Договор долевого участия отзывы

Отмена долевого строительства: как теперь купить квартиру

Стать дольщиком – значит вложиться в квартиру, как говорят, «на этапе котлована». То есть заплатить компании за постройку своей квартиры. Новоселья в таком случае приходится подождать, но способ все равно привлекателен для граждан, потому что квартира выходит дешевле, чем если бы ее купили на этапе сдачи дома в эксплуатацию.

Популярность долевого участия «Право.ru» подтвердили в Росреестре. После заметного скачка в 2012–2014 годах количество договоров долевого участия так и не упало вниз. На протяжении уже трех лет оно держится на одинаково высоком уровне.

Вместе с очевидной материальной выгодой у такого вложения есть и недостаток. Подписывая договор долевого участия (ДДУ), человек рискует стать обманутым дольщиком, количество которых у нас в стране все увеличивается. О них снимают сюжеты для центрального телевидения – люди купили квартиры, а дом так и не построили. «В каждом регионе мы сталкиваемся с жалобами людей, которые лишись денег и не получили жилья», – подтвердил председатель комитета Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев; он высказался на эту тему на специально организованных парламентских слушаниях.

Масштабы брошенных строек растут, и на эту проблему обратило внимание правительство. В итоге долевое строительство решили отменить и заменить его на проектное финансирование.

При долевом строительстве дом возводят на деньги, полученные от продажи квартир. При проектном финансировании стройку оплачивает банк. Он дает кредит застройщику. Для покупателей квартир кардинально ничего не поменяется – жилье точно так же можно будет купить на этапе стройки.

«Граждане по-прежнему смогут заключать договоры участия в долевом строительстве на стадии котлована, но платежи по договору будут перечислять не на счет застройщика, как это происходит сейчас, а на специальный счет (счет-эскроу) в банке», – объяснил «Право.ru» ассоциированный партнер юрфирмы «ЮСТ» Александр Рудяков.

Проектное финансирование безопаснее. Если при долевом участии человек отдает свои деньги застройщику и рискует их потерять, то при участии банка деньги будут лежать на счете, пока дом не будет сдан.

Денежные средства будут заблокированы до тех пор, пока застройщик не передаст недвижимое имущество в собственность участнику долевого строительства. Если же обязательство не будет исполнено, деньги будут разблокированы и гражданин сможет забрать свои средства из банка.

Александр Рудяков, ассоциированный партнер юрфирмы «ЮСТ»

Когда отменят долевое строительство

В ноябре 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству обеспечить полный переход к проектному финансированию. Он должен произойти постепенно за три года. Спустя полтора месяца правительство утвердило дорожную карту. Поручения президента также вошли в законопроект, который уже внесен в Госдуму. Если его примут – он вступит в силу 1 июля этого года, но переход будет постепенным. Сначала люди смогут выбирать между ДДУ и проектным финансированием. Затем выбор исчезнет.

«Сомнений в том, что такой переход состоится, не возникает», – считает юрист Александр Рудяков. Ожидается, что долевое строительство перестанет существовать к 2021 году.

«Мы видим, что невозможно решить проблему обманутых дольщиков, если мы не поставим точку в самой возможности их появления», – объяснил мотивы перехода глава думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

Что будет с ценами

«Мы масштабных признаков и причин удорожания строительства квартир не видим. Это все разговоры, которыми мы сами себя пугаем, но отрасль будет совершенно иная», – сказал генеральный директор АО «Дом.РФ» Александр Плутник.

«Переход от ДДУ на систему проектного финансирования приведет к укрупнению девелоперов и к уходу с рынка «рискованных» и проблемных застройщиков, – признает Кирилл Холопик, руководитель Национального объединения застройщиков жилья, – однако о завышении цен речи пока не идет».

«То, что банки будут накручивать огромные проценты – это миф», – считает Ольга Архангельская, партнер Ernst & Young. Она призвала банки формировать цены на жилье как можно более прозрачно, чтобы граждане не боялись вкладываться.

Долевого строительства через год уже не будет

С 1 июля 2019 года договоры долевого строительства запретят. Об этом заявил на недавней «Прямой линии» Владимир Путин . А ряд изменений в закон о долевом строительстве вступает в силу уже с 1 июля 2018 года. Что ждет покупателей новостроек и как вообще их покупать, если привычная схема уйдет в прошлое?

Долевое строительство — это когда застройщик начинает продавать квартиры с еще на этапе котлована. Покупателю жилье обходится дешевле на 20 — 30%, а застройщик получает деньги на строительство. Схема красивая, но рискованная: успеет ли застройщик сдать дом в срок, да и сдаст ли вообще, никогда не известно. Изменения законодательства предоставят покупателю определенные государственные гарантии.

ЧТО ИЗМЕНИТСЯ ДЛЯ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ЖИЛЬЯ?

Деньги за будущие квартиры покупатели не будут передавать непосредственно застройщику. Их станут переводить на специальные эскроу -счета (см. «Справку « КП ») в банках. И только когда дом сдадут, застройщик сможет забрать эти деньги. Строить же он должен на деньги банка и собственные средства.

Как объяснил на «Прямой линии» с президентом новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев , застройщик будет возводить дом на кредитные деньги от банка. После того как покупателям отдадут ключи от квартир, часть денег с эскроу-счета поступит банку на погашение кредита, а оставшееся станет прибылью застройщика.

Система начнет работать с 1 июля 2018 года. Но пока у застройщиков будет выбор, как продавать квартиры: по договорам долевого участия, как сейчас, или с помощью эскроу-счетов.

С 1 июля 2019 года, как предполагается, эскроу-счета станут обязательными. А договора долевого участия больше заключаться не будут.

КТО ВЕРНЕТ ДЕНЬГИ, ЕСЛИ ДОМ НЕ СДАДУТ?

Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов. Да-да, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости будет 10 млн. руб. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином .

ОБМАНУТЫХ БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ?

— Если застройщик не исполнит обязательства, то покупатель сможет вернуть свои деньги, — говорит управляющий партнер компании «Юристат» Валерий Новиков .

Но у покупателей появятся другие риски.

— Например, человек положил 2 млн. руб. на эскроу-счет. Проходит год-два, девелопер банкротится, банк отдает покупателю деньги. А аналогичная квартира стоит уже 4 млн., — предполагает исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин .

И еще один момент: если разрешение на строительство дома застройщик получил до вступления изменений в силу, то он имеет право работать так, как раньше (то есть привлекать деньги дольщиков). На ситуацию с теми дольщиками, которые уже оказались обманутыми, новшества тоже никак не повлияют.

ЗАСТРОЙЩИКОВ СТАНЕТ МЕНЬШЕ?

Да, безусловно. Строить дома смогут те компании, у которых есть возможность возвращать кредит банкам, ведь доступ к «халявным» деньгам покупателей для них будет закрыт.

К тому же с этого 1 июля, чтобы получить разрешение на строительство, у девелопера должно быть на счете не меньше 10% средств от планируемой стоимости стройки.

Также возводить дома смогут только те компании, которые уже работали в этой сфере не меньше трех лет.

КАК ОТМЕНА ДОЛЕВКИ ОТРАЗИТСЯ НА ЦЕНЕ КВАРТИРЫ?

Многие эксперты однозначно утверждают, что квартиры подорожают. Ведь застройщик будет привлекать заемные ресурсы под банковские проценты, в то время как деньги дольщиков ему доставались бесплатно, без всяких процентов. Свои траты он захочет компенсировать. Поэтому станет продавать квартиры дороже.

Но есть и другое мнение.

— Некоторые эксперты прогнозируют рост стоимости новостроек на 40 — 60%. Я думаю, что рост вполне возможен, но не такой существенный. Дело в том, что застройщики будут стараться строить больше и быстрее, чтобы поскорее получить доступ к деньгам покупателей, лежащих на эскроу-счетах. В итоге предложение на рынке недвижимости если и сократится, то не сильно. При этом ведь денег у людей больше не станет. Этот фактор не будет давать ценам сильно расти, — считает основатель сервиса аренды квартир «Арендатика» Артур Устимов.

СПРАВКА «КП»

Эскроу-счет (от английского escrow — депонирование): служит для временного хранения денег, которые должны быть выплачены после выполнения обязательств по сделке.

НА ЗАМЕТКУ

Как выбрать девелопера?

Финансовые риски покупателей при новой схеме снизятся, но риск не въехать в новую квартиру остается.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев советует, прежде чем купить новостройку, обратить внимание на несколько моментов.

Проверить, насколько застройщик исполняет свои обязательства по срокам и темпам строительства не только на этом проекте, но и на других объектах.

Почитать отзывы покупателей других его домов.

Изучить всю информацию и даже слухи про этого застройщика.

Проверить, по каким ценам сейчас хотят продать квартиры те, кто приобретал их на стадии строительства дома.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Звездный недострой

Застройщики кидают не только простых людей. Среди дольщиков элитного долгостроя в центре Москвы Sky House — шоумен Андрей Разыграев , боксер Федор Емельяненко , миллионер Лев Гейхман , семья экс-губернатора Тульской области Владимира Груздева . Этот дом строится уже 10 лет. Сдать его должны были еще в 2011-м.

— Я давно жду квартиру. Никогда не мог себе представить, что стану обманутым дольщиком с квартирой, из окон которой виден Кремль, — говорит Андрей Разыграев.

Он хотел жить здесь с семьей. Для будущего гнездышка заказал дорогой дизайн-проект.

— Теперь уже и семья другая, и метраж квартиры маловат. Дизайн-проект устарел, да и вкусы у меня поменялись, — признался шоумен.

А вот ипотеку, которую взял на покупку квартиры, он выплачивает по-прежнему.

Корупционный итог года: средняя взятка в России составляет 609 тысяч рублей

Генпрокуратура подсчитала: за год в России дали взяток на 2 млрд руб.

Читайте так же:  Экспертиза следов на одежде

«Чтоб ты сдохла, тварь!» Как мошенники обманывают доверчивых граждан по телефону

«КП» публикует фееричный разговор «сотрудника банка» с клиентом [аудио]

Рост цен на топливо обернется подорожанием продуктов

Бизнес предупредил об этом премьер-министра

Рынок труда-2019: Требуются финансовые попрошайки?

Кого уволят, а кому прибавят зарплату в новом году

На Новый год женщины загадают любовь, а мужчины — рыбалку

Как наши граждане готовятся к празднику и на что надеются в наступающем году

Новый мировой кризис может случиться уже в следующем году

Вместе с экспертами перечисляем тревожные признаки надвигающихся проблем

Россияне оставляют в продуктовых магазинах треть доходов

И редко ходят в рестораны

Как работу я искал в городе Владимире

Наш спецкор Николай Варсегов решил изучить вопрос: легко ли трудоустроиться человеку в небольшом небогатом городе

Импортного алкоголя может не хватить на январские праздники

Поставщики жалуются, что у них заканчиваются акцизные марки

Александр Шохин: Давос передумал и снова зовёт Россию на экономический форум. Но наши уже не все хотят туда ехать

Об этом президент Российского Союза промышленников и предпринимателей (РСПП) рассказал в эфире Радио «Комсомольская правда»

Возрастная категория сайта 18+

Испытано на себе: Как я покупала квартиру в новостройке

Когда в моей семье встал вопрос о покупке собственного жилья – ничего, кроме новостройки не рассматривалось. Преимущества первичного рынка налицо: цены на квадратные метры дешевле, интересная планировка в квартире. Да и что там говорить — все новенькое, чистенькое.

Заключаем ДДУ – что дальше?

Для того, чтобы приобрести заветные «квадраты» — вам необходимо обратиться либо к застройщику напрямую, либо к риелторам. Как правило, агентства недвижимости заключают со строительными компаниями эксклюзивные договоры на продажу квартир в том или ином жилищном комплексе и успешно ими занимаются.

В общем, выясняете адрес офиса продаж и вперед с песней. Там вам предложат заключить Договор долевого участия (ДДУ). Это документ, в котором прописывается описание дома, срок его сдачи и введение в эксплуатацию, цена на квартиру, сроки и порядок оплаты, способы, которыми застройщик обеспечит исполнение своих обязательств по договору (страхование или поручительство банка), реквизиты строительной компании.

Важно понимать, что если хотя бы один из этих пунктов будет отсутствовать – в случае каких-либо проблем — ДДУ будет считаться недействительным.

Документы, которые необходимо с собой брать на сделку – это паспорт. Если у вас есть жена или муж – от нотариуса понадобится их официальное разрешение о том, что вторая половинка не против покупки. И деньги, разумеется. Порядок оплаты, как правило, везде разный. Можно заплатить всю сумму сразу, можно по частям.

Вот, собственно, и все. Договор долевого участия заключен – идем домой ждать окончания строительства.

Стройку задерживают – в суд подавать не обязательно

Наш дом вовремя не сдали. Дело в том, что мы как раз попали в кризисный год, и срок сдачи затянули почти на 12 месяцев. Подавать в суд, чтобы застройщик заплатил неустойку по договору? Можно, да. Но, во-первых, заплатите вы адвокату за сопровождение сделки тысяч 30-40. Во-вторых, подождете месяцев 6 до окончания процесса. А потом жди, когда судебные приставы выбьют деньги из строительной компании. А если те подстрахуются и на их счетах денег не окажется? Тогда вообще все затянется на неопределенный срок.

Мы пошли по другому пути. Более реальному. Застройщик предложил нам заключить дополнительное соглашение о том, что если квадратных метров в квартире окажется больше (а такое часто бывает — мы об этом писали целый материал) – доплачивать нам ни за что не надо будет. Взамен этого мы не будем требовать с них штрафные санкции.

Для того, чтобы убедиться в выгодности предложения – муж поехал на стройку и вместе с представителем застройщика измерил еще раз всю нашу квартиру. Действительно, оказалось, что на деле жилье на целых шесть квадратных метров больше, чем прописывалось в договоре. В таких ситуациях дольщик всегда доплачивает. Нам же их просто подарили.

На этом подарки не закончились. С застройщиком мы заключили еще одно соглашение, в котором прописывалось, что те бесплатно предоставят нам черновые отделочные материалы на трехкомнатную квартиру (жилье в доме сдавалось без отделки). В итоге, общая сумма, которую мы сэкономили на двух соглашениях – около двух миллионов рублей. В суде мы выиграли бы меньше. Возможно даже, раза в два. И не факт, что быстро бы получили выплаты.

На приеме квартиры ушами не хлопайте

К счастью, кризис не погубил нашу строительную компанию и дом все же сдали. Нам позвонили и пригласили на выдачу ключей. К этой процедуре тоже надо отнестись со всей серьезностью. Обязательно проверьте жилье на брак: исправность розеток, ровность стен. В общем, все детали, которые могут быть в плохом состоянии.

Далее заключается Акт приема-передачи квартиры. В нем как раз прописываются все неприятные моменты, которые обнаружил дольщик. И застройщик обязан будет в короткий срок все устранить. Если же документ вы уже подписали, а дефекты обнаружили только потом – все, устранять будете только за свой счет.

Коммуналку платит застройщик

Интересный момент с коммунальными платежами. У новостроек есть два основных этапа – ввод дома в эксплуатацию (подключение ко всем коммунальным услугам) и постановка на кадастровый учет. После первой процедуры собственники уже могут делать ремонт и въезжать. А после второй — оформлять право собственности и прописываться в своих квадратных метрах.

Как правило, кадастровый номер дом получает не сразу. У кого-то все это растягивается на год и два. У нас – на восемь месяцев. Все это время (до постановки на кадастр) – застройщик сам оплачивает коммунальные услуги. Ваше дело лишь – содержание дома. Как правило, сумма там не большая. Раза в три ниже общей суммы за коммуналку.

Когда же дом на учет поставили – праздник закончится. От управляющей компании к вам придет сантхеник и проведет опломбировку счетчиков. С этого момента все показания необходимо будет передавать коммунальщикам и готовиться к лучшему.

Опять же, платежки с грозными суммами придут не сразу. Наш дом поставили на учет в августе месяце, а счетчики на воду пришли опломбировать только в октябре. Соответственно, полноценные счета придут в ноябре. В управляющей компании объяснили это тем, что пока идет оформление документов с коммунальщиками. А процесс этот не быстрый. Свет и вовсе пообещали опломбировать к нового у году. За что мы им безмерно благодарны.

Свидетельство о собственности никто не даст

Отдельно хотелось бы напомнить о Свидетельстве о собственности. В бумажном виде их больше не существует. Этот документ теперь заменили выпиской из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Так что не пугайтесь, и не удивляйтесь. Все законно, вас никто не обманывает.

Для того, чтобы прописаться в новостройке – идите в МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг). Необходимые документы: паспорт, копия выписки (вместо Свидетельства о собственности) и присутствие собственника жилья. Процедура, как правило, занимает 10-15 минут.

Самая дорогая «однушка» России продается в Петербурге

Стоимость такой элитной квартиры составляет почти 70 миллионов рублей

Новогодние скидки на квартиры: учимся правильно читать рекламу недвижимости

Не спешите ликовать, увидев новогодние скидки на квартиры. В завлекательных предложениях таится немало подводных камней

Реально ли самим отремонтировать подъезд

При большом желании вы с соседями можете взять судьбу многоэтажки в свои руки

Ремонт в квартире: как отделать жилье с минимумом потерь нервов и средств

Корреспондент «Комсомолки» решил обновить свое жилище, сделав ремонт в квартире и усвоил несколько важных уроков

Не убирают мусор в многоэтажке: кто виноват и что делать

Где граница ответственности управляющей компании, которая обслуживает дом и не убирает мусор в многоэтажке? И что делать, если сами жильцы постоянно мусорят?

Как правильно сдавать жилье в аренду

Рассказываем, как правильно сдавать жилье в аренду и уберечься от подводных камней, которые подстерегают хозяев и арендаторов жилья

Как правильно арендовать квартиру: Простые способы не пролететь с жильем

Эксперты назвали шесть вещей, которые обязательно надо учитывать при съеме жилья, и рассказали, как правильно арендовать квартиру

Большинство россиян довольны своим жильем

По данным ВЦИОМ квартирный вопрос давно утратил остроту

На какие работы нужно решение общего собрания собственников жилья многоэтажки

Недвижимость в Крыму: Эксперты рассказали, как изменятся цены на аренду квартир после открытия Крымского моста

Жилье в Симферополе и Севастополе может подорожать на 10-20 процентов

Сэкономить на ремонте: Ищем бонусы и знакомимся с соседями

Несколько проверенных хитростей от «Комсомолки»

«Соседи оттяпали кусок нашей земли. Что делать?»: решаем дачные споры

В преддверии летнего сезона мы разобрали наиболее характерные дачные споры с адвокатом Светланой Жмурко

«Лишнее» жилье: продавать или сдавать?

Когда выгоднее избавиться от недвижимости, а когда — пустить туда квартирантов

Где выгоднее снять жилье на майские праздники – в Подмосковье или в Санкт-Петербурге

Рубль упал в цене – остаемся на каникулы в России

Составлен рейтинг самых дешевых квартир в России

Мы спросили экспертов, с какими подвохами можно столкнуться при покупке недорогого жилья

Верховный суд встал на защиту собственника, у которого хотели отобрать землю и дом

История Николая Козлова из Ленинградской области может стать прецедентом для других людей, попавших в подобную ситуацию

Как разместить кухню в однокомнатной студии

Дизайнеры дают полезные советы

Как восполнить нехватку солнца в доме: неожиданные дизайнерские решения

С помощью декора можно победить тоску и мрак

Возрастная категория сайта 18+

Что такое долевое участие по 214 Федеральному закону?

Появившееся в 80-х годах прошлого столетия в Аргентине долевое участие в строительстве успело заслужить неоднозначную репутацию. Оформить рассрочку от строительной компании и оплачивать регулярные платежи достаточно выгодно, но сделка запросто может оказаться покупкой несуществующих квадратных метров. Несвоевременная сдача в эксплуатацию, невысокое качество возведенного проекта, реализация квадратных метров 2-3 покупателям, откровенные мошеннические действия — не полный список неприятностей, с которыми сталкивались покупатели.

Читайте так же:  Как правильно оформлять приказ рк

Попытку упорядочить рынок предпринял законодатель, приняв Федеральный закон №214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ).

Договор на квадратные метры — как оформить

Что должно быть прописано в договоре?

Строительная компания предлагает предварительный договор купли-продажи? Вычеркните из списка все объекты, которыми она занимается. Согласно Закону №214-ФЗ возможен лишь договор участия в долевом строительстве.

Оформляется он письменно и подлежит госрегистрации, что делает невозможным одновременную законную продажу квартиры 2-3 клиентам. Подчеркиваем, именно законную. Строители легко продадут ее по договору, регистрация которого не предусмотрена Законом №214-ФЗ. Конечно же, преимущество будет на Вашей стороне, как полноправного участника долевого строительства. Придется, правда, потратить время и деньги на суды, но право на квартиру Вы защитите.

Основные пункты договора, без которых он считается незаключенным:

  • предмет;
  • срок передачи готовых квадратных метров;
  • цена, порядок расчетов;
  • гарантийный срок;
  • способы обеспечения исполнения обязательств строительной компании по договору.

По незаключенному договору Вы сможете лишь получить назад уплаченные ранее деньги. Не более. С учетом постоянно растущих цен на недвижимость, вряд ли после нескольких лет судебных баталий Вы сможете купить за такую сумму аналогичное жилье. Поэтому внимательно читайте документы перед их подписанием.

Ранее договор мог быть оформлен на любой стадии строительства. Строители злоупотребляли данной возможностью, собирая с доверчивых граждан немалые суммы за несуществующие даже на бумаге квартиры. Продавали квадратные метры при отсутствии утвержденного проекта, разрешительной документации и земельного участка.

С принятием закона строительная компания должна предварительно:

  • получить разрешение на строительные работы;
  • обнародовать проектную документацию;
  • оформить документы на земельный участок.

Подобная публичность дает возможность каждому желающему ознакомиться с документами, проанализировать преимущества и недостатки проекта, наличие земельного участка и разрешений — убедиться, что строительство действительно планируется. Отсеиваются откровенные мошенники.

Контролируем строителей

Закон №214-ФЗ предусматривает передачу квадратных метров покупателю в состоянии и сроки, установленные договором. В ином случае участник долевого строительства имеет право требовать устранение выявленных недостатков, пропорциональное уменьшение стоимости, возмещение собственных затрат на ремонт, уплату штрафных санкций. Кстати, действие Закона №214-ФЗ не распространяется на общее имущество многоквартирного дома, так что привлечь строительную компанию к ответственности за трещины в стенах подъезда будет непросто.

На практике не все так однозначно. Параметры отличаются от предусмотренных при покупке размеров? Покупатели соглашаются на все только бы быстрее получить собственную квартиру. Качество строительства оставляет желать лучшего? Удержать компенсацию со строителей будет достаточно непросто. Задерживаются сроки на 2-10 лет? Покупатели ждут, ведь купить за эти деньги аналогичное жилье вряд ли удастся. Цены на квадратные метры не стоят на месте. Остается лишь надеяться на порядочность строителей.

Учимся защищать собственные интересы

Как не купить воздушный замок?

Закон №214-ФЗ — не повод оформлять договор участия в долевом строительстве с первой попавшейся строительной компанией. Надеяться на то, что в судебном процессе «правда» будет на Вашей стороне можно. Но суды займут немало времени и средств на оплату экспертиз и квалифицированной юридической помощи.

Изучите документы, проанализируйте преимущества и недостатки проекта, почитайте отзывы покупателей об объектах, сданных ранее в эксплуатацию. Вы должны быть уверены в строительной компании. Какую бы заманчивую цену не предлагали строители с «подмоченной» репутацией, не рискуйте. Оптимальный вариант — привлеките к сделке специалиста в области права или недвижимости. Его услуги обойдутся Вам значительно дешевле потраченных средств на бесперспективный долгострой.

Практика расторжения ДДУ с застройщиком, каковы шансы?

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, озадачился вот таким вопросом.
Год назад приобрел квартиру и машиноместо в строящейся новостройке в Москве по ДДУ. Оплата произведена сразу 100% через аккредитив. Застройщик входит в холдинг Бэст Консалтинг.
На текущий момент дом строится с большими задержками и застройщик прислал мне уведомление, что срок сдачи дома задерживается на 9 месяцев (также он предлагает мне подписать допник к ДДУ о переносе сроков).
Меня такая ситуация крайне удручает и я с горя залез на циан и к своему удивлению нашел хороший вариант вторички в своем районе, да еще и дешевле.
Вопрос — каковы мои шансы расторгнуть ДДУ с застройщиком (на квартиру и машиноместо) по критерию существенных задержек сдачи дома и вернуть свои деньги?
Реально ли это (в т.ч. получить деньги назад в разумные сроки)? И как такую процедуру можно запустить?
Заранее большое спасибо!

Участник программы «‎Работаю честно»

Александр, прочитайте Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ.
Статья 9. Расторжение договора
Если срок передачи квартиры еще не нарушен, то при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства можно в судебном порядке.

Участник программы «‎Работаю честно»

Доброй ночи, Александр! Отвечаю на Ваш вопрос. Расторгнуть ДДУ Вы можете только в том случае, если он ( ДДУ) заключен неуполномоченным лицом, то есть не застройщиком( застройщик- это лицо, которое имеет право собственности и или аренды на земельный участок, на котором строится дом. Часто бывает при строительстве больших комплексов, что участков несколько и права на них у разных лиц. Но если сторона дду настоящий застройщик( владелец прав на участок), то расторгнуть дду вы не можете. Проверка- взять выписку ЕГРН на участок или хотя бы посмотреть публичную кадастровую карту, кому принадлежат права, Вашему застройщику или третьему лицу
Что Вы можете сделать ? Не подписывать извещение о продлении сроков, то есть отказать в этом застройщику. Потом, подать в суд, застройщика обяжут выплатить 2/300 за каждый день просрочки, это 19, 8 процентов годовых. Но это в идеале, а на практике всегда суды неустойку уменьшают на основании ст. 333 ГК РФ когда вдвое, а когда и более.
ДДУ на машиноместо -это коммерческая недвижимость, но проверить можно также. До 01.01.17 отдельное машиноместо не являлось объектом, его не ставили на кадастровый учет как зем участок по координатам, теперь это можно делать. В ДДУ , конечно, нет обязательства поставить машиноместо на кадастровый учет. А написано в ДДУ про собственность на машиноместо как на объект или это будет1/350 например доля в праве общей собственности? И так далее.
Надеюсь, многое я для Вас прояснила.

Участник программы «‎Работаю честно»

Что Вы можете сделать:
1) продать Вашу новостройку по договору уступки( цессии), но смотрите в ДДУ, нужно ли согласие застройщика на это? Ведь когда люди покупают новостройку, ДДУ никто не читает, они считают, что по 214 ФЗ, значит, все отлично! А в ДДУ столько написано, что если бы Вам разъяснить содержание, может и не купили бы!
2) либо подать в суд, отсудить урезанную законную неустойку и некую сумму по закону о защите прав потребителя( повторяю только в Моск обл), и ждать акта ввода в эксплуатацию объекта.
Боюсь, нельзя подать в суд, получить неустойку, а потом продать, если согласие застройщика на уступку требуется, он может отказать

Участник программы «‎Работаю честно»

Кстати, проверка новостройки перед покупкой( по ДДУ) очень сложная процедура: проверка юрика- застройщика, проверка зем участка как объекта, проверка прав юрика на него, проверка возводимого объекта строительства, : объекта инфраструктуры и т д.
Боюсь, в свое время Вы этого не делали, вернее не пользовались услугами специалиста, а теперь возникла проблема. К нам всегда обращаются после, а не до.
Всё равно, Вам удачи! Когда-нибудь построят!

Участник программы «‎Работаю честно»

По поводу расторжения договора по инициативе дольщика: Даниил Пятецкий прав, ДДУ можно расторгнуть на основании п.9 закона 214-ФЗ, но, боюсь, та сумма, которую Вам вернут, Вас не устроит, ведь Вы, наверное, давно заключали договор.

Покупка квартиры у дольщика

Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:

риск утраты денежных средств;
риск значительной задержки окончания строительства;
риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.

Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.

Участник программы «‎Работаю честно»

Вариантов развития событий два: дольщик рассчитался с застройщиком или нет. Но оба, всё равно ведут к застройщику, уступка нормальный документ, предусмотренный законом и бояться нужно не его, а физическую достройку дома.
В офисе застройщика, должны объяснить, каким образом будет происходить переуступка, там же и выясните про финансовые претензии, остались они к Вашему дольщику или нет.
Некоторые застройщики «хотят» денег за переуступку, некоторые нет, так что пока не сходите в офис, ничего ясно до конца не будет.

Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:

риск утраты денежных средств;
риск значительной задержки окончания строительства;
риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.

Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.

Все риски, связанные с участием в строительстве на начальной стадии, сводятся к основным категориям:

риск утраты денежных средств;
риск значительной задержки окончания строительства;
риск получения некачественного жилья.
Полная утрата внесенных средств может произойти как в результате мошеннических действий застройщика, так и в результате его халатности, бесхозяйственности или форс-мажорных обстоятельств.

Сильно заниженная цена квадратного метра по сравнению с другими застройщиками также должна вызвать законные подозрения покупателя.

Юридическая проверка застройщика

Вторым источником информации являются документы застройщика, наличие которых обязательно в соответствии с законом РФ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

Читайте так же:  Стаж вредное производство

разрешение на строительство;
документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
проектную документацию;
технико-экономическое обоснование;
экспертное заключение по проектной документации;
учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год — аудиторское заключение.

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

разрешение на строительство;
документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
проектную документацию;
технико-экономическое обоснование;
экспертное заключение по проектной документации;
учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год — аудиторское заключение.

По закону застройщик обязан за 14 дней до заключения первого договора с участником долевого строительства опубликовать в СМИ Проектную декларацию, содержащую информацию о проекте строительства и самом застройщике, или предъявлять ее по первому требованию предполагаемого партнера по долевому строительству. Кроме Проектной декларации застройщик должен предоставлять:

разрешение на строительство;
документы о праве на земельный участок (праве собственности, долгосрочной аренды или срочного безвозмездного пользования);
проектную документацию;
технико-экономическое обоснование;
экспертное заключение по проектной документации;
учредительные документы, свидетельство о налоговом учете и о государственной регистрации;
бухгалтерскую отчетность минимум за три года, а за последний год — аудиторское заключение.

Ответственность застройщика за срыв сроков и низкое качество

Несвоевременная передача готового жилья дольщикам по закону чревата для застройщика уплатой неустойки за каждый день несогласованного увеличения срока, причем для граждан сумма такой неустойки вдвое выше, чем для юридических лиц.

Получение дольщиком некачественного жилья возмещается застройщиком в виде:

устранения за свой счет и в разумные сроки недостатков;
возмещения произведенных на устранение недостатков расходов;
уменьшения стоимости договора соразмерно качеству жилья.
«

Здравствуйте, Марина.
Постараюсь ответить на Ваш вопрос.
Преимущества и риски покупателя по переуступке прав.
Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.
Теперь перечислим риски:
Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:
не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
соответствует ли новостройка плану;
сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить. Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.

Предварительный договор купли продажи

Добрый день! Покупаю квартиру в Долгопрудном. Сдача дома — II квартал 2014г. Должен был быть договор переуступки прав. Сейчас инвестор предлагает вместо этого подписать » Договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры».
Смущают два пункта:
1.1. Продавец и Покупатель обязуются в будущем заключить между собой договор купли-
продажи квартиры (далее именуется «Основной договор») на условиях, согласованных ими при
заключении настоящего Договора, в срок не позднее конца II квартала 2015 года. — получается ещё год после сдачи дома невозможно будет оформить собственность?
1.1.3. Стороны пришли к соглашению, что стоимость одного квадратного метра Квартиры
определяется следующим образом: сумма в размере ___000,00 рублей плюс проценты, начисленные на эту сумму за период, начиная с 15 мая 2014 года по дату, предшествующую дате выдачи уполномоченным в соответствии с законодательством РФ органом разрешения на ввод жилого многоквартирного дома, в котором находится Квартира, в эксплуатацию,
исходя из годовой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской
Федерации на 15 мая 2014 года.

Подскажите, насколько правомочны сейчас такие договора? и какие документы должны быть у продавца?

Пока дом еще не сдан — должен заключаться Договор долевого участия в строительстве. Возможная причина, по которой предлагается заключить предварительный договор — либо у застройщика проблемы с документами, либо уже сейчас застройщик понимает, что нарушит сроки, а по ДДУ — за это предусмотрены штрафные санкции. Может быть и другая причина.

Чтобы понять причину и оценить риски — нужно смотреть весь пакет документов.

Самый надежный договор долвого участия который регистрируется в росреестре все остальное подлежит ищательной проверке возможны проблемы‌‌‌

Причин может быть много. Надо знать какой застройщик, смотреть все имеющиеся документы. Лучше воспользоваться услугами риэлтора. В онлайн советах Вы можете запутаться.‌‌‌

По практике высших судов, в частности Верховного суда РФ, указывается, что в любом случае покупки физ. лицом нежилого помещения для личных нужд, необходимо заключать только договор долевого участия (либо считать его таковым априори), а с учётом того, что суды практику ВС РФ вообще не воспринимают и в судах творится полная анархия, какой судья как посчитает и что ему на ум придёт)), поэтому заключение подобного рода договоров изначально наводит на мысль о недобросовестности застройщика (во всяком случае застройщик не хочет брать ответственность в соответствии с законом о долевом участии). Поэтому смотреть необходимо не только эти 2 пункта, а в целом договор. Есть нюансы при заключении предварительных договоров и их отнесения к договору долевого участия. Если подробнее по пунктам, первый не вызывает смущения, а ответ на ваш вопрос — переход права собственности и его оформление произойдёт в момент заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности, поскольку это договор купли-продажи уже существующей вещи, где право собственности уже будет оформлено на продавца.
Что касается второго пункта, то сама цена квадратного метра так и не определена, хотя это существенное условие договора. Определить сейчас, какова цена договора практически невозможно.

Заключая этот договор, вы не покупаете недвижимость, а получаете право на заключение в будущем договора купли – продажи на условиях, которые были обозначены в предварительном договоре.При заключении предварительного договора купли – продажи, необходимо помнить, что единственное, что вы можете предпринять при отказе продавца заключить с вами основной договор – обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора. На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать вам квартиру, соответственно вы не сможете, требовать в суде установления права собственности на недвижимое имущество

Участник программы «‎Работаю честно»

Такой договор защищает только интересы Вашего продавца. Кроме того, он балансирует на грани закона.
Что Вам предлагается: По сути, это некое соглашение о намерениях. Покупатель, по условиям предварительного договора Вы оплачиваете стоимость приобретаемого жилья, которого юридически еще не существует. Другая же сторона (застройщик, инвестор и т.п.) обещает за полученные денежные средства передать покупателю квартиру, когда будет построен дом. Ваши деньги Застройщик меняет на обещания. Причем зачастую договоры составляются так, что сроки исполнения обязательств Застройщика перед Покупателем могут меняться. Еще одна опасность – двойные продажи. Нередко Застройщик закладывает квартиры поставщикам стройматериалов или субподрядчикам и эти же квартиры продает частным лицам. При неблагоприятном сценарии свое право на собственность придется отстаивать в суде. И не факт, что суд примет Вашу сторону.
Почитайте 214 ФЗ Об участии в долевом строительстве и т.п. Покупать квартиру можно только по этому Закону. Тут и полная ясность насчет проекта дома, количества и параметров квартир на момент продажи, и фиксированный размер неустойки, и право дольщика в случае невыполнения договора расторгнуть его, и мгновенное оформление в собственность, и отсутствие риска двойных продаж. И даже обязанность застройщика предупреждать о задержке сдачи объекта минимум за два месяца. Вот только от одного этот Закон не спасет… банкротство.

Участник программы «‎Работаю честно»

Такие договора в пользу продавца, а какие намерения у продавца — неизвестно. Еще и стоимость квадратных метров-плавающая, не фиксируется на момент заключения пред.договора. Сложно рассуждать, не зная ситуации с застройщиком (инвестором). Есть у меня пример: продажа квартир по преддоговору и одновременно заключенному договору займа. Застройщик построил уже достаточно домов и в сроки. Все по ситуации.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, застройщик заключает с дольщиком, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору платит застройщику дольщик, считаются «обеспечительным платежом»То есть застройщик берет деньги сегодня и обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше,чем в предварительном. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. В случае нарушения застройщиком договора дольщику придется доказывать сам факт инвестиций. У дольщика не возникает права требования на квартиру.
214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. только придерживаясь этому закону можно покупать квартиру.