Договор о замене стороны в договоре аренды земельного участка образец

Содержание:

Соглашение о замене стороны в договоре

Составление соглашения о замене стороны в договоре происходит в случаях, когда по каким-либо причинам одна из сторон договорных отношений не имеет возможности исполнить взятые на себя обязательства.

Когда чаще всего происходит смена стороны

Обстоятельства, по которым бывает необходимо проведение замены одной из сторон, могут быть самые разные:

  • финансовые проблемы или банкротство предприятия;
  • производственные трудности;
  • «переезд» компании;
  • смена руководства фирмы и т.д.

Кто может участвовать в соглашении

В соглашении о замене стороны в договоре могут участвовать предприятия и организации, юридические лица, а также обычные граждане, достигшие совершеннолетнего возраста.

Основная задача соглашения: полная передача полномочий, прав и обязанностей от одной стороны договора третьему лицу. Таким образом, соглашение априори носит трехсторонний характер.

При этом передающая сторона обязана уведомить своего контрагента о намечающейся замене заблаговременно и получить на это письменное согласие, которое может быть оформлено отдельным документом или выглядеть в виде резолюции на соглашении.

Замена стороны может производиться на любом этапе исполнения договора.

Когда нельзя делать замену

Законодательство РФ регламентирует ситуации, в которых невозможно проводить замену одной из сторон договора. В частности, к ним относятся случаи, касающиеся возмещения причинения ущерба здоровью (причем как морального, так и материального), а также вопросы, связанные с алиментами.

Способы замены сторон

Всего существует два способа перевести права и обязанности по договору на третье лицо:

  1. при помощи соглашения между субъектом, которое ранее было стороной основного договора и новым лицом (т.н. уступки требования);
  2. при помощи закона (например, на основании решения суда).

Кто должен составлять текст соглашения

Функция по непосредственному формированию соглашения возлагается на представителя той организации, которая инициирует замену. Как правило, это юрисконсульт или руководитель структурного подразделения, в ведении которого находится договор, по которому производится смена стороны. В любом случае, это должен быть человек, имеющий представление о том, как правильно писать подобного рода документы и знакомый с законодательством РФ по этой части.

На что обратить внимание при составлении соглашения, образец

Единой унифицированной формы соглашения о замене стороны по договору на сегодняшний день нет, так что представители организаций и предприятий могут формировать его в произвольном виде, или, если на предприятии есть разработанный и утвержденный шаблон этого документа — по его образцу.

Главное условие, чтобы структура соглашения отвечала определенным стандартам делопроизводства, а текст содержал ряд обязательных сведений:

  • место, дата составления документа;
  • полные наименования организаций, между которыми заключается соглашение, а также название той компании, которая в договоре остается неизменной стороной, с указанием их учредительных данных, должностей, фамилий-имен-отчеств руководителей или их законных представителей.

Основная часть соглашения должна включать в себя:

  • ссылку на договор (номер, дату заключения), по которому происходит замена;
  • сведения о комплексе прав и обязанностей, которые передаются;
  • если часть обязательств уже была выполнена – информацию и о них;
  • если замена стороны договора влечет за собой перемену некоторых его пунктов это также необходимо обязательно отметить;
  • зафиксировать добровольное согласие принимающей права и обязанности по договору организации, а также то, что отныне вся ответственность переходит к ней.

Все остальные пункты соглашения отдаются на откуп составителей документа и зависят от конкретных обстоятельств того или иного дела.

Оформление документа

Также как и текст соглашения, так и его оформление может происходить в свободном виде: его допустимо печатать на компьютере или писать от руки, на обычном листе бумаги любого удобного формата или на фирменном бланке одной из компаний.

Необходимо только лишь то, чтобы документ был подписан всеми участниками сделки, в том числе, представителем неизменной стороны договора (при этом использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных каким бы то ни было способом исключено).

В тех случаях, когда в нормативно-правовых актах предприятий, участвующих в соглашении, зарегистрировано требование удостоверять бумаги с помощью печатей, бланк нужно проштамповать.

Соглашение следует сделать в трех идентичных по тексту, равнозначных по праву экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон и обязательно зарегистрировать в журнале учета договорной документации.

После заключения соглашения

После того, как соглашение будет подписано, все права, полномочия и обязанности по поводу исполнения условий договора, а также ответственность за их нарушение, переходят к той организации, которая их на себя взяла. Первоначальная сторона полностью освобождается от всех обязательств в том размере, который указан в соглашении. Дальнейшее взаимодействие по договору происходит только между вновь установленными субъектами.

Как и сколько времени хранить документ

Держать соглашение о замене стороны по договору следует вместе с самим договором в отдельной папке в месте, закрытом от доступа посторонних лиц. Длительность хранения определяется нормами, установленными законодательством РФ или внутренними нормативно-правовыми актами фирмы (но не меньше трех лет).

Замена стороны в договоре аренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Замена стороны в договоре аренды (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Замена стороны в договоре аренды

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Замена стороны в договоре аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Замена стороны в договоре аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Особенности дополнительного соглашения к договору аренды

Если стороны заключили договор аренды жилого или нежилого помещения, им следует помнить, что ГК РФ (далее – Кодекс) позволяет вносить изменения в изначально заключенную сделку посредством дополнительного соглашения.

На основе этого документа могут быть изменены сроки сделки, порядок ее осуществления, права и обязанности сторон и другие условия. Рассмотрим далее, как заключить доп. соглашение к договору аренды и что это даст.

Дополнительным соглашением признается договор, вносящий определенные изменения в изначально заключенный – в данном случае, арендный контракт.

Стороны могут отразить в дополнительном соглашении:

  • новые положения и условия, которых не было в изначальном контракте;
  • сведения об исключении действующих условий;
  • или об изменении пунктов договора полностью или только в части.

Таким образом, посредством дополнительного соглашения могут быть изменены практически все существенные условия:

  • замена какой-либо из сторон договора;
  • срок действия сделки;
  • площадь арендуемого помещения (актуально, если была произведена перепланировка);
  • размер арендных платежей;
  • условия внесения оплаты;
  • порядок проведения капитального и текущего ремонта, лицо, ответственное за их проведение;
  • правила досрочного расторжения – можно внести новые или исключить старые пункты;
  • условие о выкупе объекта аренды и др.

Некоторые законодательные положения

Закон не дает определение такому понятию, как дополнительное соглашение, именуя его “Соглашение об изменении договора”.

Основные положения содержатся в Главе 29 Кодекса, в частности, в статьях 450-453. По смыслу ч. 1 ст. 450 Кодекса, заключение доп. соглашения возможно только в случае, если обе стороны согласны на изменение арендного договора.

В остальных случаях, по требованию одной из сторон, суд может изменить условия или же вовсе расторгнуть сделку, если будет доказано наличие существенных нарушений, допущенных одной из сторон.

Доп. соглашение заключается, как правило, при наличии простого желания сторон. Каких-либо более веских оснований для этого не нужно.

То есть стороны решили изменить срок аренды – составляют соответствующий документ и прописывают условие о продлении срока. Захотели включить правило о выкупе арендованного имущества? Делают то же самое.

Однако закон предусматривает наличие особенного основания, при котором стороны могут изменить условия договора – существенное изменение обстоятельств.

В силу ч. 1 ст. 451 Кодекса, значительное изменение – это такое изменение обстоятельств, которое участники процедуры не могли предвидеть при заключении сделки.

Если бы контрагенты могли предугадать такие обстоятельства, контракт бы не был заключен вовсе, или заключен на значительно других условиях.

Согласно ч. 2 указанной статьи, при существенном изменении обстоятельств стороны могут:

  • прийти к взаимному согласию и заключить соответствующее доп. соглашение об изменении условий;
  • при недостижении согласия – обратиться в суд.

Кстати, в соответствии с ч. 4 ст. 451 Кодекса, изменение контракта при значительном изменении обстоятельств производится крайне редко – лишь когда расторжение повлечет за собой ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения контракта на измененных условиях, либо если изменение условий противоречит общественным интересам.

Читайте так же:  Федеральный закон о санитарно защитных зонах

Стоимость права аренды земельного участка узнайте в этой статье.

Как составить и его образец

Прежде чем приступать непосредственно к оформлению документа, вносящего изменения в изначальные условия, следует определиться с его формой.

На основании ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение об изменении условий заключается в идентичной основному договору форме.

Норма диспозитивная, что означает возможность у сторон включить в договор аренды условие о заключении доп. соглашения в отличной от основного договора форме.

Пример условия основного договора:

4.5. Дополнительное соглашение об изменении порядка улучшения арендованного имущества должно заключаться в устной форме. Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.

Рекомендуется во всех случаях составлять доп. соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года).

Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.

После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа.

Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).

Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Существенными признаются следующие:

  • предмет контракта;
  • условия, которые указаны в законодательных актах как необходимые для договоров соответствующего вида;
  • все те условия, которые заявляет одна из сторон как необходимые.

Таким образом, вот что нужно указать в тексте документа:

  • его наименование – к примеру, “Дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №… от ДД.ММ.ГГГГ”;
  • прочие реквизиты основного договора, позволяющие точно идентифицировать его;
  • место и дата совершения сделки;
  • наименования сторон – как правило, арендодатель и арендатор, с указанием ФИО (для физлиц) или полного названия вместе с организационно-правовой формой (для юрлиц);
  • формулировка “Заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем”, после которой идет основная часть документа;
  • в конце нужно прописать наименования сторон, их реквизиты, контактные номера телефонов, юридические и фактические адреса;
  • при необходимости, ставится печать организации (если одна из сторон – юридическое лицо), и стороны процесса ставят свои подписи.

Дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды

Существенным условием арендного контракта признается условие о сроке аренды. На основании ст. 610 Кодекса, договор аренды может быть заключен на определенное или неопределенное время.

Если в договоре вообще нет условия о сроке аренды, считается, что контракт будет действовать бессрочно – пока одна из сторон не решит расторгнуть сделку, письменно уведомив контрагента как минимум за 3 месяца (в случае аренды недвижимости) или как минимум за 1 месяц (при аренде движимых вещей).

Если сделка заключена на определенный срок, нужно ли заключать доп. соглашение по окончанию срока аренды, если стороны согласны на пролонгацию?

По смыслу нормы ч. 2 ст. 621 Кодекса – нет, не нужно. Обоснование дается здесь же – если арендатор продолжает пользоваться арендованным помещением уже после истечения времени договора, при этом арендодатель не имеет возражений, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.

Таким образом, в законе сказано, что у сторон нет необходимости заключать доп. соглашение о продлении сроков. Арендатору достаточно просто продолжать пользоваться имуществом, как и ранее.

Определяющим моментом здесь является отсутствие возражений со стороны арендодателя. Имел ли законодатель ввиду, что арендодатель обязательно должен направлять арендатору уведомление в письменной форме об отсутствии претензий или нет – не ясно.

Чтобы обезопасить себя от возможных споров, все же рекомендуется заключить доп. соглашение о продлении сроков. С образцом такого документа можно ознакомиться ниже.

Изменение предмета

Каких-либо законодательных ограничений на изменение предмета договора посредством заключения доп. соглашения не установлено. Однако юридически более грамотным будет расторгнуть предыдущий контракт и заключить новый на измененных условиях.

В противном случае, в текст доп. соглашения придется включать положения об изменении практически всех пунктов старого договора – срок аренды, размер арендных платежей, порядок пользования имуществом, условие о выкупе и др., что выглядит не слишком целесообразным.

Повышение платы

Стороны могут заключить дополнительное соглашение в том числе и в отношении изменения размера арендных платежей.

При составлении документа нужно учитывать некоторые законодательные положения:

Как правильно составить допсоглашение к договору аренды в 2018 году

Условия арендных отношений определяются соглашением сторон. Но обстоятельства могут меняться, что влечет изменение договоренностей. Как в 2018 году оформить дополнительное соглашение к арендному договору?

Заключение сделки аренды сопровождается оформлением надлежащего договора. В нем определяются условия правоотношений. Но оговоренные условия могут измениться в связи с обстоятельствами.

Нужно ли в этом случае перезаключать договор или достаточно дополнить основной документ? Как составляется дополнительное соглашение к арендному договору в 2018 году?

Основные аспекты

Арендные правоотношения регулируются договором. Под арендой понимается передача имущества от собственника к иному лицу в пользование, за определенную плату и на оговоренный срок.

В договор включаются любые пункты, которые стороны считают важными. Но вместе с тем законодательно определены условия, без которых документ признается недействительным.

Договор аренды должен обязательно включать в себя:

  • данные сторон;
  • описание объекта;
  • длительность аренды;
  • сумма и порядок оплаты.

Дополнительно указываются такие сведения, как:

  • ответственность сторон за нарушение условий;
  • причины досрочного расторжения;
  • возможность пролонгации;
  • обязанности сторон и т. д.

Чаще всего арендный договор заключается на относительно длительный период – несколько месяцев или лет. Понятно, что предусмотреть все ситуации невозможно и может потребоваться изменение условий.

Если предмет аренды остается прежним и основная часть договоренностей осталась без изменения, то заключать новый договор нецелесообразно.

Но и устный договор силы не имеет. Потому при частичном изменении договора составляется дополнительное соглашение к основному соглашению.

Необходимые термины

Дополнительное соглашение к договору это приложение, являющееся неотъемлемой частью основного документа.

Содержание соглашения включает в себя сведения об изменившихся или дополнительных условиях.

Обязательно указание реквизитов арендного договора, чтобы можно было определить изначальные условия сделки.

Стороны вправе подписать дополнительное соглашение в любое время, когда возникла такая необходимость.

Причем подписывается соглашение непосредственно теми лицами, которые заключали договор аренды – арендатором и арендодателем или их законными представителями.

Особого внимания заслуживает форма дополнительного соглашения. Поскольку оно становится продолжением договора, то и форма его должна быть идентичной.

Договор аренды составляется в письменной форме. Соответственно письменным должно быть и соглашение.

При нотариальном заверении договора, нотариус должен заверить и дополнение. Если договор регистрировался в госорганах, то регистрации подлежит и изменение договоренности.

Назначение документа

Предназначением дополнительного соглашения является корректировка отдельных условий договора. Когда меняются только некоторые условия, то перезаключать сделку нецелесообразно.

Намного проще внести коррективы посредством дополнения основной договоренности. Как правило, соглашение к договору аренды составляется, когда необходимо:

  • пролонгировать действие сделки;
  • изменить стоимость оплаты;
  • досрочно расторгнуть договор.

Но в целом стороны могут самостоятельно решать, какие условия подлежат изменению. Главное правило – в соглашении должны указываться, какие пункты меняются и как они звучат после изменения.

Нормативная база

В гражданском законодательстве закреплены понятия найма и аренды, как порядка временного пользования помещением.

Заключение дополнительного соглашения осуществляется в том же порядке, что и основной договор, что определено ст.452 ГК РФ.

Регистрация договора проводится в соответствии с ФЗ «О госрегистрации прав и сделок с недвижимостью». Сущность дополнительных соглашений и их отношение к начальному договору определены в ст.453 ГК РФ.

Законодательно необходимость допсоглашения обусловлена тем, что устное изменение условий не признается юридическим фактом. Согласно ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий сделки невозможно.

Оформление образца допсоглашения к договору аренды

Типовая форма дополнительного соглашения к договору аренды содержит в себе следующие элементы:

Но используя шаблон соглашения, важно учитывать нюансы изменений. В каждом отдельном случае может потребоваться соблюдение определенных правил.

Дополнительное соглашение к договору аренды можно скачать здесь.

О продлении срока (пролонгация)

Зачастую соглашение о пролонгации договора аренды составляется даже в том случае, когда договором предусмотрено автоматическое продление.

Обусловлено это тем, что аренда недвижимости подразумевает регистрацию обременения права собственности.

Требованием регистратора является предоставление арендатором допсоглашения для отслеживания сроков.

Каких-то особых отличий между составлением договора и соглашения к нему не предусмотрено. Но нужно учесть определенные нормы:

Об изменении цены

Указание цены в арендном договоре это одно из основных условий сделки. Пока цена не указана, договор нельзя считать действительным.

С течением времени стоимость аренды может меняться по разным обстоятельствам – рост цен, проведение ремонта жилья собственником, желание хозяина.

Об изменении цены арендодатель обязан уведомить арендатора заранее и желательно в письменной форме.

Важно знать, что до истечения срока договора арендатор не обязан соглашаться на изменение ранее оговоренных условий.

Конечно, владелец квартиры в этом случае может потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Читайте так же:  Заявление на регистрацию после получения вида на жительство

Но для этого потребуется сослаться на иные причины расторжения, указанные в договоре аренды изначально или обосновать необходимость расторжения.

Но отказ арендатора от изменения цены на протяжении действия договора предусмотрен по закону. На практике соглашаться приходится, поскольку причина для досрочного расторжения в случае отказа будет найдена.

В заключаемом соглашении указывается:

  • реквизиты договора аренды;
  • номер изменяемого условия о цене (можно привести цитату из текста);
  • новое условие с указанием цены и порядка оплаты;
  • согласие сторон, дата, подписи.

При смене арендодателя (собственника)

Смена владельца объекта аренды может стать причиной для расторжения договора по истечении срока или на основании причин для досрочного расторжения.

Про порог рентабельности, читайте здесь.

Но если новым собственником планируется сдача объекта в аренду, то можно просто сменить стороны сделки. Конечно, если нового владельца устраивают положения ранее заключенного арендного договора.

Соглашение в этом случае включает в себя такие пункты:

  • ссылка на начальный договор;
  • указание прежних сторон договора;
  • указание того, какая сторона в договоре сменилась, и какие документы подтверждают основание смены;
  • согласие с условиями раннее заключенного договора и продолжение его действия в прежнем порядке;
  • дата, подписи сторон.

Регистрация дополнительного соглашения не потребуется, если срок договора еще не истек. Новый собственник приобретает квартиру вместе с обременением.

При расторжении основного договора

Договор аренды может быть расторгнут:

  • по истечении срока действия;
  • в одностороннем порядке на основании причин, оговоренных в договоре или судебного решения;
  • досрочно по обоюдному согласию сторон.

В последнем случае дополнительное соглашение необходимо, чтобы исключить возможные претензии сторон по поводу одностороннего расторжения договора.

Например, арендатор пожелал съехать, предупредил хозяина жилья на словах, но официально договор не расторг.

Но поскольку действие сделки продолжается, то арендодатель через некоторое время может обратиться в суд и потребовать уплаты стоимости аренды за весь период аренды.

Во избежание казусов, стороны сделки аренды при досрочном расторжении договора подписывают соглашение. В нем указывается, что договор расторгнут.

Описание причины расторжения в этом случае необязательно, обоюдное согласие является определяющим моментом. Бланк соглашения о расторжении договора аренды можно скачать здесь.

Важно! При оформлении расторжения договора нужно дополнительно составить акт приема-передачи объекта. Этот документ подтвердит, что предмет сделки действительно возращен владельцу и претензии отсутствуют.

Особенности в зависимости от объекта

Изменения в арендный договор могут вноситься не только в отношении цены, пролонгации или изменения сторон.

Причиной внесения изменений может становиться любое условие, изменение какого не противоречит остальным условиям сделки или действующему законодательству.

Отдельно стоит отметить ситуацию, когда меняется предмет аренды. Такие ситуации не часто, но встречаются. Основное условие таково, чтобы новый объект принадлежал тому же собственнику.

В остальном существенных условий для составления соглашения нет. Точно также прописывается, что и на что меняется.

То есть прописывается, что сменяется объект договора. При этом приводятся идентификационные характеристики нового объекта.

Схема дополнительного соглашения всегда примерно одинакова. Но в зависимости от того, что является предметом сделки, существует определенная специфика.

Нежилое помещение

Соглашение к договору аренды жилого или нежилого помещения составляется по одному и тому же алгоритму. Но это только в том случае, когда изменяется все кроме предназначения объекта.

В случае, когда в процессе действия договора меняется статус помещения, лучше всего перезаключить договор – расторгнуть старый и подписать новый.

Например, нежилое помещение переведено в жилой фонд или наоборот. По факту имеет место смена объекта и можно было бы оформить допсоглашение.

Но такой, казалось бы, не слишком существенный нюанс может оказаться очень важным. Смена предназначения может полностью изменить права и обязанности сторон.

Порой прописать все изменения в соглашении практически аналогично оформлению нового договора.

Земельный участок

В соответствии с п.2 ст.26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок меньше года, госрегистрации не подлежит.

Аналогичная нома действует и в случае продления аренды земли. То есть договор аренды можно заключить на 11 месяцев, а потом продлить на такой же срок.

Регистрировать сделку в Росреестре не потребуется. На практике нередко встречаются ситуации, когда краткосрочный договор аренды земельного участка неоднократно продляется.

Правовая позиции ВАС РФ в этом случае сводится к тому, что госрегистрация допсоглашения не нужна.

Составить дополнительное соглашение к договору при аренде земли можно и при изменении стоимости аренды, смене сторон и т. д.

Но в случае изменения категории земли или вида разрешенного использования соглашение может не отображать всей сути изменившихся обстоятельств. Когда права и обязанности сторон существенно меняются, лучше оформить новый договор.

Жилое помещение

При аренде квартиры договор часто заключается на длительный период. За время действия может многое поменяться. Касается это и стоимости аренды, и пролонгации и прочего.

Иногда причиной может стать изменившееся семейное положение жильца. Например, по договору предусматривалось, что жилец проживает один.

Но квартирант женился и желает поселить супруга на законном основании в арендованное жилье или требуется временная прописка родственников.

Какое бы условие не менялось, сначала инициативная сторона уведомляет другую сторону о желании внесения изменений.

Если найдено обоюдное решение, составляется и подписывается дополнительное соглашение. Когда второй стороной изменение не одобряется, то договор сохраняется в прежнем виде, расторгается в связи с окончанием срока или досрочно по желанию сторон.

К сведению! Дату начала действия соглашения стороны определяют самостоятельно. Можно обозначить начало действия «задним числом» или договориться об изменении на будущее с указанием точной даты.

Допсоглашение к договору найма жилого помещения:

  • о пролонгации;
  • об оказании дополнительных услуг;
  • об изменении стоимости проживания.

Транспортное средство

Аренда транспорта без экипажа согласно ст.642 ГК РФ означает, что собственник передает арендатору ТС в пользование на определенное время за плату без оказания услуг по техническому сопровождению и управлению.

Юридически арендатору более выгодна аренда транспорта с экипажем, поскольку в этой ситуации расходы на обслуживание можно поделить пополам.

К тому же ответственность за нанесение вреда третьим лицам возлагается на арендодателя. Без аренды экипажа затраты на обслуживание транспорта целиком ложатся на арендатора.

Видео: дополнительное соглашение к договору о признании электронных документов


То есть при изменении, касающемся аренды экипажа или отказа от него, уровень ответственности значительно меняется. Лучше всего прописать изменения в новом договоре.

Нужно знать, что к договору аренды ТС не применяются некоторые общие правила аренды. В частности:

  • не действует норма о возобновлении договора на неопределенный срок;
  • не применяется правило о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора по истечении срока.

Следовательно, если арендатор желает продлить аренду, то ему нужно примерно за месяц до окончания срока действия аренды уведомить о своем желании арендодателя и оформить соглашение о продлении договора.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды транспортного средства составляется по аналогии с основным договором.

Важно! Если срок договора истек и соглашение о пролонгации не подписано, но при этом арендатор продолжает использовать транспорт, то арендодатель не сможет взыскать неустойку за отсутствие арендной платы.

Как пример, типовая форма и образец допсоглашения к договору аренды автотранспорта здесь.

Когда предметом аренды является оборудование, то поводом для составления дополнительного соглашения может выступать досрочное расторжение аренды.

Порядок расчета себестоимости услуг салона красоты, читайте здесь.

Как составить исковое заявление о взыскании долга по расписке, смотрите здесь.

Дополнительно к соглашению составляется акт приема-передачи предмета аренды. Также основанием дополнения могут становиться изменившиеся условия эксплуатации.

В процессе использования арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения оборудования.

В таком случае соглашение составляется для установления порядка оплаты этих улучшений арендодателем, что может выражаться снижением стоимости аренды.

Составлять дополнительное соглашение можно практически к любому договору аренды. Но нужно помнить, что после подписания, соглашение обретает такую же юридическую силу, как и основной договор.

Потому к его составлению нужно отнестись с не меньшим вниманием, чем к заключению договора аренды.

В случае возникновения сложностей может потребоваться консультация юриста, но, как правило, сложностей не возникает при составлении соглашения по форме договора.

Замена стороны в договоре

Вопрос-ответ по теме

Компанией по результатам торгов заключен договор аренды земельного участка сроком на 6 лет. Возможно, ли в настоящее время переуступить права и обязанности по такому договору третьему лицу?

Да, указанные действия возможны без проведения торгов, если такие ограничения не установлены на уровне местного законодательства. Тем не менее, регистрация в ФРС дополнительного соглашения о замене стороны остается обязательной (см. Постановление 6 ААС от 15.12.2014 № А04-4295/2014).

Так же обращаем внимание на то, что в Земельном кодексе РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора.

Читайте так же:  Купля-продажа квартиры как не платить налог

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«У арендатора имеется задолженность по арендной плате за государственное или муниципальное имущество – земельный участок. Кто обязан погасить долг по арендной плате при перенайме такого земельного участка – новый или прежний арендатор

Гражданское и земельное законодательство не разрешает вопрос о судьбе долга по арендной плате при переходе прав и обязанностей по договору аренды к новому арендатору.

Ответ на этот вопрос дала судебная практика. Из постановления Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 г. № 3914/13 следует, что при перенайме земельного участка, который находится в публичной собственности, долг по арендной плате нужно погасить первоначальному арендатору (если арендодатель не давал согласия на перевод долга).

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения этой сделки. Вместе с тем, земельное законодательство не обязывает арендатора получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Несмотря на это переход обязанностей именно по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Иными словами, в случае перевода долга на нового арендатора арендодатель, как собственник арендуемого имущества, имеет право как согласиться с таким переводом, так и воспротивиться этому. И если арендодатель не согласен на перевод долга на другое лицо, то долг будет возвращать первоначальный арендатор.

Президиум ВАС РФ, кроме того, отметил, что действия сторон договора перенайма могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели:

  • избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором;
  • предоставить необоснованные преимущества новому арендатору.

В таких случаях первоначальный и новый арендаторы будут являться солидарными должниками арендодателя на основании пункта 1 статьи 322 Гражданского кодекса РФ.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ разъяснил, что переход обязанностей по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя земельного участка выразить согласие на такой переход. В связи с этим судебные акты нижестоящих судов он отменил и передал дело на новое рассмотрение

ООО «П.» (первоначальный арендатор) арендовало земельный участок, находящийся в собственности субъекта РФ. Арендную плату ООО «П.» своевременно не вносило.

Территориальное управление Росимущества (далее – Росимущество) обратилось в суд с заявлением о взыскании долга с арендатора. Суд исковые требования удовлетворил и выдал исполнительный лист.

В ходе исполнительного производства ООО «П.» заключило с ООО ПКФ «С.» (новый арендатор) договор перенайма земельного участка. В соответствии с договором новый арендатор обязался принять права и обязанности по договору аренды земельного участка.

При этом согласно условиям договора перенайма арендатор передает все свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника, но при условии его письменного уведомления.

Таким образом, первоначальный арендатор полагал, что для перенайма участка согласие его собственника не требуется. Для этого достаточно направить письменное уведомление.

ООО «П.» уведомило собственника о заключении договора перенайма. После получения уведомления о перенайме Росимущество посчитало, что состоялось правопреемство. В связи с этим оно обратилось в суд с заявлением о замене должника (первоначального арендатора) на нового арендатора в исполнительном производстве.

Однако суд отказал в удовлетворении требования. Он счел, что правопреемство не состоялось. Суд апелляционной инстанции вывод нижестоящего суда поддержал. Суд указал, что должник может перевести долг на другое лицо только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). При этом договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Из этого следует, что в договоре о перенайме также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание. Исходя из буквального толкования условий договора перенайма, суды пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют условия о переводе спорного долга и обстоятельства его возникновения.

В кассации судебные акты не обжаловались. Коллегия судей ВАС РФ передала дело в Президиум. При этом судьи ВАС РФ обратили внимание на то, что по общему правилу перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). Такое условие защищает имущественные требования кредитора. Однако арендатор земельного участка может переуступить свои права без согласия арендодателя. Это следует из статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что нижестоящие суды неправильно разрешили спор, поскольку не учли следующее.

  1. По общему правилу перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). Эта норма защищает имущественное положение кредитора в обязательстве. Она также позволяет кредитору выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника. Кроме того, кредитор может оценить цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
  2. В то же время при аренде земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка. Для этого нужно только уведомить собственника (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
  3. Исходя из смысла данной нормы земельного законодательства арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.
  4. Вместе с тем, в Земельном кодексе РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. Эти гарантии, предоставленные арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. Ведь гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, в том числе публичных образований (п. 1 ст. 1, ст. 124 ГК РФ).

Из изложенного Президиум ВАС РФ сделал вывод, что при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Поэтому, несмотря на то что Земельный кодекс РФ не содержит нормы, которая бы обязывала арендатора получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, переход обязанностей по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Причем если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, то такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

В связи с этим новый и старый арендаторы будут являться солидарными должниками арендодателя (ст. 322 ГК РФ).

В результате Президиум ВАС РФ акты нижестоящих судов отменил и передал дело на новое рассмотрение. По мнению Президиума ВАС РФ, суды не дали оценку договору перенайма применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности и возложению ее на нового арендатора. При новом рассмотрении судам необходимо проверить доводы нового арендатора о погашении долга перед арендодателем в полном объеме (постановление Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 г. № 3914/13).

Благодаря выводам ВАС РФ о порядке погашения задолженности предыдущего арендатора при перенайме земельного участка существенно усилилась позиция арендодателя.

Однако, несмотря на то что по общему правилу (ст. 22 Земельного кодекса РФ) ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, для сведения к минимуму подобного рода рисков уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка стоит оформлять отдельным дополнительным соглашением к договору.

Причем в этом соглашении сторонам важно четко прописать следующие условия:

  • кто является должником арендодателя по имеющейся сумме недоплаты и штрафным санкциям;
  • каким образом эта задолженность будет погашаться».