Договор купли продажи квартиры между физ лицами

Договор
купли-продажи квартиры

19…. года рождения, гражданство ……. ….……………………………., пол ………. ………
(мужской / женский)

паспорт ……. №………………… выдан ……………………………………………………………
(серия, номер) (наименование органа выдавшего паспорт)

зарегистрированный по адресу:

город …………………….. улица …..…………. ……….. дом …… корпус …… квартира ……

именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

19…. года рождения, гражданство ……. ….……………………………., пол ………. ………
(мужской / женский)

паспорт ……. №………………… выдан ……………………………………………………………
(серия, номер) (наименование органа выдавшего паспорт)

зарегистрированный по адресу:

город …………………….. улица …..…………. ……….. дом …… корпус …… квартира ……

именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, находящуюся по адресу:

Указанная квартира расположена на …………. этаже, состоит из ………… комнат(ы),
(прописью) (прописью)

имеет общую площадь …………… квадратных метров, в том числе жилую площадь ………… квадратных метров.

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности, что подтверждается

Свидетельством о государственной регистрации права от «……» ………………. 20…… года,

запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок

3. По соглашению сторон Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру за

Способ оплаты по «Договору»: передача «Покупателем» наличных денежных средств «Продавцу».

Вариант 1
Расчет между сторонами будет произведен полностью в течение одного дня после получения настоящего договора, зарегистрированного в

Или Вариант 2
Расчет между сторонами произведен полностью при подписании настоящего договора.

К Покупателю также переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

4. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора, Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременена правами третьих лиц.

Продавец гарантирует, что лиц, сохраняющих право проживания в Квартире после ее продажи не имеется.

5. Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

6. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности на квартиру переходит от Продавца к Покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности в указанном органе.

7. Расходы по регистрации настоящего договора и перехода права собственности оплачиваются …………………………. …..….
(продавцом / покупателем / поровну)

8. Передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по передаточному акту.

9. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

10. Настоящий договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из «Сторон» и один экземпляр для регистрирующего органа.

(ф.и.о. полностью / подпись)

(ф.и.о. полностью / подпись)

Помогите другим людям найти этот образец договора купли-продажи квартиры.
Поделитесь им в социальных сетях.

Договор купли продажи квартиры в рассрочку

Для любых сделок с недвижимостью всегда необходима крупная сумма, но если полностью денег не хватает, но продать ее необходимо срочно, что можно придумать?

Если времени на поиски более состоятельного покупателя просто нет, а сделку совершить необходимо просто сверхсрочно, то в юридической практике есть такое понятие как рассрочка платежа за недвижимость, то есть оформление особого договора купли-продажи на особых условиях полного расчета за приобретаемую недвижимость.

Но подобные сделки несут в себе множество подводных каменей, и чтобы не остаться и без квартиры, и без денег, важно правильно составить договор, ведь одна неточность может свести продажу на нет.

Существенные условия

Казалось бы, покупатель готов приобрести вашу квартиру, но при одном условии – платить установленную сумму он будет частями, а не всю сразу. Хорошо это или плохо?

Для покупателя в подобных финансовых отношениях есть своя положительная сторона – деньги он вносит по частям, но вот для продавца подобные отношения несу определенный риск.

Чтобы избежать подобных рисков, просто нужно уяснить сложившуюся ситуацию – продавец будет выступать в качестве кредитора, поэтому продаваемое им жилье должно оставаться у него в залоге до тех пор, пока покупатель с ним полностью не рассчитается.

То есть договор в чем-то очень напоминает ипотечное кредитование, и этот пункт будет существенным условием для оформления всех договорных соглашений между сторонами по совершаемой сделке.

Довериться покупателю и ждать до скончания века его полную оплату за купленное жилье – что может быть наихудшим развитием событий?

А обращаться за решением конфликта в судебные инстанции себе дороже – процессы длятся годами, и не всегда суды выносят решения быстрого расчета с продавцом, чаще всего в постановлениях устанавливают неограниченные по продолжительности сроки полного расчета.

Продавцу важно правильно оформить первоначально внесенную сумму за покупаемую недвижимость, причем все расчеты должны оформляться отдельным соглашением.

И если в документе будет указано слово «аванс», то есть первая сумма по всем расчетам, то на основании Закона, в случае отказа от сделки, продавец будет обязан его полностью вернуть без последствий для покупателя.

Но другое юридическое значение будет иметь слово «задаток», порой его сумма может достигать и до половины стоимости жилья, и, исходя из положений ст. 488 и 454 – на покупателя возлагается определенная обязанность в случае отказа от ранее оговоренной сделки. В этом случае он может просто потерять всю уплаченную продавцу сумму денег.

Часто, оформляя договор на приобретение жилья, покупатель ждет от государства положенной ему субсидии, например, сумму материнского капитала, и он надеется ими рассчитаться за приобретение жилья.

Но не всегда ПФ РФ сразу же выдает положенные средства матери, родившей второго или третьего ребенка, и порой оформление сертификата может затянуться на годы. И в итоге сделка может тянуться годы, что невыгодно стороне продавца.

Где восстановить договор купли продажи квартиры, рассказывается по ссылке.

Как оформляется и его образец

В юридической практике существуют различные виды договоров с рассрочкой платежа:

  • с оформлением краткосрочной рассрочки;
  • договоры с долгосрочным расчетом по всему платежу;
  • по индивидуальным договоренностям полной выплаты, если у покупателя складываются свое материальное положение;
  • с беспроцентным внесением всей суммы по частям, при условии, что большая часть денег уже уплачена;
  • с начислением процентных ставок, аналогично ипотечному кредитованию, что гарантирует продавцу полную выплату причитающихся ему средств.

Составление договора рассрочки между физическими лицами имеет свои существенные нюансы:

  • составляется типичный договор купли-продажи, со своими правами и обязанностями сторон по сделке, полного описания предмета продажи места и даты составления;
  • но в нем в пункте способы оплаты следует прописать график платежей, то есть определить конкретную сумму вносимых средств и дату расчетов.

Можно оформить рассрочку как дополнение к основному договору. Но можно все конкретизировать в прямом соглашении о продаже недвижимого объекта.

Все эти моменты очень важны, и при наступлении разного рода непредвиденных договором обстоятельств, вы сможете защитить свои имущественные права в судебном порядке.

Если оформляется рассрочка платежей при долевом участии в строительстве дома, то здесь пакет документации и условия исполнения соглашения совсем иного характера:

  • получить право собственности на покупаемое жилье можно будет только в случае полного окончания всех строительных работ и приема дома в эксплуатацию;
  • стать действительно собственником приобретаемых по договору рассрочки квадратных метров можно будет только после полного расчета с компанией-застройщиком;
  • дополнительными условиями определяется график и сумма каждого платежа, и в случае неполного расчета, регистрация прав на недвижимое имущество будет оформлена с обременением, то есть до полной выплаты долга. Снимать обременение сможет сам застройщик, подав соответствующее заявление в регистрационный орган с предъявлением доказательства о полном погашении задолженности за квартиру.

Но получить рассрочку можно не у каждого продавца, поэтому многие оформляют договор платежа и залогом. Что это может значить, и как он оформляется:

  • договор можно оформить в простой письменной форме, но для надежности можно оформить сделку через нотариуса – юридическая сила соглашений будет намного выше;
  • чтобы было понятно из документа, кто будет залогодержателем, а кто заемщиком средства, в нем прописываются все личные данные сторон;
  • делается полное описание и характеристики недвижимого объекта, которое будет выступать залоговым имуществом;
  • подробно прописываются требования по исполнению взятых обязательств сторон по сделке, условия, по которым продаваемое имущество может перейти по праву собственности покупателю залогового имущества;
  • также можно указать, на каких условиях приобретатель квартиры может пользоваться имуществом, или она останется у продавца до момента полной расплаты. Все эти нюансы оговариваются сторонами еще на стадии договоренностей, затем подробно прописываются в договоре о продаже имущества, на которое оформляется обременение в виде залога;
  • в соглашении можно прописать возможность замены одного имущества другим, если таковое может иметь место;
  • подробно следует указать, кто будет отвечать за сохранность имущества, переданное под залог, окончательный срок его действительности, условия для его отмены или полного расторжения;
  • в конце документа проставляются подписи и дата его заключения.

Совет: можно подробно прописать степень ответственности и последствия для приобретателя недвижимости для того случая, если он перестанет исполнять свои обязанности по взносу обязательных платежей в соответствии с оговоренным графиком.

Читайте так же:  Как оформить строительства части дома

Какие нужны документы

Для прохождения процедуры регистрации по переходу прав собственности по договору оплаты частями, стороны должны представить в регистрационный орган следующий пакет документации:

  • оригиналы и ксерокопии удостоверений личности сторон по сделке;
  • выписку из реестра прав на недвижимость или устаревшее свидетельство о праве собственности на продаваемый объект недвижимости. Первый вариант будут надежнее, поскольку это будет свежая и актуальная информация о владельце квартиры;

  • все правоустанавливающие документы в оригинале и ксерокопиях — основания для владения жилой недвижимостью: вступление в наследство, дарение, акт передачи жилья от муниципалитета (по праву приватизации);
  • оплаченная государственная пошлина, она составляет 2 тыс. рублей для граждан;
  • общее заявление сторон о проведении регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю;
  • при продаже квартиры, где зарегистрирован малолетний ребенок – разрешение органов опеки и попечительство о проведении сделки – они должны убедиться, что права ребенка этой сделкой не будут нарушены;
  • технические и кадастровые документы, но в последнее время представлять эти документы нет необходимости, поскольку все данные занесены в единую базу данных в электронном виде;

  • оригинал выписки о правах на жилой объект, который передается по праву с рассрочкой платежа;
  • документ из бухгалтерии от управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • если проведена незаконная перепланировка, то необходимо получить разрешение из жилищной инспекции о законности реконструкции квартиры;
  • если квартиру продает кто-то из супругов, то нотариально заверенное разрешение на проведение подобной сделки.

Это основной список необходимой документации, но в иных случаях могут потребоваться и другие бумаги, но об этом вас обязательно предупредит регистратор.

Стоимость и сроки

Главные траты предстоят по оформлению всего пакета документов. И если сделки проводились давно, или квартира вообще никогда не продавалась, то придется оплачивать заказ технической и кадастровой документации, на это может уйти до 25 тыс. рублей, в зависимости от региона.

Кроме основных документов на продаваемое жилье, понадобится выписка, за которую могут затребовать от 200 до 400 рублей, в зависимости от бумажного или электронного варианта документа.

За саму регистрацию перехода прав собственности следует уплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Срок составляет до 2 недель, но это при условии, что все со всеми платежами покупатель рассчитался, а так право полного владения и распоряжения перейдет только после снятия обременения продавцом недвижимости после проведения полного расчета.

Продажа доли в квартире рассматривается тут.

Как подписывать договор купли продажи квартиры по доверенности, читайте в этой статье.

Видео: Договор купли продажи недвижимости — на что обратить внимание?

Договор купли продажи квартиры между физ лицами

ДОГОВОР N _____
о купле-продаже жилого помещения (квартиры)
между физическими лицами

г. _________________ «_____»_________ ____ г.

Гражданин Российской Федерации _________________________, паспорт _______________ выдан «___»____________ ____ г. _________________________, зарегистрирован__ по адресу: ___________________________________, именуем____ в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин Российской Федерации _________________________, паспорт _______________ выдан «___»____________ ____ г. _________________________, зарегистрирован__ по адресу: ___________________________________, именуем_____ в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель — принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: квартиру общей площадью _____ кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений _____ кв. м, состоящую из _____ комнат жилой площадью _____ кв. м, расположенную на _____ этаже жилого дома по адресу: ____________________________ (далее по тексту — «Квартира») .
1.2. Сведения о Квартире: _____________________________________ (Приложение N ___).
1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _______________________ от «___»___________ ____ г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N __________, выданным «___»____________ ____ г. ____________________ (Приложение N ___), запись о государственной регистрации N ___________.
1.4. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.
1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена Квартиры, передаваемой по настоящему Договору, составляет _____ (__________) рублей (цена Договора) .
2.2. Цена Договора, указанная в п. 2.1 настоящего Договора, подлежит помещению в банковскую ячейку до подачи подписанного Договора в уполномоченный орган для государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю. Указанная банковская ячейка находится в __________________________________________________.
После подписания настоящего Договора и перехода права собственности на Квартиру к Покупателю Продавец получает доступ к ячейке при предъявлении в банк следующих документов: ______________________________.

3. ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА КВАРТИРУ

3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N_____), в течение ___________ дней с даты подписания настоящего Договора.
3.2. Покупатель до подписания передаточного акта обязан произвести детальный осмотр Квартиры. При выявлении недостатков Квартиры Покупатель обязан указать об этом в передаточном акте.
3.3. Переход права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3.4. Государственная регистрация перехода права собственности на Квартиру одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
3.5. Риск случайной гибели или повреждения Квартиры до государственной регистрации перехода права собственности на нее несет Продавец.
3.6. Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю, Стороны несут поровну в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
3.7. Продавец гарантирует, что отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования Квартирой после ее приобретения Покупателем .

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец обязан:
4.1.1. Оплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных Продавцу, до перехода права собственности на Квартиру к Покупателю.
4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры, а также предоставить Покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемой Квартирой.
4.1.3. Передать Покупателю Квартиру по передаточному акту в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.
4.1.4. Совершить все необходимые действия для перехода права собственности на Квартиру, в том числе своевременно подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы.
4.1.5. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, в порядке, установленном настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Покупатель обязан:
4.2.1. Принять Квартиру по передаточному акту в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
4.2.2. Уплатить цену Договора в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
4.2.3. Своевременно подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру.
4.2.4. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, в порядке, установленном настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.
4.3. В случае передачи Продавцом Покупателю Квартиры, не соответствующей условиям настоящего Договора, если недостатки Квартиры не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передана Квартира ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков Квартиры в срок не более _____________ с момента ________________________;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков Квартиры.
4.4. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение Продавцом срока передачи Квартиры, предусмотренного п. 3.1 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Договора за каждый день просрочки.
5.2. За нарушение Продавцом срока безвозмездного устранения недостатков, предусмотренного п. 4.3 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Договора за каждый день просрочки.
5.3. За нарушение Покупателем порядка и срока уплаты цены Помещения, предусмотренного п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Покупатель не несет ответственности за нарушение срока уплаты цены Договора в случае непредставления или представления не в полном объеме Продавцом документов, указанных в п. 2.2 настоящего Договора.
5.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим Договором, Стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий Договора, составлением дополнений и изменений к Договору.
6.2. При недостижении соглашения Стороны вправе передать спор для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств. Переход права собственности от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
7.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
7.3. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.
7.4. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную
юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй — у
Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок с ним _______________________________
__________________________________________________________________________.
(наименование органа)
7.5. Приложения, являющиеся неотъемлемой частью настоящего Договора:
7.5.1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (Приложение N ___).
7.5.2. ___________________________ (Технический паспорт БТИ/Кадастровый паспорт на помещение ) (Приложение N ___).
7.5.3. Передаточный акт (Приложение N ___).

Читайте так же:  Уголовный кодекс травля

8. АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец: ______________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

Покупатель: ____________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

———————————
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.
Форма кадастрового паспорта помещения (выписка из государственного кадастра недвижимости) утверждена Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831, который вводится в действие с 07 июня 2013 года.

Приложение N ___
к Договору купли-продажи квартиры
от «___»________ ____ г. N ___

Акт
приема-передачи квартиры

г. __________ «___»________ ____ г.

___________________________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец»,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице __________________________________________, действующ__ на основании
(должность, Ф.И.О.)
_______________________________________________________________, передал, а
(Устава, положения, доверенности)
___________________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», принял(а)
(Ф.И.О.)
в собственность квартиру, расположенную на ____ этаже ___-этажного дома по
адресу: ___________________________________________________, общей площадью
________ кв. м, в том числе жилой площадью ___ кв. м., согласно Договору
купли-продажи квартиры от «___»________ ____ г. N ___.
1. Вместе с указанной квартирой Продавец также передает следующую документацию: _________________________________________________________.
2. Стороны взаимных претензий друг к другу не имеют.
3. Настоящий Акт составлен в 2 (двух) экземплярах, по одному для Продавца и Покупателя.
4. Настоящий Акт является неотъемлемой частью Договора купли-продажи квартиры.

Продавец: _________________/_______________
(подпись) (Ф.И.О.)
М.П.

Покупатель: _______________/_______________
(подпись) (Ф.И.О.)

Заключение Договора купли-продажи квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется Откроется в новой вкладке.»>обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Откроется в новой вкладке.»>Участие нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.

Но для нас нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к Откроется в новой вкладке.»>сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен (см. Откроется в новой вкладке.»>приостановление регистрации), то мы рискуем пропустить свой период доступа к ячейке с деньгами. А регистрация перехода права на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после нотариуса).

Кроме того, нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести Откроется в новой вкладке.»>через нотариуса (вместо аренды банковской ячейки – см. по ссылке как это делается).

Если же на нотариусе решили сэкономить, то простую письменную форму (ППФ) договора нам могут предложить составить Откроется в новой вкладке.»>специализированные юридические компании. Причем, вместе с проектом договора сразу составляется и Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры, который нам понадобится впоследствии.

В Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) должны быть отражены (обязательно) все Откроется в новой вкладке.»>существенные условия договора, а также (не обязательно) те Откроется в новой вкладке.»>дополнительные условия, которые мы обговорили с нашим Покупателем – например, по поводу сроков «выписки» из квартиры, по поводу порядка проведения расчетов, дополнительных гарантий и обязательств, штрафных санкций и т.п.

Какие именно дополнительные условия стоит включать в договор, зависит от конкретной ситуации, и от пожеланий сторон сделки. Можно почитать об этом в справочниках, посмотреть Откроется в новой вкладке.»>образцы договоров, или получить на эту тему дополнительную консультацию юриста.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще Откроется в новой вкладке.»>на этапе внесения аванса (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, тонкости и нюансы условий ДКП должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> …). Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право». И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП.

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки позволял бы нам получить доступ к деньгам. Т.е. в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя), которые будут проверяться сотрудниками депозитария при нашем Откроется в новой вкладке.»>доступе к ячейке банка.

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п.), и какие налоговые вычеты мы сможем применить для нашего случая.

Подробно о Откроется в новой вкладке.»>налогах и налоговых вычетах при продаже квартиры (с примерами расчетов) рассказано в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вкратце же можно сказать, что если мы владели своей квартирой более 3-х лет (или более 5-ти лет, если купили ее после 01 января 2016 года), то после ее продажи мы казне ничего не должны – налога у нас НЕ возникает.

В остальных случаях, к нашему сожалению, налог 13% НДФЛ придется платить. Но итоговая сумма этого налога может быть нами уменьшена благодаря применению специальных налоговых льгот-вычетов для Продавцов квартир (см. ссылку выше).

Перед подписанием Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры внимательно читаем его, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.

По закону Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами. Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права. Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию (см. пройденный нами шаг Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ — «Пакет документов для продажи квартиры»).

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для Откроется в новой вкладке.»>УФРС.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

Проверка квартиры за 46 минут, не выходя из дома

Пройдя этот список шаг за шагом, можно сделать вывод, готовить дальше сделку или отказаться и искать другую недвижимость. Этот чек-лист будет полезен и обычному частному покупателю, и риелтору. Если вы не хотите доказывать свое же право на купленную на вторичном рынке квартиру, ваша главная задача — до сделки изучить ее историю и выяснить, законно ли она досталась нынешнему продавцу. Практика судебных дел показывает: лучше перепроверить и попросить продавца подтвердить документами даже кажущиеся очевидными данные.

Выделите 46 минут, вооружитесь компьютером с выходом в Интернет и проверьте следующие факты о покупаемой или арендуемой квартире.

Читайте так же:  Сайт ифнс госпошлина

Для проверки КВАРТИРЫ вам потребуются:

  • оригиналы или копии документов на квартиру;
  • выписка из ЕГРП;
  • копия или данные паспорта собственника;
  • водительское удостоверение и справки из наркологического
  • и психоневрологического диспансеров;
  • свидетельство о браке (при наличии);
  • выписка из домовой книги и справка о задолженности по квартплате;
  • 150–200 рублей за выписку из ЕГРП.

1. Проверка правоустанавливающих документов

В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, наследования, ренты или дарения). Постарайтесь определить, оригиналы это или цветные копии, осмотрите их на предмет наличия исправлений и орфографических ошибок. Проверьте, чтобы все данные в правоустанавливающих документах были указаны верно и совпадали с данными паспорта собственника.

Удостоверьтесь, действительно ли перед вами собственник и может ли он распоряжаться квартирой. В качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, с 15 июля 2016 года служит только выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). На купленные до этой даты квартиры выдавали еще и свидетельства о регистрации права собственности на квартиру.

«Если человек не обладает специальными знаниями, даже по свидетельству с печатями и подписью он ничего не выявит, — считает начальник юридического отдела ООО „Гранта-недвижимость“ Татьяна Третьякова. — Ни установленный ранее образец свидетельства, ни закрепляющая его подлинность подпись регистратора не защищают документы от подделок. Поэтому покупателя больше должны интересовать договор основания возникновения права на квартиру и выписка из ЕГРП. Они содержат достоверные сведения о квартире и ее собственниках».

Напомним, свидетельство о регистрации права на недвижимость будет только у собственников, купивших квартиры до 15 июля 2016 года. Принятые поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменили выдачу этих свидетельств. Теперь собственникам выдают единственный подтверждающий право на собственность документ — выписку из Единого государственного реестра прав.

2. Выписка из Единого государственного реестра прав

Первоначальную проверку можно сделать в режиме онлайн на сайте Росреестра. Введя кадастровый номер объекта или почтовый адрес, можно уточнить общую информацию по квартире, номер договора, дающего право на собственность, есть ли запреты или ограничения на сделки с ней на момент запроса. Однако эта информация может быть устаревшая, поэтому обращайте внимание на дату обновления информации в реестре.

Чтобы получить подробную информацию о текущих собственниках квартиры, о переходе права, о запретах и обременениях или наложенном аресте, необходимо заказать выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). Это открытая информация, ее может заказать любой человек здесь же, через сайт Росреестра, либо лично обратившись в Управление Росреестра по Красноярскому краю (улица Дубровинского, 114) или МФЦ (многофункциональные центры «Мои документы», сайт 24mfc.ru). Выписка будет готова в течение пяти рабочих дней. Нужно будет указать паспортные данные и оплатить госпошлину 200 рублей. Если информация заказывается через сайт Росреестра, то государственная пошлина составляет 150 рублей.

Проверить данные о квартире и ее собственниках и заказать выписку из ЕГРП можно на сайте Росреестра (раздел «Сервисы» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»): Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра

3. Судебная история квартиры

Если права на покупаемую вами квартиру собственник получил через суд, для вас это автоматически означает риск. Решением суда предыдущий собственник может быть недоволен, и если он подаст заявление в Росреестр о намерении обратиться в суд для пересмотра дела, то минимум в течение трех месяцев сделки с квартирой совершать будет нельзя. Если дело передадут в суд, то рассмотрение его затянется на неопределенный срок (как показывает практика — минимум на полгода), и предугадать, какое решение он вынесет, практически невозможно. Приобретать такую квартиру просто нецелесообразно.

Информацию по судебным разбирательствам можно посмотреть на сайте Красноярского краевого суда: Красноярский краевой суд

4. Личность продавца

Проверьте, имеют ли представившиеся продавцами лица право распоряжаться квартирой. Если продавец действует по доверенности, то наилучший способ совершения сделки у вас один — через нотариуса. Он не имеет права открыть вам данные единой базы доверенностей, но предупредит, если доверенность вашего продавца утратила силу или была отозвана до указанного срока действия.

5. Проверка личных документов продавцов

Необходимо удостовериться, что предоставленный продавцом паспорт является действительным. Попросите паспортные данные у продавца или копию паспорта. Данные обо всех недействительных и утративших силу паспортах опубликованы на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России.

База недействительных паспортов РФ: сайт МВД России

6. Выявление должников

Суд аннулирует сделку или вам долго придется доказывать свои права, если у продавца квартиры были долги, он не исполнил судебные решения либо объявлен банкротом. Чтобы этого не произошло, проверьте его по базе Федеральной службы судебных приставов и Арбитражного суда Красноярского края.

В случае покупки у должников вам придется доказывать кредиторам, что вы не участвовали в сговоре с продавцом. А все сделки признанного банкротом человека одобряет или оспаривает конкурсный управляющий. Если он решит, что год назад человек стремился ухудшить финансовое положение и продал квартиру по цене существенно ниже рыночной, покупателю придется доказывать свои права в суде. Поэтому, если вам называют цену на квартиру 15–20 процентов ниже рыночной, выясните, с чем это связано. Такая скидка должна скорее насторожить, нежели привлечь.

В базе судебных приставов доступен перечень должников и неисполненных судебных решений: Перечень должников и неисполненных судебных решений

Перечень лиц, по которым ведется процедура банкротства, можно посмотреть на сайте Арбитражный суд Красноярского края

7. Дееспособность продавца

Если у вас есть подозрение, что продавец периодически выпивает или употребляет наркотические вещества, ведет себя неадекватно, громко говорит, жестикулирует, то попросите его предоставить вам свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он дееспособен и на данный момент способен совершать сделки, — они выдаются по стандартной форме. А лучше вместе с ним сходить в диспансеры.

Наличие водительского удостоверения хоть как-то подтверждает дееспособность продавца, такие справки он получал и наверняка дееспособен. Но незадолго до сделки он мог получить травму или перенести болезнь, которая на определенный период сделала его временно неспособным совершать сделки. На момент сделки он мог даже не состоять на учете, но заинтересованные лица смогут оспорить ее в суде. Поэтому не бойтесь казаться нетактичным, так вы сможете доказать свой статус добропорядочного покупателя.

Действительно ли водительское удостоверение продавца, можно проверить на сайте: Сайт Госавтоинспекции

8. Выписки из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Нужны ли дополнительные меры, чтобы снять проживающих с регистрационного учета, имеется ли задолженность по оплате коммунальных услуг — эту информацию вы получите из предоставленных продавцом документов. Для этого вам нужно, чтобы продавец запросил выписку из домовой книги (кто был зарегистрирован ранее и на момент сделки, кто и когда снимался с регистрационного учета). А также справку об отсутствии задолженности — у каждой управляющей компании своя утвержденная форма.

«Наличие задолженности не помешает вам оформить сделку, — говорит Татьяна Третьякова. — По закону все долги по коммунальным услугам, кроме капитального ремонта, — ответственность предыдущих собственников. Если квартира покупается с долгами, вам нужно будет обратиться в управляющую компанию и открыть новый финансовый счет, эти счета вам не предъявят».

9. Согласие супруга/супруги на сделку

Выясните, состоит ли человек в браке и не возражает ли его супруг против сделки. Дотошно проверяйте все документы: дату приобретения квартиры и дату заключения брака в паспорте собственника. Если второй супруг не давал согласие на сделку, то сможет оспорить ее в суде и с большой вероятностью дело выиграет. Поэтому любопытство вам только на руку.

Устного согласия мало, обязательно просите второго супруга заверить у нотариуса согласие на продажу купленной в браке квартиры. Тем более это нужно сделать, если супруги развелись и не разделили общее имущество.

Отдельно обратите внимание на квартиры, в которых права к собственникам перешли по трем основаниям: дарение, наследство и рента. Юристы относят их к группе риска, потому что они чаще других приводят к судебным процессам.

Дарение не в пользу родственников. Если молодому продавцу квартира досталась от 75-летней бабушки — не родственницы, узнайте, на каких условиях. Лучше попросить заключение о состоянии ее здоровья, дееспособности и вместе с юристом проверить, корректно ли составлен договор.

Наследство. Вас должно интересовать, нет ли кроме продавца других наследников, чьи права могли не соблюсти. По закону наследник может заявить о праве на наследство спустя полгода с момента, когда он узнал о нарушении своих прав, но произойти это может и спустя пять, десять, пятнадцать лет. Особая категория насцитурусы (насцитуры) — лица, зачатые при жизни и рожденные живыми после смерти наследодателя — они тоже имеют право на долю в наследстве.Если вероятность появления таких наследников на покупаемую квартиру есть хотя бы в теории, то такая сделка уже несет риски судебного разбирательства не в вашу пользу.

Рента. После подписания договора ренты в ЕГРП ставится отметка, что квартира находится в обременении прошлого собственника (рентополучателя), но право собственности перешло к тому, кто выплачивает ему оговоренную договором сумму. В случае исполненной ренты: после смерти бывшего собственника помех для последующих сделок нет. Главное, чтобы договор ренты был нотариально заверен. Но пока рентополучатель жив, есть риск, что ему перестанут выплачивать ренту, тогда он расторгнет договор ренты в судебном порядке.

«Пока квартира числится в обременении по договору ренты, чисто теоретически сделку с ней совершить можно, но нецелесообразно, — отмечает юрист Татьяна Третьякова. — Если отношения между людьми испортятся, предыдущий собственник оспорит сделку и будет прав, покупатель пострадает».

Юристы признаются, что единого инструмента для защиты покупателей вторичного жилья просто нет. Не бояться быть излишне любопытным и просить продавцов подтверждать все слова документами — это единственное, что поможет вам собрать максимум информации и себя обезопасить. По крайней мере, вы сможете взвесить свое решение и в сложных случаях обратитесь за помощью к юристу.

Рекомендуем вам также прочитать статью Внимание: сложная сделка!