Договор долевого су 155

Договор долевого су 155

Общий долг группы СУ-155 ее владелец Михаил Балакин на начало июля оценивал в 27 млрд руб., в том числе 22 млрд причитается банкам — с ними велись переговоры о реструктуризации кредитов. На встрече с журналистами Балакин описал план спасения так: для снижения долговой нагрузки группа будет продавать активы — домостроительные комбинаты и другие производственные мощности, все усилия она сосредоточит на достройке объектов, по которым уже есть обязательства перед дольщиками и властями.

Но в течение лета СУ-155 не смогла существенно улучшить свое положение. «Из структур СУ-155 нам должна компания ДСК-НН. Мы подали на банкротство СУ-155 и ДСК-НН (в апреле 2015-го. — РБК), но ко мне приехал Михаил Балакин и попросил отозвать иски, обещал погасить долг до конца лета, ссылаясь на дотации, которые он получит. Лето закончилось, проблема не решена. Поэтому мы вынуждены осуществлять принудительное взыскание нашего долга с компаний группы СУ-155», — рассказал РБК первый заместитель председателя правления Сбербанка Максим Полетаев.

Министерство строительного комплекса Московской области, где у СУ-155 сосредоточены основные стройки, в конце августа исключило группу из Хартии застройщиков Подмосковья. «Ни о каком уровне доверия к данной компании речи идти не может», — заявил ​Интерфаксу зампредседателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.

Инициативная группа дольщиков СУ-155 в пятницу, 4 сентября, провела митинг на площади Краснопресненской заставы, в нем приняли участие около 200 человек, рассказал член группы Александр Тимоничев . Собравшиеся, по его словам, решили начать подготовку к всероссийской акции протеста, проведение которой намечено ориентировочно на 26 сентября. «Ситуация с СУ-155 катастрофическая: строительство домов по всей стране остановлено, возобновление не предвидится. Заложники ситуации — более 100 тыс. граждан», — говорится в заявлении оргкомитета митинга.

Представитель СУ-155 Федор Сарокваша утверждает, что группа исполняет все взятые на себя обязательства. По его словам, о позитивных изменениях в бизнесе СУ-155 можно будет судить в четвертом квартале.

Первая ошибка — зависимость от госзаказа

За последние 15 лет СУ-155 построила столько жилья, что можно было бы расселить миллионный город: исходя из федерального стандарта в 18 кв. м площади на человека. Десять лет подряд, начиная с 2004-го, группа ежегодно сдавала более 1 млн кв. м жилья и считалась крупнейшим жилым застройщиком в стране; в 2013-м и 2014-м ее годовая выручка превышала 100 млрд руб. (см. графики). В прошлом году СУ-155 впервые уступила лидерство ближайшему конкуренту — « Мортону », сдавшему чуть больше 1 млн кв. м.

Михаил Балакин

Потомственный строитель

Михаил Балакин — основной владелец и председатель совета директоров группы компаний СУ-155, с 2014 года — депутат Московской городской думы шестого созыва. Обладатель личного состояния в $1,7 млрд (50-е место среди богатейших бизнесменов России), по данным Forbes.

Родился в 1961 году в подмосковном Серпухове. В отрасль пошел по стопам отца — профессионального строителя. В 1983 году окончил Московский инженерно-строительный институт им. Куйбышева. Карьеру начинал в тресте «Мосфундаментстрой-1» Главмосстроя, куда попал по распределению. Начав мастером, быстро продвинулся до главного инженера.

Совладелец СУ-155

В 1990 году Балакин был назначен директором Строительного управления №155 Главмосстроя. Три года спустя, во время приватизации государственных активов, управление было преобразовано в ЗАО «СУ-155», Балакин приобрел контрольный пакет акций предприятия и стал его гендиректором.

Сейчас, по данным Forbes, ему принадлежит 65% группы. Имена миноритариев СУ-155 никогда не раскрывались, но согласно базе данных СПАРК, в их числе жена Балакина, Марина.

Достижения на госслужбе

В 2000 году Балакин оставил СУ-155 и перешел на работу в Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы. Он занимал руководящую должность, на которой утверждал графики и адреса строительства объектов по городскому заказу, а также отвечал за реконструкцию ветхого жилого фонда. При нем были построены, в частности, здание библиотеки МГУ, новая сцена Большого театра, здание Дома музыки на Красных Холмах, площадь Европы возле Киевского вокзала, искусственный горнолыжный склон в Ново-Переделкино.

В 2005 году Балакин покинул эту должность по собственному желанию и вернулся к управлению СУ-155, где работает по сей день. За пять лет работы Балакина в мэрии объем ввода жилья СУ-155 вырос более чем в четыре раза.

Полезные знакомства

Во время кризиса 2008 года общий долг СУ-155, по данным «Коммерсанта», оценивался в 30 млрд руб., и компания была первой среди девелоперов по числу полученных исков о банкротстве. Тем не менее государство оказало ей помощь, а Балакин сохранил свой актив и, более того, развивал бизнес. Долгое время этому способствовали связи с мэром Москвы Юрием Лужковым — его жена Елена Батурина возглавляла компанию «Интеко», с которой СУ-155 тесно сотрудничала, — и министром обороны Анатолием Сердюковым.

При Сердюкове СУ-155 лидировала по объему госзаказа на строительство жилья для военных. В этом компании помогала, в частности, тогдашняя глава департамента имущественных отношений Минобороны и подруга Сердюкова Евгения Васильева, которая до прихода в министерство руководила «дочкой» СУ-155 в Санкт-Петербурге.

Успехами на строительном рынке Балакин во многом обязан связям с прежними чиновниками стройкомплекса Москвы, считают несколько владельцев и топ-менеджеров девелоперских компаний, опрошенных РБК. В 2000 году Балакин пришел на работу в мэрию Москвы на пост первого заместителя главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, он контролировал строительство муниципальных объектов и реконструкцию ветхого жилого фонда. Именно Ресина собеседники РБК считают главным покровителем СУ-155 в первой половине 2000-х. Ресин , который сейчас является депутатом Госдумы, отказался отвечать на вопросы для этой статьи.

За годы, проведенные Балакиным на госслужбе, его СУ-155 более чем вдвое увеличила годовые объемы строительства — с менее 500 тыс. кв. м в 2000 году до 1,3 млн в 2005-м. Неконфликтный по характеру Балакин все-таки нажил врагов в мэрии, рассказывает один из собеседников РБК: его главным оппонентом был тогдашний глава департамента инвестиционных проектов Леонид Краснянский. В интервью «Ведомостям» в 2005 году Балакин объяснил свою отставку тем, что дела в компании идут не очень хорошо без его оперативного вмешательства.

Группа СУ-155, включающая десятки промышленных предприятий, в 2000-х была единственной компанией в России, способной ежегодно строить 1 млн кв. м жилья, утверждает собеседник РБК, близкий к руководителю крупного подмосковного девелопера , работавшего вместе с Балакиным. В 2005 году Балакин говорил, что фактически СУ-155 на 15 своих предприятиях производит все, что необходимо для строительства жилья — кирпичи, цемент, железобетонные и деревянные изделия, башенные и автомобильные краны, лифты. Часть предприятий попала в группу в процессе акционирования в 1993 году, часть приобреталась позже. Сейчас из более чем 80 промышленных предприятий и строительных организаций, которые входят в группу СУ-155, более трети — это домостроительные комбинаты, предприятия машиностроения и др., включая такие крупные, как Домодедовский завод железобетонных изделий и Щербинский лифтостроительный завод.

Но раньше наличие таких огромных производственных мощностей и человеческих ресурсов (сейчас в СУ-155 работает около 20 тыс. человек, а еще несколько лет назад было вдвое больше) себя оправдывало, объясняет Сарокваша: «Во многих тендерах по строительству жилья для военнослужащих СУ-155 была единственным участником, потому что другие игроки были не готовы строить жилье по объявленным Минобороны ценам. Соответственно, СУ-155 выигрывала многие конкурсы». До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле СУ-155 колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%.​

Работа преимущественно на госзаказе стала первой ошибкой Балакина, объясняют двое девелоперов, знакомых с ситуацией в компании. В конце 2012 года Сергей Шойгу, став министром обороны, предложил отказаться от госзаказов на строительство жилья и перейти на схему субсидирования. В том числе из-за новой политики министерства доля госзаказа в портфеле СУ-155 начала стремительно сокращаться: по итогам 2015 года она составит около 25%, сообщили в компании.

Вторая ошибка — погоня за объемами

Но несмотря на уход крупных заказчиков, главной целью для руководства СУ-155 так и оставались большие объемы строительства, позволяющие задействовать все активы группы, вспоминает бывший сотрудник Балакина. «Выручка уходила в первую очередь на новые площадки, мы просто не могли сокращать темпы строительства, ведь это означало бы цепную реакцию, когда одно за другим остановились бы все предприятия группы», — поясняет он.

Сам Балакин подтверждал это: на пресс-конференции в июне он называл главной ошибкой свое решение не сокращать объемы строительства в кризис, оставив их на прежнем уровне. «Я исходил из того, что промышленность должна была быть загружена, — заявил тогда Балакин . — Но с учетом кассового разрыва нам пришлось привлекать достаточно дорогие кредиты».

Из-за гонки за объемами СУ-155 приходилось работать на низкой марже: в интервью «Коммерсанту» в 2008-м Балакин рассказывал, что рентабельность по проектам группы составляет 7–10%. «Для СУ-155 работа на минимальной марже — это осознанная стратегия, поскольку масштабы требовали быстрых оборотов и стабильного финансового потока», — поясняет Сарокваша.

В кризисные годы и без того невысокая маржа СУ-155 снова сократилась — группа снижала цены для ускорения продаж. «Мы не могли останавливаться и ждать » , — подчеркивает Сарокваша . Тот факт, что цены на квартиры до 2014 года росли быстрее себестоимости строительства, позволяло СУ-155 в случае необходимости продавать объекты ниже рыночных цен, отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе .

Так, при среднерыночной цене в Одинцовском районе 60 тыс. руб. за 1 кв. м в 2010 году СУ-155 могла продавать квартиры в своем комплексе «Новая Трехгорка » за 42–44 тыс. руб. «Квартиры быстро и дешево продавались, — вспоминает один из бывших сотрудников департамента продаж СУ-155. — По мере строительства цены повышались, таким образом мы регулировали динамику продаж».

Однако главные проблемы СУ-155 все-таки не связаны с тем, кто возглавляет московскую или подмосковную администрацию, уверен Александр Хинштейн. Он полагает, что решающую роль сыграли системные проблемы компании.

Пока квартиры активно продавались, СУ-155 могла работать по привычной схеме, но, когда продажи жилья массового сегмента упали, «источник инвестиций у Балакина исчез», считает депутат Госдумы Александр Хинштейн.

Третья ошибка — вынужденные кредиторы

Третьей ошибкой стала привычка СУ-155 не платить вовремя по счетам, а также затягивать сроки сдачи объектов, по сути, кредитуясь за счет поставщиков, подрядчиков и покупателей жилья. «Так поступали раньше многие девелоперы, — рассказывает представитель компании — производителя пластиковых окон, сотрудничавшего с СУ-155. — Но если с большинством нам рано или поздно удавалось договориться, то сотрудники Балакина соглашались на конструктивный диалог только после того, как суд вставал на нашу сторону».

Читайте так же:  Заявление о выдаче карты сбербанка

Такое поведение СУ-155 было известно на рынке давно, но в последние годы компания прибегала к такой схеме работы все чаще, говорит другой партнер группы. Так, по иску ГВСУ «Центр», выступавшей подрядчиком проекта СУ-155 по восстановлению Цхинвала и не получившей за это 230 млн руб., были арестованы некоторые счета СУ-155, но вернуть долг до сих пор не удалось.

В базе Арбитражного суда Москвы содержится информация о сотнях исков к СУ-155 с денежными требованиями, из которых около 300 было предъявлено в 2015 году.

Вероятно, Балакин позволял себе некоторые рискованные схемы работы, полагая, что к компании с тысячами пайщиков власти не будут применять слишком жесткие меры, рассуждает другой девелопер. «Основная задача — не допустить появления обманутых дольщиков и не допустить безработицы среди сотрудников компании», — признавал глава подмосковного стройкомплекса Герман Елянюшкин в интервью РБК в мае этого года, комментируя ситуацию с СУ-155. Тем не менее недовольство чиновников постепенно росло.

В первую очередь чиновников не устраивало, что фактически единственной схемой работы СУ-155 было использование жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Схема продаж через ЖСК законна, но она не дает возможности властям контролировать целевое использование денег, застройщик может направлять их на строительство других объектов, объясняет Хинштейн, один из инициаторов закона об ужесточении требований к ЖСК . «При этом у застройщика, продающего через ЖСК, без заключения договоров долевого участия, нет жестких обязательств перед пайщиками о сроках сдачи дома», — добавляет он.

Крупные девелоперы постепенно согласились работать по новым правилам — заключая договоры долевого участия (ДДУ) по закону №214, и Балакин оказался в меньшинстве. Прежние власти Москвы и Подмосковья не выступали решительно против схем работы СУ-155, но все изменилось с приходом Сергея Собянина и Андрея Воробьева: и н овый мэр столицы, и новый губернатор Подмосковья публично критиковали СУ-155 из-за срывов сроков строительства социального жилья.

В декабре 2014-го Госстройнадзор Подмосковья подал заявление о признании банкротом одной из структур СУ-155 — ООО «Передовые технологии в строительстве». Компания, строившая новый микрорайон в Долгопрудном, задолжала в бюджет города около 1 млрд руб. и 25 млн руб. — непосредственно Госстройнадзору .

Что дальше

Даже если СУ-155 удастся решить свои проблемы, это произойдет не за один год, и ее бизнес точно не будет иметь прежних размеров, в лучшем случае — сократится вдвое, категоричен гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров. Но для того чтобы уцелеть, компании нужно распродать полупрофильные активы, перестроить взаимоотношения с банками и восстановить свою репутацию, подчеркивает он.

Группе уже удалось продать контрольный пакет в « Богаевском карьере», 57% Ореш кинского комбината нерудных строительных материалов и производственную площадку в Видном, выручив за них 1,8 млрд руб., рассказывал Балакин в конце июня. По его словам, в стадии подписания находились документы по продаже и других активов, включая транспортные предприятия группы и региональные строительные площадки, оцененные в 1,2 млрд руб.

«На падающем рынке покупать активы может только стратегически мыслящий инвестор, уверенный в восстановлении рынка в среднесрочной перспективе и возврате ликвидности. А таких сегодня не так просто найти», — предупреждает гендиректор консалтинговой компании «Решение» (специализируется на экспертизе промышленных предприятий) Александр Батушанский. Он считает, что промышленный блок СУ-155 стоит сегодня не дороже 20 млрд руб., если учитывать прошлогоднюю выручку в 36 млрд руб., ставку дисконтирования в 10% ​и коэффициенты, по которым торгуются публичные девелоперы, также имеющие в своей структуре промышленные предприятия.

Крупным активом группы также можно считать земельный банк: по словам Сарокваши, земли компании позволяют построить около 7 млн кв. м недвижимости, где находятся участки, он не уточняет. С учетом норм по строительству — 20 тыс. кв. м на 1 га — земельный банк может составлять около 350 га. Если бы эти земли находились в Подмосковье, где за одну сотку дают около 400 тыс. руб., за весь портфель можно было бы просить примерно 14 млрд руб., предположил гендиректор «Гео Девелопмент» (специализируется на оценке земли) Максим Лещев.

Вырученные от продажи активов деньги пойдут на завершение строек, утверждают в компании. Проблема в том, что до 2016 года СУ-155 предстоит построить еще около 300 тыс. кв. м , для чего нужно привлечь 3–5 млрд руб. На сайте СУ-155 содержится информации о том, что в продаже у компании сейчас 1,65 млн кв. м квартир на разных этапах строительства, нежилых помещений и гаражей.

Параллельно СУ-155 пытается провести реструктуризацию долгов. Крупнейшим кредитором группы сейчас является Росбанк, которому СУ-155 должна 3,8 млрд руб. В СУ-155 заверяют, что переговоры с банком находятся в финальной стадии. В Росбанке это отказались комментировать. Заявление о банкротстве СУ-155, которое банк направил в столичный арбитраж в апреле, пока не отозвано.

И все же власти хотят избежать банкротства всей группы СУ-155. В случае краха компании только в Московской области может появиться около 18 тыс. дольщиков, обязательства перед которыми не выполнены, говорил РБК в июне Елянюшкин. Всего по России их может быть в два раза больше, оценивает Хинштейн.​

Как чувствует себя рынок недвижимости

Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова

«Если к осени 2009 года, после прежнего кризиса, все макроэкономические показатели уже уверенно вышли в рост, то на этот раз мы наблюдаем, по сути, развитие новой волны негатива. Примечательно, что в центре внимания теперь уже даже не ситуация вокруг Украины, а нефть по $50, доллар под 70 руб., рост цен на продукты питания и другие товары первой необходимости, а также постоянные встряски на мировых финансовых рынках, не способствующие восстановлению экономического роста.

Неудивительно, что такое положение дел вовсе не способствует росту платежеспособного спроса в недвижимости. В течение августа цены на квартиры в Москве продемонстрировали полную неспособность отыгрывать ослабление рубля даже частично. Если в конце 2014 года стоимость квадратного метра попыталась подрасти вслед за долларом хотя бы отчасти, достигнув $3,4 тыс. (217 тыс. руб. по курсу 64 руб. за доллар), то теперь при существенном росте курса рублевые цены с трудом балансируют на прежнем уровне, а в долларовом выражении стремительно снижаются. К началу сентября они достигли 186,8 тыс. руб., или $2,8 тыс. за 1 кв. м».

Генеральный директор «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев

«В этом году цены на новостройки почти не росли, увеличившись лишь на 3–5%. При этом в прошлом году средний по рынку рост составил 18%. Пока активно дорожают только новостройки в зависимости от стадии строительства — на 15% и больше. Мы сейчас, по сути, на дне. Возвращение к активному росту произойдет только тогда, когда возобновится рост экономики. В этом случае за короткий срок цены отыграют даже долларовое падение и вернутся к среднему уровню в $5–5,5 тыс. за 1 кв. м».

Представитель группы «Мортон» Игорь Ладычук

«Спрос на столичном рынке жилья в этом году был очень непоследовательный. В начале года — в январе–феврале — число желающих купить квартиры снизилось сразу на 35%, в основном за счет прекращения выдачи ипотечных кредитов. В марте, когда стартовала программа льготной ипотеки, спрос стал восстанавливаться. В апреле–мае он уже примерно на 20% превышал аналогичный уровень 2014 года. В июне стабилизировался примерно на том же уровне, что и в прошлом году, а в июле–августе немного превысил уровень прошлого года».

Гендиректор Tekta Group Дмитрий Коновалов

«В начале года спрос на недвижимость ощутимо упал под влиянием внешних факторов и политических событий. Глубина проседания составила до 30%. Особенно это было заметно на фоне ажиотажного спроса в декабре 2014 года. К концу первого квартала, после запуска программы льготной ипотеки, рынок начал немного оживать.

Этим летом, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, существенных изменений по спросу мы не отметили. Проседание же относительно весенних показателей было на среднерыночном уровне в 20%, что традиционно связано с периодом отпусков. При этом если в июле продажи поддерживались за счет отложенного спроса и льготной ипотеки, то к августу эти резервы были практически исчерпаны».

Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский

«В московском регионе снижение реального спроса на новостройки по сравнению с летом 2014 года составило от 20 до 40% в зависимости от ценового класса жилья. При этом потенциальный спрос летом 2015 года (обращения, которые пока не конвертируются в сделки) оказался выше показателей лета 2014 года на 25–30%. Это говорит о том, что на рынке активно начал формироваться новый пласт отложенного спроса за счет людей, которые на протяжении последних 6–9 месяцев не готовы выйти на рынок недвижимости, но реально нуждаются в решении квартирного вопроса независимо от уровня своей платежеспособности. Это покупатели «для себя», а не инвесторы».

Компания »СУ-155» АО. Долевое строительство

Раздел подготовлен адвокатами и юристами группы компаний «Правовая защита» для помощи соинвесторам строительства при выборе квартиры в новостройке, а так же при наличии конфликтов с застройщиками. Информация подготовлена аналитическим отделом компании, постоянно отслеживающим ситуацию на рынке и юридическим отделом – по результатам ведения дел в судах и анализа правовой информации. Если у Вас появились дополнительные вопросы, вы записаться на прием по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07, 8 495 782-76-77.

Проблемы у строительного холдинга СУ-155 начались в 2014 году. У компаний группы стали накапливаться долги, строительство объектов затягивалось или прекращалось.

В суды стали подаваться иски о признании компаний группы СУ-155 несостоятельными (банкротами).

В конце 2015 году Правительство РФ приняло решение о санации компании. Санатором группы компаний СУ-155 стал банк «Российский капитал» и финансовая группа БИН. С 2016 года в рамках процесса санации начали приниматься меры по защите прав дольщиков, пайщиков и завершению строительства объектов.

В настоящее время существует перечень объектов, переданных для достройки «Российскому капиталу», согласован график достройки объектов 1-й очереди, в ряде компаний группы начата процедура банкротства.

18 марта 2016 года началось банкротство головной компании — ОА «СУ-155», была введена процедура наблюдения. Также в состоянии банкротства находятся следующие компании группы: ОАО «Ивановская Домостроительная компания», ЗАО «ДСК-НН», ООО «Лидер», ЮРИСК, МОИСК. В апреле 2016 года вероятно начало банкротства ЗАО СК «Росстрой»,

В числе дольщиков и пайщиков группы «СУ-155» не менее 30 тысяч человек. Общее количество недостроенных объектов — 155, из которых 147 жилые дома.

Читайте так же:  Льготы для имеющих омс

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам коллегии «Правовая защита» по вопросам ведения дел о признании права собственности или взыскании денежных средств по тел. 8 495 691 38 72, 782 76 77, 8 903 125 76 30.

Контактная информация (адрес, телефон, e-mail)
Адрес: метро «Каховская», «Нахимовский проспект», г.Москва, ул.Болотниковская, д.30
Телефоны: 8-800-755-155-6, 8 (495) 255-31-88
E-mail: Нет данных
Сайт: http://www.su155.ru

Уважаемые посетители портала! Если вы располагаете какими-то данными о деятельности компании »СУ-155» АО, вы можете написать о них в комментариях. Предусмотрена возможность обсуждения деятельности компании как в целом, так и по конкретным объектам. Можно добавлять фотографии и документы.
Также Вы можете записаться на прием к специалистам по сопровождению сделок, ведению дел в судах, имеющим более чем 8-летний опыт работы по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07, 8 495 782-76-77.

Добавить комментарий

Приобрели с женой вексель СУ-155 на покупку квартиры в микрорайоне "Красногорье мкр 2, корпус 6", сдача 4 кв. 2007 г. Обратились в СУ по причине заинтересованности покупки жилья именно в этом районе, да и компания при ближайшем рассмотрении оказалась вроде как надежной Перед сделкой мы поехали на саму стройку, на которой в тот момент кипела бурная деятельность. У нас не было особых причин сомневаться в сроках анонсируемых в КТ при оформлении договора. Эйфория от покупки квартиры длилась недолго… с каждым приездом на стройку нас ожидали все новые, отнюдь не приятные перемены: в сентябревырос первый этаж, а потом исчез кранвместе с рабочими. Мы с удивлением узнали, что оказывается строительство нашего дома отложено до лучших времен, в связи с реализацией грандиозного госзаказа "Щербинка" для военнослужащих. Причем, после указаний самого губернатора Громова Б.В. (эту информацию нам дали в СУ-155). Также для нас стало неприятным открытием, что таков стиль работы СУ-155 – тендер за тендером, а воз и ныне там (выяснилось, что многие коллеги и знакомые уже годами ожидают окончания строительства не только в Красногорье но и в Балашихе и др. местах). Никак не могли подумать, что СУ-155 может себе позволить ПОЛНОСТЬЮ приостановить стройку и постоянно переносить сроки (и даже на встречах не в состоянии огласить примерные сроки сдачи подочередей). Выяснялось, что СУ-155 (крупнейшая строительная компания, компания 2006 года) не в состоянии обеспечить ресурсы под стройку микрорайона. Поэтому всем тем, кто собирается стать клиентом СУ-155 настоятельно рекомендуем крепко подумать, прежде чем купить вексель – готовы ли вы ждать годами ключи, платя тем временем кредиты, проценты, снимая жилье, откладывая простые человеческие радости на потом.

На сегодняшний день большое число дольщиков, инвесторов и других лиц вынуждены предъявлять претензии СУ-155, по причине неисполнения надлежащим образом обязательств последним. Так, часть из них ждут по несколько лет свое жилья, другие требуют расторжения договоров и возврата уплаченных денежных средств, а также убытков. К сожалению, даже при наличии решения суда, СУ-155 не спешит возвращать деньги обратно. На сегодняшний день Черемушкинский районный суд г. Москвы рассматривает десятки исковых заявлений по подобным делам от физических лиц. Анализ выносимых решений показывает, что суды выигрывают Истцы. Это и не удивительно, так как почти всегда правы вкладчики, а не СУ -155. Однако, многое зависит от грамотной изложенной правовой позиции в иске.

Форум дольщиков СУ-155 (СУ155)

Свернуть чат Чат

Вы были не активны в течение 10 минут(ы).
Если вы хотите вернуться в чат, нажмите кнопку Я вернулся

(04 Октябрь 2018 — 13:08 )

есть информация по поводу получени домов на на собственност

(04 Октябрь 2018 — 13:06 )

Добрый день соседи улицы Курыжова дом 14

(01 Октябрь 2018 — 10:42 )

Было голосование. Голосовали только те, по кому есть определение — внести в реестр. Если по результату собрание собралось более 50% народа, то подается ходатайство и в срок до полугода должны вынести второе определение. На основании этих двух определений можно оформлять собственность. Собралось ли необходимое количество голосов — неизвестно. Если нет, то собрание будет проводиться повторно. Когда-нибудь.

(07 Апрель 2018 — 08:54 )

Хочеттся узнать-а кто-нибудь пробовал получить хоть временную регистрацию в д.2 Первом.кв.?

(06 Апрель 2018 — 12:16 )

Почему не прописываются в квартирах по договору переуступки? Ведь других право устанавливающих документов от СУ155 пока нет?

(07 Январь 2018 — 20:36 )

(25 Октябрь 2017 — 19:36 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(13 Октябрь 2017 — 16:52 )

Здравствуйте!Скажите,где будет информация по выдаче документов и ключей согласно нашим договорным отношениям в ЖСК «Губернское». Звенигород Восточный кор.15

(29 Сентябрь 2017 — 19:36 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(28 Сентябрь 2017 — 19:36 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(14 Сентябрь 2017 — 09:13 )

Поздравляем Ольга Д с Днём Рождения!

(05 Сентябрь 2017 — 08:21 )

Поздравляем еленаНик с Днём Рождения!

(29 Август 2017 — 19:36 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(24 Август 2017 — 19:30 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(22 Август 2017 — 19:30 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(21 Август 2017 — 09:22 )

Поздравляем Имя с Днём Рождения!

(19 Август 2017 — 08:07 )

Поздравляем BOYARTSEV & PARTNERS с Днём Рождения!

(14 Август 2017 — 19:30 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(26 Июль 2017 — 19:30 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(26 Июль 2017 — 09:09 )

Поздравляем FHeld с Днём Рождения!

(24 Июль 2017 — 19:31 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(20 Июль 2017 — 21:15 )

Вы будете отвечать на заданный вопрос ?

(20 Июль 2017 — 19:31 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(19 Июль 2017 — 19:31 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(15 Июль 2017 — 16:37 )

Если есть пайщики Звенигорода из 12 корпуса , зайдите в группу в контакте, примите участие в опросе по поводу отделки!

(01 Июль 2017 — 23:53 )

Старая Купавна ул. Чехова (3,4,5): какие новости, когда начнётся стройка?

(30 Июнь 2017 — 19:31 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(20 Июнь 2017 — 09:00 )

Поздравляем onebr с Днём Рождения!

(15 Июнь 2017 — 19:36 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(15 Июнь 2017 — 09:38 )

Поздравляем Oleg с Днём Рождения!

(12 Июнь 2017 — 09:17 )

Поздравляем Граф Вишенка с Днём Рождения!

(03 Июнь 2017 — 19:36 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(01 Июнь 2017 — 08:07 )

Поздравляем Drambox с Днём Рождения!

(30 Май 2017 — 19:36 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(23 Май 2017 — 19:31 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(22 Май 2017 — 08:34 )

Поздравляем Аля с Днём Рождения!

(18 Май 2017 — 19:31 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(18 Май 2017 — 09:01 )

Поздравляем tnao с Днём Рождения!

(15 Май 2017 — 19:36 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(09 Май 2017 — 13:50 )

(07 Май 2017 — 08:46 )

Есть здесь кто-нибудь Тула ЖК Парус?

(05 Май 2017 — 19:36 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(27 Апрель 2017 — 08:27 )

Поздравляем владимир g с Днём Рождения!

(25 Апрель 2017 — 19:31 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(24 Апрель 2017 — 19:31 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(24 Апрель 2017 — 08:03 )

Поздравляем Ininterior с Днём Рождения!

(21 Апрель 2017 — 19:31 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(21 Апрель 2017 — 19:19 )

[*Сообщение удалено модератором, публикуйте в разделе Объявления*]

(03 Апрель 2017 — 19:31 )

В раздел Новости добавлена новая публикация

(03 Апрель 2017 — 08:46 )

Поздравляем a72 с Днём Рождения!

Расторжение договора долевого участия

  • Нравится
  • Не нравится

Редактор 18 мар 2015

Купить новостройку и передумать: возможности для дольщиков

В подавляющем большинстве случаев граждане решаются расторгнуть договор долевого участия (ДДУ) в тех случаях, когда застройщик затягивает сроки сдачи дома. Но в последнее время многие покупатели хотят просто забрать деньги и приобрести другое, более качественное, жилье.

Судебный пересмотр
Покупатели строящегося жилья по закону имеют право расторгнуть договор долевого участия и потребовать от застройщика возврата уплаченных за квартиру денег. Но лишь в случаях, описанных 9-й статьей 214-ФЗ «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…»: можно аннулировать договор, если застройщик нарушает срок передачи квартиры, значительно меняет параметры дома или же построил его некачественно.

При этом, как говорится в 214-ФЗ, покупатель строящегося жилья может не только вернуть заплаченные по договору деньги, но и потребовать от застройщика неустойку – в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если же застройщик не нарушал своих обязательств, а дольщик решил отказаться от ДДУ в одностороннем порядке, неустойку платит покупатель. Чаще всего размер такого штрафа составляет 10% от уплаченной дольщиком суммы – соответствующее условие застройщики практически всегда включают в ДДУ, хотя 214-ФЗ такого требования не содержит.

Но, как недавно выяснилось, застройщики не имеют права требовать с дольщиков штраф за расторжение договора. Показательный случай произошел с компанией «Ойкумена». В прошлом году один из дольщиков построенного этой фирмой ЖК «Кронштадтский форт» пожаловался в прокуратуру Кировского района на условия заключенного с застройщиком ДДУ: по мнению покупателя, некоторые положения этого документа не соответствуют действующему законодательству. Так в условиях договора было сказано, что если покупатель решится расторгнуть его по собственной инициативе и вернуть заплаченные за жилье деньги, «Ойкумена» возьмет с него штраф – 10% от цены квартиры. В прокуратуре решили, что данное положение нарушает положения Закона о защите прав потребителей. Точнее – 32-ю статью этого документа, по которой потребитель вправе отказаться от исполнения своих обязательств в любое время – при условии, если он оплатит исполнителю фактически понесенные им расходы по исполнению договора.

В итоге «Ойкумену» привлекли к административной ответственности. Юристы строительной компании попытались обжаловать это решение в арбитражном суде – но служители Фемиды оставили вердикт прокуратуры в силе. И подтвердили, что застройщик не должен требовать с покупателя компенсации при расторжении ДДУ, даже если договор аннулируется по его, дольщика, инициативе.

Для чего это нужно?
История умалчивает о причинах, побудивших дольщика «Ойкумены» пожаловаться на условия заключенного с ним договора: в момент, когда была подана жалоба, строительство дома подходило к завершению. Да и сама эта история вряд ли бы заинтересовала БН, если бы не участившиеся в последнее время случаи расторжения ДДУ по инициативе покупателей.

Многие из опрошенных БН экспертов предпочли не комментировать причины, побуждающие дольщиков отказываться от ранее купленного жилья. «Тенденция наиболее характерна для районов массовой застройки. Во многих случаях рядом с уже возводимыми домами появляются проекты более высокого качества. В результате многие покупатели решают забрать свои деньги и приобрести недвижимость в соседней новостройке», – пояснил один из участников рынка недвижимости на условиях анонимности.

Еще пару лет назад расторгать договор с застройщиком не было смысла: стоимость жилья в новостройках стабильно росла. А потому иски о возврате средств подавали лишь в отношении проблемных компаний, которые не могли сдать свои объекты по несколько лет. Теперь ситуация изменилась: конкуренция на рынке новостроек Петербурга и его ближайших пригородов растет, предложение перераспределяется в сторону более качественных проектов. И, несмотря на наблюдавшийся в последние пару месяцев ажиотаж на первичном рынке, цены практически не растут.

При всем том конфликт прокуратуры с компанией «Ойкумена» создал своеобразный прецедент. Осенью прошлого года БН писал о том, что некоторые дольщики используют задержку сроков передачи квартир как формальный повод для расторжения договора. А получив деньги, приобретают продукт более высокого качества.

Теперь искать повод не придется: желающие аннулировать договор могут пожаловаться на застройщика, требующего отступные за односторонний разрыв отношений. Вероятнее всего, они смогут расторгнуть договор и получить заплаченные по нему деньги.

Лучше уступить
Большинство участников рынка, впрочем, не склонны драматизировать ситуацию и говорят, что число «отказников» вряд ли продолжит расти. «Все-таки самым веским основанием для расторжения договора является несоблюдение сроков и технологии строительства», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «АРИН» Катерина Гусева. По ее словам, если дольщик решит расторгнуть договор по собственной инициативе, застройщик, скорее всего, не согласится добровольно возвращать средства, и договор придется расторгать через суд. «Процесс может тянуться несколько месяцев и, как показывает практика, сильно изматывает истца. По факту человек намеренно ввязывается в скандал со строительной компанией, из-за чего потом сам же и страдает», – утверждает она.

Как считает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов, гораздо легче и выгодней продать квартиру по переуступке. «По нашим оценкам, в одностороннем порядке расторгают не более 1% всех подписанных ДДУ. Прибегать к такому способу возврата денег целесообразно лишь при острой нехватке денег», – считает эксперт.

При этом участники рынка уверены, что случай с «Ойкуменой» вряд ли заставит застройщиков пересмотреть условия заключаемых с дольщиками договоров. Пункт, по которому покупатель обязан выплатить неустойку при одностороннем отказе от договора, вряд ли уйдет из его текста.

Вообще, если покупатель решает расторгнуть договор без объективных на то причин (которые предусмотрены 214-ФЗ), брать с него штраф вполне логично. Ведь именно на средства дольщиков компания строит дом, если же граждане решают вернуть деньги, застройщик в лучшем случае понесет убытки. В худшем, если отказ от договоров приобретет массовый характер, компания может и вовсе прекратить свое существование.

  • Нравится
  • Не нравится

Редактор 18 мар 2015

Согласно ФЗ-214, в договоре долевого участия (ДДУ) застройщик должен указать дату передачи квартиры покупателю – без этого документ попросту не зарегистрируют в Росреестре. Но почти половина указанных в соглашениях сроков не соответствует реальности: в лучшем случае новоселье задерживается на пару-тройку месяцев. В худшем – на несколько лет.

«ВКЛАД» ПОД 20% ГОДОВЫХ

Как поступить, если дата передачи квартиры просрочена, дом не готов, а застройщик «кормит завтраками»? Варианта два: либо терпеливо дожидаться новоселья, либо расторгать договор. По закону, если застройщик сорвал предусмотренный ДДУ срок передачи объекта на два месяца, покупатель может расторгнуть этот документ и вернуть свои деньги (п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214).

Для этого надо написать отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и направить его в строительную компанию. Далеко не все участники рынка дают «мирный развод»: вероятнее всего, вам сообщат, что перечисленные за квартиру деньги вложены в стройку, поэтому возможности их вернуть нет. Но чаще подобные уведомления дольщиков попросту остаются без ответа.

Если в течение десяти дней после направления заявления о расторжении договора строительная компания не возвратит деньги, участник долевого строительства имеет право подать судебный иск о расторжении договора. Помимо заплаченных за квартиру денег несостоявшийся покупатель имеет право взыскать неустойку – соответствующее право дает ч. 2 ст. 6 ФЗ-214. А согласно ст. 5 того же закона размер соответствующей компенсации составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Причем, как утверждает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, при заключении ДДУ застройщик не имеет права менять определенный законом порядок расчета неустойки – даже по согласованию с покупателем.

Если застройщик задержал предусмотренный ДДУ срок передачи объекта на два месяца, покупатель может расторгнуть договор и вернуть свои деньги

В соответствии с 15-й статьей Закона «О защите прав потребителей» (этот документ также применяется к отношениям в сфере долевки) от застройщика можно также требовать компенсации морального вреда. «Размер компенсации определит суд, но подтверждать факт причинения морального вреда не нужно – достаточно заявить соответствующее требование в суде. Исходя из п. 45 постановления пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 доказательством является сам факт нарушения прав потребителя», – рассказал Алексей Комаров.

Но и это не все, на что может рассчитывать нетерпеливый дольщик. Так, 15-я статья Гражданского кодекса РФ позволяет ему требовать возмещения убытков, возникших из-за задержки срока передачи квартиры. Чаще всего несостоявшиеся покупатели пытаются взыскать средства, заплаченные за наем жилья, которое они вынуждены были снимать из-за срыва ввода дома.

ПОЧЕМ И СКОЛЬКО?

Во сколько обойдется судебное разбирательство и на какую сумму компенсаций можно рассчитывать? Стоимость услуг адвоката по ведению дела в первой инстанции – в среднем 25-35 тыс. руб. (включая составление и подачу искового заявления). Если процесс удастся выиграть, но застройщик оспорит решение в вышестоящем суде, юристу придется заплатить еще 15-25 тыс. руб. Нужно отметить, что это приблизительные цифры – цена услуг адвоката зависит от его квалификации и репутации. Стоимость оформления доверенности, которая даст право адвокату вести дело дольщика в суде, – 1 тыс. руб.

Положим, служители Фемиды удовлетворят исковое заявление дольщика и решение вступит в силу, тогда расходы на юриста обязана компенсировать проигравшая сторона, то есть застройщик. Хотя по решению суда затраты на адвоката могут возместить лишь частично. Рассмотрение судебного спора обычно занимает от трех с половиной месяцев до полугода.

Полученная от застройщика сумма покроет инфляционные потери. Но вряд ли компенсирует увеличение рыночной стоимости объекта за период строительства

На практике требуемый дольщиком размер неустойки часто занижают. В 333-й статье Гражданского кодекса сказано, что суд имеет право так поступить, если сочтет заявленные требования чрезмерными. «В подобных случаях судьи говорят, что нарушение сроков строительства не повлекло негативных последствий для гражданина. Требуемую дольщиком сумму также могут уменьшить, если застройщик докажет, что информировал покупателя об изменении срока ввода дома. Фактически чаще всего удается взыскать не более 150 тыс. руб. неустойки», – рассказал Алексей Комаров.

В качестве компенсации морального вреда, по его словам, можно получить в лучшем случае 30-40 тыс. руб. Сложнее будет убедить судей в том, что с застройщика нужно взыскать расходы на аренду жилья, которое пришлось снимать в период задержки строительства дома. По крайней мере, требование о компенсации нужно сопроводить договором найма и документальным подтверждением того, что у дольщика не было возможности где-либо проживать.

Если дольщик выиграет спор и решение вступит в силу, суд по заявлению гражданина должен выдать ему исполнительный лист. С этим документом можно обратиться в Службу судебных приставов, чтобы заявить о возбуждении исполнительного производства. Но, по словам Веры Рябовой, старшего юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, получить деньги можно быстрее, если предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Информацию о том, в каком именно финансовом учреждении компания хранит свои средства, можно получить в налоговой службе – по запросу судебного пристава или взыскателя (ч. 8 ст. 9 Закона 69 «Об исполнительном производстве»).

Вся эта схема сработает лишь в том случае, если на счетах компании есть необходимая для выплаты сумма. Если же ее нет, дольщик может опять обратиться в суд, но уже с заявлением о признании застройщика банкротом. Впрочем, как утверждает Вера Рябова, процессы о несостоятельности строительных компаний обычно продолжаются несколько лет. А в случае признания компании банкротом денежные требования дольщиков удовлетворяются лишь в третью очередь.

Судебное решение проблемы может оказаться неэффективным, еслизастройщиком выступает дочернее юридическое лицо, созданное строительным холдингом под реализацию конкретного проекта. По самым скромным оценкам, так работают порядка 80% строительных компаний Петербурга. Головная компания владеет недвижимостью, товарным знаком и деньгами, а созданная ею дочерняя фирма заключает ДДУ. Практика показывает, что имущество большинства таких контор часто состоит из офисной техники стоимостью в несколько десятков тысяч рублей. А претензии дольщик может предъявить лишь к компании, с которой заключен договор, но не к головной структуре застройщика.


Затевая судебную тяжбу, нужно внимательно просчитать экономические последствия этого шага. Предположим, дольщик приобрел «однушку» в доме на этапе котлована за 2,5 млн руб. в начале 2012 года. Срок сдачи дома задержали, и покупатель решил расторгнуть ДДУ. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», с января 2012-го по сегодняшний день стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 26%. То есть условная «однушка» теперь стоит в среднем от 3,1 до 3,5 млн руб. – в зависимости от стадии строительства дома.

Если суд удовлетворит иск о расторжении договора, согласится с требованиями дольщика о взыскании неустойки, морального вреда и убытков, то с застройщика удастся получить в совокупности около 2,8 млн руб.

Конечно, это приблизительные и довольно грубые расчеты. Но даже на их основании можно сделать простой вывод: скорее всего, сумма полученных выплат покроет инфляционные потери. Но вряд ли компенсирует увеличение рыночной стоимости объекта за период строительства.

Получается, что начиная судебный спор о расторжении договора, вы вступаете в довольно рискованную игру, из которой невозможно гарантированно выйти победителем. По крайней мере, есть смысл просчитать все последствия такого шага. И попытаться объективно понять, сколько времени займет достройка объекта. Одно дело, когда сдачу дома задерживают на несколько месяцев. Если же новоселья приходится дожидаться несколько лет – не надо бояться защищать свои права, в том числе и в судебном порядке.

Рубрики: Без рубрики