые мы внесли на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы их вернуть.

А если их нет, кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен с вами рассчитываться из принципов обязательного права.

Каким образом происходит сама уступка пая в жилищно-строительном кооперативе?

Процедура такая, что главным документом в жилищно-строительном кооперативе является устав. В уставе должно быть указано, каким образом вообще происходят взаимоотношения между теми пайщиками, которые в этом кооперативе числятся.

Но общее правило императивное заключается в том, что для того, чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников этого жилищно-строительного кооператива.

Без одобрения конференции, вступить в члены кооператива вы не сможете. Иными словами, если человек является участником кооператива и решил вам уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, заключили какую-то гражданско-правовую сделку, связанную с уступкой такого пая, а вы потом пришли в этот кооператив, а кооператив вам говорит: «А мы не можем вас принять в члены, у нас уже в связи с предстоящим выходом одного или с уступкой одного из членов кооператива, уже кто-то другой решил эту квартиру приобрести».

Может быть огромное количество всевозможных разных нюансов с этими уступками и, в итоге, можно заплатить деньги, условно говоря, за этот пай, и судиться с кооперативом и с тем, у кого купили этот пай. Очень мутная история.

Каким образом и где происходит сама эта уступка пая? Человек захотел продать, нашел покупателя, куда они должны пойти: к нотариусу или просто юриста позвать?

С точки зрения заключения сделки, нотариус отказать вам не может в совершении нотариальных действий. Нотариус, как и обычную гражданско-правовую сделку, такую сделку должен заверить.

Можно либо в простой письменной форме сделку заключить (требований к нотариальной форме там не предусмотрено), либо обратиться к нотариусу и попросить его такой договор удостоверить, договор купли-продажи или договор уступки пая, что там будет, это нужно на месте разбираться.

Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции жилищно-строительного кооператива об уступке такого пая и о включении нового пайщика в состав после заключения договора.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке?

Как составить договор переуступки права долевого участия в строительстве, читайте тут.

Хотя бы такое вот согласие или одобрение этой организации позволит вам в дальнейшем, как минимум, в случае отказа о включении вас, потребовать возмещения убытков.

То есть хоть какой-то механизм получается предварительного одобрения, согласия. Но пока судебной практики по случаям, чтобы ЖСК давал предварительное согласие о вступлении в члены нового пайщика, а потом отказался, мы не видели. Поэтому, может быть, если изначально одобрили вступление, то в дальнейшем они отказываться не будут.

Часто упоминают уступку пая, договор перепродажи. Есть ли какая-то разница между этими двумя видами?

С нашей точки зрения, это синонимы. Никакой разницы нет, потому что в сущности пая, как некой юридической категории, точку поставить невозможно.

Это по аналогии с договорами купли-продажи, долей общества с ограниченной ответственностью (в принципе, хозяйственных обществ) существовало некое колебание: что это, уступка или купля-продажа.

А что такое доля? Это имущественное отношение или обязательство?

Если имущественное, то тогда лучше куплю-продажу, если обязательство, то тогда лучше уступку делать и т. д. В итоге, в конечном счете, практика склонилась к купле-продаже долей, как некой общей субстанции, набору имущественных и вещно-правовых обязательств внутри доли хозяйственного общества.

Здесь совершенно непонятно. Наверное, уступку правильнее делать, раз судебная практика квалифицирует отчуждение пая как уступку, наверное, нужно уступать.

Цедент по такому договору уступки будет платить какие-то налоги? Как посчитать?

С точки зрения налогообложения, насколько мы знаем, там какие-либо вычеты вообще не применимы. Ни миллион рублей, ни 250 000 рублей, все это, насколько мы понимаем, не работает.

Если человек купил пай по договору паенакопления за два миллиона и продаю за два же миллиона, он может вычесть из двух миллионов два и получить нулевую налогооблагаемую базу?

Относительно уступки или продажи пая, с точки зрения налогообложения, вообще ничего не применяется. Если вы купили пай за два миллиона рублей, а потом продали за два миллиона рублей, с точки зрения существующей налоговой практики, вы будете оплачивать подоходный налог с двух миллионов рублей 13%.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Переуступка пая по договору цессии в ЖСК в строящемся доме.

Галина, а Вы с какой целью задаете вопросы?
Если у Вас конкретный случай, то см. договор с ЖСК, в нем, как правило, указывается и возможный порядок передачи пайщиком своих прав и требований, и в какой форме возможна такая переуступка, в т.ч. кто в какой срок пишет заявления о выходе из ЖСК/вступлению в ЖСК, если не указано в договоре, то в Уставе ЖСК обязательно должен содержаться данный порядок, а также порядок созыва общ.собрания с повестками дня о принятии в члены, действия сторон по регистрации перехода уступаемых прав.
На практике переуступка пая в ЖСК оформляется 3х-сторонним соглашением. Варианты порядков расчетов могут быть такими же, как и при др.сделках. Если нет противоречий в Ваших документах и в последовательности Ваших действий — Росреестр «палки не вставит»).

Если интересуетесь чисто теоретически, то рекомендую для начала ознакомиться с положениями ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом…», ЖК РФ, в части раздела о жилищных кооперативах, нормами ГК РФ, в части положений о перемене лиц в обязательстве.

Прим.: вместо слов «уступаемых прав» читать: «прав собственности», те ж действия из другой оперы)) )

Галина по вашему вопросу нашел информацию по этой ссылке, самому стало интересно, т. к. не сталкивался с подобной ситуации, прочитайте очень интересная
http://www. kmcon. ru/main/articles/jurist1/jurist1_3573. html

статья наз-ся пай в ЖК

Спасибо. Я это читала, но там тоже все расплывчато, особенно фраза «что не запрещено законом, то возможно». Но вопрос как на это все отреагирует Росреестр, не будет ли вставлять палки в колеса, это раз, и второй момент, а если кооператив не согласится принять преобретателя пая в члены кооператива, ведь теоретически это возможно.

Переуступка пая на недвижимость в России в 2018 году

Необходимость переуступки своих прав на объект недвижимости может возникнуть при любых обстоятельствах. Но не стоит путать эту сделку с куплей-продажей.

Есть несколько отличий!

Переуступка – это юридическая сделка гражданского характера, суть которой заключается в том, что одно лицо уступает другому лицу свои определённые права, при этом передавая также и некий объём обязанностей.

Как правило, уступаются права и обязанности на недвижимость. При этом обязательно заключается письменный договор, который нужно зарегистрировать в Росреестре.

По договору цессии, одна сторона — то есть продавец прав, за определённую денежную сумму может уступить другому лицу — то есть покупателю, определённые права на объект недвижимости, при этом передав ему и часть (или полностью) обязанностей.

По договору цессии можно уступить:

  1. Право требования передачи жилплощади в собственность.
  2. Право аренды на нежилое помещение.
  3. Другие права.

Также можно уступить не только права, но и обязанности. Например, долговые обязательства по выплате определённой суммы денежных средств по договору.

Но не стоит думать, что сделка по переуступке заключается в принудительном порядке. Она выгодна обеим сторонам, поэтому так и популярна.

Наиболее часто предметом сделки являются права на недвижимость, особенно на квартиру.

По договору уступки права на квартиру, новый покупатель квартиры обязуется выплатить средства за эту квартиру, согласно положениям уже существующего договора между продавцом квартиры и её покупателем.

Например, гражданин А. покупает квартиру в новостройке, и каждый месяц вносит за неё определённую сумму денежных средств.

Вдруг обстоятельства у А. меняются не в лучшую сторону, и он больше не может выплачивать эту сумму каждый месяц.

Он находит гражданина Б., который согласен выплатить оставшиеся средства за эту квартиру, но приобретя эту квартиру в собственность. Здесь и заключается договор уступки права требования.

Все стороны остаются довольны — новый покупатель, что приобретает квартиру, старый покупатель, что не нужно брать кредит в банке или выкручиваться иным способом, застройщик тем, что дольщик не обанкротился.

В этом и заключается смысл сделки по уступке права. Точно таким же способом можно переуступить свой пай в жилищном или строительном кооперативе.

Что необходимо проверить

Но, прежде чем заключать сделку и подписывать договор переуступки, необходимо проверить несколько нюансов. Это:

  • как происходит зачисление в члены кооператива;
  • сумма первоначального вступительного взноса;
  • нужно ли уплачивать определённую сумму средств каждый месяц, квартал или с другой периодичностью;
  • кто оплачивает коммунальные услуги до тех пор, пока квартира не будет оформлена в собственность;
  • другие важные моменты членства в кооперативе

Выяснив предварительно эти нюансы, можно уберечь себя от нежелательных и неприятных последствий заключения сделки по уступке пая.

Видео: переуступка пая в ЖСК

Законодательная база

Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством – ст. 388—390 ГК РФ.

Так как речь идёт о жилищном строительном кооперативе, то стоит опираться на нормы раздела 5 ЖК РФ.

Регистрация договора цессии происходит в соответствии с нормами ст. 164 ГК РФ. Уступка права на пай оформляется в соответствии с Федеральным законом от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ «О ДДУ».

Читайте так же:  Трудовой кодекс российской федерации ст81

Договор переуступки пая в ЖСК

Если одно лицо уступает, на определённых условиях, свои права на объект недвижимости, другому лицу, то эта сделка должна сопровождаться оформлением и подписанием договора цессии.

Договор должен быть составлен в письменной форме, и подписан обеими сторонами, и зарегистрирован в Росреестре.

Но, так как уступается именно пай, то право собственности на квартиру будет оформлено только после того, как пай будет полностью выплачен. Как правило, это происходит, когда дом сдаётся в эксплуатацию.

Размер пая и ежемесячных платежей на его оплату, как правило, так и рассчитывается, чтобы успеть к срокам окончания строительства новостройки и сдачи данного дома в использование.

Пай — это взнос на оплату квартиры, которая строится жилищным кооперативом. Поэтому не стоит забывать и о нюансах членства в этом кооперативе.

Продавец права пая, то есть первоначальный покупатель квартиры, уже вступил в члены ЖСК. Теперь и новый покупатель, прежде чем приобрести право на пай, должен стать членом данного кооператива.

Для этого ему нужно:

  1. Уплатить вступительный взнос.
  2. Дождаться положительного решения членов кооператива о зачислении его в их ряды.

Так как речь идёт о кооперативе, то стоит учесть один нюанс:

Поэтому, если стороны решили оформить именно переуступку, то нужно получить согласие председателя данного ЖСК. Все документы также будут оформляться именно через кооператив.

Другому физическому лицу

Уступка права пая другому физическому лицу регулируется Законом № 214-ФЗ. То есть, новый покупатель пая, в соответствии с этим законом, подписавший соответствующее соглашение с дольщиком, имеет право требовать от застройщика и кооператива сдачи объекта в установленные сроки.

При этом он принимает на себя обязанности по выплате данного пая в полном объёме.

Между родственниками

Закон не запрещает заключения договора цессии между родственниками. Жизненные ситуации могут возникнуть разные, поэтому уступка права ближайшему родственнику не является редкостью. К тому же, квартира остаётся «в семье».

Есть ещё один плюс в переуступке права на пай своему ближайшему родственнику — продавец пая не должен будет уплачивать подоходный налог с полученной им выгоды.

Но родство необходимо подтвердить соответствующим документом:

Покупка пая в жск, дом сдан.

Никак Вы при этом раскладе с ЖСК не сможете быть уверены, что продавец единственный правообладатель.
Риск очень существенный. Лотерея, но не за 30 копеек.)

А ведь Вас еще и попросят в договоре уступки указать ту же цену, что проставлена в изначальном договоре продавца. Иначе ему со всей разницы налог придется платить. Таким образом, разницей еще рискнете. Никакие дополнительные расписки тут могут не помочь. А то, что Вас при первоначальном обсуждении не поставили в известность об отсутствии зарегистрированного права собственности — это и вовсе хитрый ход для того, чтобы Вы сначала настроились на покупку и труднее было отказываться. Но если уж вопреки здравому смыслу все-таки решите покупать, то специалиста по первичному рынку для проверки и проведения сделки обязательно возьмите.

Участник программы «‎Работаю честно»

Давид, Вы только вдумайтесь в свои же слова: дом сдан в 2012 году, а собственности до сих пор нет!? Оно Вам надо?!

Вы правы, конечно. Получилось, что обсуждали условия, предпрлагая, что собственность есть, а получилось вот так.
живем в этом районе, школа, д/с, переезжать не очень хочется.
ЗаВтра увижу документы, постараюсь более детально обосновать этот момент‌‌‌

Для начала — нужно изучить документы продавцов, потом — проверить в самом ЖСК. Выяснить почему до сих пор не оформлена собственность, какие проблемы есть, понять какие могут возникнуть как на пути оформления в собственность, так и после оформления (если все пройдет удачно). А уж потом — принимать взвешенное и осознанное решение.

Советую как правильно , на данном сайте подобрать себе специалиста ,и переложить на его плечи ответственность за решение данной проблемы.Он ознакомится со всеми документами ,наведет нужные справки и даст компетентный совет — брать или не брать .В рамках форума , не видя документов ,давать положительные рекомендации станет только идиот . А ведь возможно ,что не все так страшно ,как могло показаться не специалисту.

боюсь, что привлечь его к ответственности будет нереально. Совет-это да.

А Вы не бойтесь,волков бояться ,в лес не ходить.Специалисту с именем и приличной репутацией — совсем уж ни к чему иметь в своём багаже клиента который вместо благодарности будет пытаться привлечь его к ответственности.Специалисту репутация гораздо важнее — чем одноразово сорванный куш в виде гонорара.
Лично от себя добавлю, что на данном сайте лучший специалист по первичке Ежов Андрей Владимирович ,на его личной страничке есть контакты.Позвоните ,проконсультируйтесь.

тут вторичка, получается

Естественно он сдан, но не введен в эксплуатацию!
Это два совершенно разных понятия.
Отказывайтесь от такой покупки.

Руслан, это факт? или предположение

как и где это проверить можно. ЖСК должно делиться такой информацией (т.е. показывать документ)?

разРешение на ввод в эксплуатацию от 16.07.2012 № 78-1516в-2012
вот такое есть.

Хорошо, тогдла почему до сих пор нет собственности?
Вас не пугает тот факт, что там могли меняться Застройщики как перчатки.
Возможно, собственность будет через суд.
Не смотрите на сладкую цену, смотрите в корень.
А насчет вв в экс это предположение.
Значит, там люди живут.
А вот насчет качества постройки, а также полной и бесперебойной работы ВСЕХ коммуникаций это большой вопрос.

там и цена не «сладкая» на самом деле. Вполне рыночная

Судя по написанному выше — связываться не стоит. Но для однозначного ответа требуется полное понимание ситуации. Выберите себе специалиста. На этом форуме много грамотнейших специалистов из Ленинграда.

Уважаемый Давид!
Это не жск это ЛЕГЕНДА.
Ознакомьтесь:
2004 год – дольщики сдают деньги в фирму «Р.К.Г.», которая работает на строительном рынке Санкт-Петербурга с 1993 года.
2005 год, 17 октября – постановлением правительства СПб N 1553 ЗАО «Фирма Р.К.Г» лишается всех прав на застройку участка.
2005 год, декабрь — дольщики ЗАО «Фирма Р.К.Г.» создают ТСЖ «Девятый квартал». По данным протокола общего собрания, в его состав вошли 107 человек.
2007 год, 28 апреля — Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа подтверждает решение правительства СПб о лишении ЗАО «Фирма Р.К.Г.» всех прав на строительство объекта
2007 год, 20 июля ЗАО «Фирма Р.К.Г.» объявляет о приостановке своей деятельности.
2007 год, 20 октября — инициативная группа во главе с отставным военным Игорем Егоровым, создает и официально регистрирует потребительский кооператив под названием ЖСК «Девятый корпус», ОГРН 1077847626592, ИНН 7820312352. В состав этого потребительского кооператива ЖСК «Девятый корпус» официально вошли всего одиннадцать человек, которые остаются единственными его членами и по настоящее время.

2008 год, 23 января – распоряжением правительства Санкт-Петербурга «N 3-рп» кооперативу ЖСК «Девятый корпус» передаются все права на достройку дома.
2008 год, апрель — Заместитель председателя «Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга» Кузнецов Владимир Алексеевич активно навязывает в качестве Генерального подрядчика ООО «Наука строительству», а в качестве Генерального проектировщика ЗАО «Стройпроект».
2008 год 27 сентября, — собирается «Общее собрание ЖСК», состоящее из одиннадцати учредителей, которое вносит в «Устав ЖСК Девятый корпус» пункты о льготной стоимости квадратного метра строящихся помещений. В соответствии с пунктами 3.2.1.1, 3.2.1.2 и 3.2.1.3 для отдельных категорий членов ЖСК устанавливаются льготы по оплате паевого взноса. В соответствии с пунктом 3.2.1.2 для лиц, ставших членами ЖСК до 01 октября 2008 года, устанавливается льготный размер паевого взноса, который рассчитывается исходя из 20.000 (Двадцати тысяч) рублей за один квадратный метр.
2008 год 01 октября – правление отказывает всем новым членам в приеме в ЖСК по льготным ценам. В результате реализованной схемы рядовые дольщики, сдавшие в 2004 году деньги в «Р.К.Г.» ничего не выиграли. Основная часть вынуждена была доплачивать достаточно большие деньги (30-40 тыс/м2) при переходе в ЖСК. Другой части дольщиков, у которых таких денег не оказалось, было отказано в приеме в ЖСК и их просто «выкинули» на улицу.

Все дольщики, поверившие в откровенную ложь председателя ЖСК Егорова Игоря, о сроках сдачи дома в 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 году вынуждены жить эти годы на съемных квартирах. Большинство из членов ЖСК продали имеющиеся квартиры, чтобы улучшить свои условия. Однако обман со сроками сдачи, как выяснилось, не является нарушением законодательства для ЖСК, поскольку они не подчиняются закону 214 ФЗ
Единственными, кто выиграл в этой схеме оказались, Генподрядчик ООО «Наука строительству», Генпроектировщик НПО «Стройпроект» и правление ЖСК «Девятый корпус», которых настоятельно рекомендовал Комитет по строительству СПб. Общество с ограниченной ответственностью «Наука строительству» получило помещения в цокольных этажах дома, а все члены правления ЖСК «Девятый корпус» получили квартиры улучшенной планировки по льготой цене.
2008 год, 28 октября – (задним числом) председатель ЖСК регистрирует в ЕГРЮЛ новые пункты устава о льготах по оплате паевых взносов. Таким образом, пункты 3.2.1.1, 3.2.1.2, 3.2.1.3 не имели юридической силы до 28 октября 2008 года.
2009 год – обманутые дольщики подают судебные иски к ЖСК «Девятый корпус» и все их проигрывают.

Основные идеи отказа в иске обманутым дольщикам ЖСК заключается в следующем:
— Существующее законодательство РФ не усматривает никаких отклонений в действиях ЖСК, которое в своих решениях руководствуется Уставом, утвержденным решением Общего собрания;
— Устав ЖСК является основополагающим документом, в соответствии с которым потребительский кооператив осуществляет свою юридическую деятельность на территории РФ.
2009 год, 29 июня — Председатель ЖСК «Девятый корпус» Игорь Егоров говорит о том, что руководство ЖСК «Девятый корпус» уже накопило достаточно опыта, которым готово поделиться с дольщиками других строительных объектов, оказавшихся в сложной ситуации [Строительный Еженедельник»©, № 24 (364) от 29.06.2009]
2009 год, 29 июня — Заместитель председателя Комитета по строительству СПб Владимир Кузнецов заявляет о том, что передача недостроенных объектов созданным дольщиками ЖСК – «мера не только оправданная, но и эффективная».
2012 год, 22 февраля – дом не сдан, жильцов не пускают делать ремонт. Правление ничего вразумительного не говорит, но зато успешно осваивает около 300000 рублей, которые дольщики обязаны ежемесячно выплачивать в виде членских взносов (1550 рублей с квартиры).