Договор аренды в рублях

Договор аренды в рублях

Консультация юристов выполняется полностью без какой-либо оплаты. Консультирование выполняют юристы, адвокаты, нотариусы, имеющие обширный опыт практической работы.

1. Выберите тематику консультации
2. Выберите город, где Вы живете.
3. Укажите как Вас зовут и номер Вашего телефона.
4. Укажите Ваш вопрос.
5. Отправьте свой вопрос и наш юрист Вам перезвонит, если все введено верно.

Ответы на вопросы даются с 9.00 до 21.00

Заявки принимаются и проводится круглосуточно

Консультация осуществляется для городских и мобильных номеров Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Екатеринбурга и Свердловской области.

В договоре указана сумма только в рублях, а оплата по факту произведена в долларах США

Будет ли действителен гражданско-правовой договор между ИП (РФ) и гражданином РФ, если в договоре указана сумма только в рублях, а оплата по факту произведена в долларах США? И в договоре указан один р/с, а предлагают оплатить на другой, который не указан в договоре.

Заранее благодарен, с уважением Борисов В.Г.

Ответы юристов (2)

Здравствуйте, Владимир. Из Вашего вопроса непонятно — оплата уже произведена или нет:

оплата по факту произведена в долларах США

в договоре указан один р/с, а предлагают оплатить на другой, который не указан в договоре

Если оплата ещё не произведена, то что мешает её произвести в соответствии с предусмотренными договором условиями?

Владимир, здравствуйте! Договор, в котором расчеты в рублях на территории Рф, законный. Согласно ст. 75 Конституции РФ денежной единицей на территории РФ является рубль. Расчеты в валюте допускаются только в

случаях разрешенных законодательством.

Оплата по договору должна производится в соответствии с договором. Если возникают новые обстоятельства, которые не соответствуют договору, то нужно вносить изменения в договор, но не нарушать его.

ЦБР 24
января 1992 г. издал телеграмму N 19-92, которая подтвердила действие на
территории Российской Федерации Основных положений о регулировании валютных
операций на территории СССР, утв. письмом Госбанка СССР от 24 мая 1991 г. N 352 Раздел III Основных положений определяет, когда между юридическими лицами — российскими резидентами допускается использование иностранной валюты и
платежных документов в иностранной валюте:

а) при расчетах между экспортерами и транспортными, страховыми и экспедиторскими
организациями в случаях, когда услуги этих организаций по доставке, страхованию
и экспедированию грузов входят в цену товара и оплачиваются иностранными
покупателями;

б) при расчетах импортеров с транспортными, страховыми и экспедиторскими организациями
за услуги по доставке грузов в российские морские и речные порты, на
пограничные железнодорожные станции, грузовые склады и терминалы покупателей;

в) при расчетах за транзитные перевозки грузов через территорию Российской
Федерации;

г) за услуги предприятий связи по аренде международных каналов связи для
российских предприятий и организаций в случае, если расчеты с иностранными
владельцами средств коммуникаций осуществляются предприятиями связи;

) при оплате комиссионного вознаграждения организациям, осуществляющим
посреднические операции с иностранными партнерами по заказам поставщиков
экспортной и покупателей импортной продукции;

е) при расчетах между поставщиками и субпоставщиками продукции (работ, услуг)
на экспорт из валютной выручки, остающейся в распоряжении экспортеров;

ж) при оплате расходов банковских учреждений и посреднических
внешнеэкономических организаций, если указанные расходы производились этими
учреждениями и организациями или были предъявлены им нерезидентами в
иностранной валюте, а также при оплате комиссий, которые взимаются банковскими
учреждениями и посредническими внешнеэкономическими организациями для покрытия
расходов в валюте;

з) при проведении расчетов, связанных с получением коммерческого или
банковского кредита в иностранной валюте и его погашением, а также при
проведении операций по покупке и продаже иностранной валюты на внутреннем
валютном рынке.

Удачи Вам! Привет Мурманску из Калининграда.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Заключение договора аренды нежилого помещения в иностранной валюте

добрый день! подскажите, пожалуйста, законно ли заключение договора аренды нежилого помещения в долларах? не является ли доход от курсовой разницы (оплата арендных платежей)по договору аренды неосновательным обогащением арендодателя, если курс доллара значительно возрос по сравнению с курсом на момент заключения договора?

Ответы юристов (1)

Дарья, добрый день,

Если я правильно понимаю, то вы юрлицо/И и договор с резидентом.

Заключение договора аренды и номинирование цены в валюте вполне законно, надо указать что оплата должна производиться в рублях и правила пересчета курса. Если формулировки договора корректные, то претензий, а тем более по поводу неосновательного обогащения, не должно быть. Будет налогооблагаемый доход в зависимости от принятой системы налогообложения.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Анализ договора аренды нежилого помещения

Уважаемые эксперты, прошу провести правовой анализ договора аренды нежилого помещения от собственницы. Разъяснить возможные последствия для арендатора и его отличия от изначального договора.

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

Будущий вид деятельности в помещении Физкультурно-оздоровительный. Мной планируется мелкая перепланировка в виде удаления гипсокартонной стены предыдущего арендатора, установки дополнительного тамбура из гипсокартона у входа от холодного воздуха, перекраска стен.

Планируемый мной срок аренды по 11 месяцев с ежегодной пролонгацией или переподписанием договора. Сумма оплаты аренды должна быть неизменна в течение этих 11 месяцев. Прилагаю так же файл типового изначального договора, который меня устраивал по наполнению.

Так же, хочется убрать любые неоднозначные толкования из договора, которые могут быть использованы арендатором как инструмент давления или расторжения договора с целью повысить стоимость оплаты в любой момент.

Ответы юристов (7)

по договору аренды от собственницы

3.1.4 — если будете делать перепланировку- получать обязательно письменное согласие арендодателя

+ 3.1.5 — все эти улучшения и изменения вам возмещены не будут

3.1.9 — для физкультурного центра не требуется получение сан. эпид заключения — но при вот такой ситуации

Есть тонкость: Помещение зарегистрировано как единое 300 метров но сдается частями, так как были изолированы собственником ( предлагается 80м2 поэтому в договоре указано как ПОМЕЩЕНИЯ).

его получить будет и невозможно

потому что помещение одно- 300 кв.м. а его делят условно перегородками на нужные

3.1.10 — не понятно какую территорию вы должны содержать- выходит вы уже общее имущество должны будете содержать в чистоте а не просто арендованное- имейте это в виду

тут можно истолковать как просто не сорить так и поддерживать порядок- уборка за ваш счет может быть в теории

3.1.15 — текущий ремонт на вас

это нормально и в общем то законом допускается но надо иметь в виду

3.1.21. — как минимум надо исправлять пункт и указывать что исправить вы должны только те изменения которые были сделаны ( если) без письменного разрешения арендодателя

все остальные изменения пускай исправляют за свой счет раз дали на это согласие

4.7 добавить что если нет претензий обеспечительный взнос возвращается в 10 дн срок с момента расторжения договора

у вас договор в плане оплаты- вступает в силу с 1 ноября 2017

а п. 7.1 — указывает что с 1 января 2017 — наверное опечатка но надо исправить

п. 8.1 договор может быть расторгнут есть вы просрочили аренд платеж 1 раз более чем на 7 дн — когда по закону нужно сделать минимум 2 просрочки подряд и только через суд будет такое расторжение

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

п. 8.2 — удалить — получается что если вы расторгаете договор досрочно но ваш обеспечительный взнос остается у арендодателя- это такой вид штрафа получается за расторжение

10.4 — могут раз в год арендодатель вам увеличить аренд плату но не более чем 15% без вашего согласия- в одностороннем порядке

ну и на плане лучше цветной ручкой обозначить все границы помещения который вам передается

Читайте так же:  Лицензия darksiders 2

Есть вопрос к юристу?

по договору аренды изначальный арендат

п. 2.2.3 на вас текущий ремонт

2.3 запрет на субаренду — может вам это не нужно но лучше знать об этом

3.3. арендная плата изменяется только при согласии 2 сторон что хорошо для вас

4.1.2 — у вас будет преимущественное право на заключение нового договора аренды — тоже хорошо для вас

4.5 суд — арбитраж московской области в случае споров- просто для сведения

этот договор куда менее конкретен конечно и куда более прост чем 1

ну и конечно тут никаких обеспечений нет

Добрый вечер, Василий.

Обратила бы внимание на раздел 8 договора в части возможности расторжения договора по инициативе арендатора.

Условие о том (п. 8.2 договора), что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора гарантийный взнос остается у арендодателя в полном размере, не соответствует ГК РФ.

По смыслу ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж (в договоре указано про гарантийный взнос) — это средство обеспечения исполнения обязательств. Платеж может быть удержан, если арендатор нарушает условия договора. А если нет нарушений — то удержание будет неправомерным.

Дополнение: также в разделе 8 договора нет условий расторжения договора по инициативе арендатора.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Кроме того, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

Также не совсем ясно содержание п. 4.2. про коммунальные услуги. К примеру, горячее водоснабжение относится к коммунальным услугам. Тогда что понимать под коммунальными услугами? Советую прописать более точно и конкретно перечень коммунальных услуг.

Как я уже писала выше, советую переделать п. 4.1 договора и прописать: размер арендной платы не подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому п. 10.4 нужно исключить.

В ГК РФ четко сказано:

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

в целом коллеги все разобрали, лишь немного уточню

пункты договора Арендодателя 4.9. и 10.4 пересекаются между собой и могут дать возможность существенно увеличить арендную плату. на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

кроме того, п.4.2. предусматривает необходимость доплаты переменной части арендной платы, но ничего не сказано про возврат/зачет переплаты, хотя и такое может быть.

в отношении обеспечительного платежа и его не возврата при Вашем досрочном расторжении аренды. данное условие закону не противоречит в силу ч.2 ст.381.1 ГК, но Вам не выгодно и обеспечительный платеж должен возвращаться Вам, особенно с учетом того, что платите Вы аренду авансом.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

по п.9.1 суд будет Арбитражный, т… к. обе стороны ИП, при чем тут Красногорск не понятно.

в целом краткосрочный договор, не особо отвечает, интересам Арендатора, если предстоят существенные расходы, т.к. за 11 месяцев Вам необходимо не только отбить расходы, а и начать получать прибыль. но решать, конечно, сторонам.

на мой взгляд, учитывая краткосрочность аренды необходимо либо вообще исключить возможность изменения арендной платы, либо убрать 10.4 и пусть Арендодатель в судебном порядке доказывает, что обстоятельства изменились настолько, что надо повышать аренду.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Указание цены договора в иностранной валюте не запрещено законом, однако сторонам следует иметь в виду возможные риски, связанные с таким условием

Сомнения в законности условия о цене договора, выраженной в валюте, между валютными резидентами РФ понятны — п. 1 ст. 317 ГК РФ прямо указывает, что денежные обязательства должны быть выражены в руб­лях. Правда в этой же ст. 317 ГК РФ есть п. 2, согласно которому в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в руб­лях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в руб­лях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

При этом даже если в договоре денежное обязательство выражено в иностранной валюте без указания о его оплате в руб­лях, то в соответствии с п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 № 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — письмо № 70) суд будет рассматривать такое договорное условие как предусмотренное п. 2 ст. 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу.

Если договором предусмотрено, что денежное обязательство выражается и оплачивается в иностранной валюте, однако в силу правил валютного законодательства данное обязательство не может быть исполнено в иностранной валюте, то такое договорное условие суд также будет рассматривать как предусмотренное п. 2 ст. 317 ГК РФ. При этом признание судом недействительным условия договора, в котором денежное обязательство выражено в иностранной валюте, не влечет признания недействительным договора, если можно предположить, что договор был бы заключен и без этого условия (ст. 180 ГК РФ). Соответственно, пересчет цены договора в таком случае будет осуществляться по официальному курсу на дату фактического платежа (п. 13 письма № 70).

Иными словами, проблем с указанием цены в валюте возникнуть не должно. Указывать цену догово­ра в иностранной валюте вполне законно — судебная практика исходит из того, что таким образом стороны устанавливают либо способ определения цены в договоре (ст. 424 ГК РФ), либо возможность изменения цены в будущем (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Другое дело, что с этим условием сопряжены некоторые риски и сложности.

Например, если стороны не раскроют условие о цене договора более подробно, впоследствии могут возникнуть разногласия по поводу того, что считать датой фактического платежа. Поскольку на эту дату определяется валютный курс и рассчитывается итоговая цена догово­ра, то в условиях высокой волатильности курса эта дата имеет для сторон большое значение.

Так, может возникнуть вопрос о том, считать ли датой фактичес­кого платежа дату, предусмотренную договором, или дату, когда денежные средства были фактически перечислены стороной (см., например, постановление ФАС Поволжского округа от 26.06.2014 по делу № А55-17440/2013). В этом случае датой фактического платежа в практике считается дата перечисления денежных средств.

Надо отметить, что прямая привязка цены договора к какой-то определенной валюте хоть и прос­тая, однако в ней заложен риск слишком существенного изменения курса. Причем как в большую, так и в меньшую сторону. Чтобы защититься от такого риска, сторонам стоит в договоре указать максимальный и минимальный курсы валюты для пересчета цены в рубли. Формулировка в договоре может выглядеть примерно следующим образом: «Стоимость товара составляет столько-то евро. Оплата производится в течение десяти дней с момента поставки по официальному курсу, установленному Банком России на день платежа, но не менее такой-то суммы в руб­лях и не более такой-то суммы в руб­лях за один евро».

Читайте так же:  Когда можно написать заявление на академический отпуск

Чтобы защититься от экономичес­ких рисков, связанных со скачками курса, стороны также могут установить цену договора в руб­лях, но предусмотреть в договоре возможность пересчета установленной цены в случае существенного для них колебания курса. Какой скачок курса является существенным, стороны прописывают в договоре, например, в процентном отношении.

В этом случае, по сути, речь идет о сделке под отлагательным условием — когда цена договора в руб­лях может меняться в зависимости от колебаний курса.

Если стороны выберут такой формат определения цены, им стоит уделить внимание тому, как именно и в каком порядке изменяется цена договора. Здесь возможны различные варианты: автоматически либо после одностороннего уведомления контрагента и т.п.

Если между сторонами возник спор относительно даты, на которую должен определяться курс валюты для расчета цены договора, а условие в договоре о цене сформулировано неясно и практика отношений сторон не позволяет определить, как именно это условие толкуют стороны, суд может применить п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах». В нем сказано, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (ст. 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Договор аренды (Рекомендации по аренде коммерческой недвижимости)

Коллектив авторов, VEGAS LEX

Как показывает практика, спрос на недвижимость, которую можно использовать в коммерческих целях, чрезвычайно высок.

Среди огромнейшего количества нюансов, связанных с заключением, исполнением и расторжением коммерческими организациями договоров аренды помещений, наиболее конфликтоемкое условие — арендная плата.

Договор и его приложения

Согласно ст. 654 ГК договор аренды здания (помещений в нем) непременно должен предусматривать размер арендной платы. Если стороны не согласуют это условие в письменной форме, договор не может считаться заключенным.

В случаях, когда плата за аренду помещения установлена в договоре на единицу площади помещения или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера помещения, переданного арендатору во временное пользование. Если размер арендной платы определяется не в самом договоре аренды, а в ином документе, то необходимо обозначить его как приложение к договору аренды. Несоблюдение этого правила может привести к тому, что в случае спора суд может признать договор аренды незаключенным. И такие случаи в практике ФАС СКО не редкость: например, арендодатель обращается в арбитражный суд с иском к предпринимателю (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, скажем, подсобного хозяйства. В качестве доказательства согласования сторонами условия о размере арендной платы истец представляет в суд документ под названием «Расчет арендной платы» без указания того, что он является приложением к договору аренды. Решение суда: стороны не согласовали размер арендной платы, следовательно, договор аренды нельзя считать заключенным.

Фиксировать или рассчитывать?

Как прописать в договоре условие об арендной плате? На практике чаще всего применяются два способа:

1. В виде фиксированной суммы, уплачиваемой по истечении определенного периода.

2. В виде указания на порядок расчета арендной платы.

Если в первом случае все более или менее ясно, то второй нуждается в пояснениях. В этом случае в договоре аренды плата указывается в рублях, однако устанавливается порядок ее регулярного пересчета:

— пропорционально коэффициенту-дефлятору, соответствующему индексу изменения потребительских цен на товары, работы, услуги в РФ (в 2005 году он составляет 1,104);

— пропорционально изменению МРОТ.

Сумма арендной платы может быть указана в договоре и в иностранной валюте, однако уплачивается в рублях по курсу на дату, определенную в договоре аренды (это разрешает ст. 317 ГК). Чтобы не зависеть от колебания курса одной иностранной валюты (особенно в ситуации, когда одна повышается, а другая падает, как сейчас в случае с долларом США и евро), можно рассчитывать арендную плату по так называемой «мультивалютной» схеме: указанный в договоре размер арендной платы рассчитывается путем умножения указанной в договоре суммы иностранной валюты на среднее арифметическое рублевых курсов этих нескольких валют на определенную дату.

Разница между этими двумя способами арендной платы в порядке ее изменения. Арендная плата, установленная в твердой сумме, не зависит от колебания индексов, МРОТа и курсов валют. Однако если в связи с изменением экономической ситуации размер платы станет для арендодателя низким, то добиться его увеличения можно только в судебном порядке на основании ст. 451 ГК, что на практике сделать крайне

Если договор аренды предусматривает твердую арендную ставку, то при отказе арендатора изменить это условие ставка может быть изменена в судебном порядке, и только если арендодатель докажет в суде, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, существенным образом изменились. В этом случае условие договора о размере арендной платы может быть изменено в сторону повышения по решению суда, но только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Напротив, арендная плата, определяемая расчетным путем, может оперативно меняться вслед за изменением экономической ситуации. Однако подобные изменения далеко не всегда прогнозируемы и в некоторых случаях могут привести к убыткам одной из сторон договора

(вспомним «дефолт» 1998 года).

Повышение платы и прекращение договора

Если арендодатель хочет, чтобы в договоре аренды было оговорено условие о том, что он вправе повышать арендную плату «в случае увеличения ставок арендной платы на рынке недвижимости» или «в связи с инфляцией», то в случае судебного спора ему придется доказывать, что арендные ставки на рынке недвижимости действительно увеличились или что экономическая ситуация действительно изменилась в неблагоприятную сторону. Если же доказательства окажутся неубедительными, то суд откажет арендодателю во взыскании арендной платы по новой, повышенной им ставке.

Если договор аренды помещения заключен на год и более, то он подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как следствие, все дополнения к договору, включая и изменения в части размера арендной платы, также должны быть зарегистрированы.

Несколько слов об арендной плате при прекращении договора. По закону, если договор аренды прекращен, а арендатор не освобождает помещение, то арендодатель может требовать внесения арендной платы за все время, пока помещение фактически занято. На практике возникает ситуация, когда арендатор после истечения договора аренды не только не освобождает помещение, но и не платит за него арендную плату или платит, но с задержкой.

Высший арбитражный суд России еще в начале 2002 года разъяснил, что в такой ситуации арендодатель вправе требовать от арендатора внесения не только арендной платы за все время фактического использования помещения, но и процентов за ее просрочку. Это разъяснение упорно не желает замечать наш Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, который и через два года после этого считает, что сумма арендной платы, вносимая после прекращения действия арендного договора, является убытком, а на убытки неустойку начислять нельзя (Постановление ФАС СКО от 28 января 2004 года № Ф08-11/2004).

Итого

В результате нашего краткого экскурса по лабиринтам законов об аренде можно дать следующие рекомендации:

1. Предельно четко прописывать в договоре условие об арендной плате. Договор должен содержать такие цифры, из которых бы ясно следовала арендная ставка или порядок ее расчета в привязке к изменению какого-либо официально устанавливаемого показателя (индекс-дефлятор, МРОТ) или курса иностранной валюты.

2. Если арендодатель хочет оставить за собой право в одностороннем порядке повышать арендную плату, то в договоре в качестве основания для возникновения такого права необходимо указывать только такие обстоятельства, которые в случае возникновения спора будет проще доказать в суде с документами в руках.

3. Устанавливать в договоре аренды неустойку за просрочку внесения арендной платы в период со дня прекращения действия договора аренды до дня фактического возврата имущества арендодателю. И быть морально готовым к тому, что, взыскивая эти проценты в судебном порядке, придется идти до самых высоких судебных инстанций.

Договор аренды земельного участка

Юридическое лицо ООО «Сказка» заключило договор аренды участа земли, с физическим лицом Ивановым Н. сроком на 2 года. На этом участке земли выставляется крупногабаритная рекламная информация, демонтаж или переезд которой очень сложен, и финансово дорог. Стоимость ежемесячной арендной платы 30000 руб. Договор не регистрировался в регистрационной палате г. Санкт-Петербурга. По прошествии 1 года Иванов Н. предлагает заключить новый договор, с расчетом арендной платы в Условных Еденицах (с привязкой к курсу валюты) увеличив стоимость арендной платы до 50000 руб. Представитель ООО уведомляет Иванова Н. о том что есть действующий договор и ООО намерено продолжать платить по 30000 руб. в месяц. На что Иванов Н. говорит следующее: «у нас подписан Договор на срок более 1 года, и согласно пункта 2 статьи 609 ГК РФ, такие договора аренды, заключенные на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Читайте так же:  Разовый договор тбо

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Так как фактическое пользование объектом недвижимостью происходит. Я требую заключения нового договора аренды, на новых условиях или освобождения Объекта аренды.

Собственно вопрос: Законны ли действия Иванова Н. ? Есть ли возможность у ООО отстоять своё право оплачивать ещё год арендную плату в размере 30000 руб.? Законно ли в договорах аренды привязывать стоимость арендной платы к курсу иностранных валют?

Ответы юристов (4)

Здравствуйте, Сергей! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Сергей! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.

Исходя из п. 1 ст. 164 ГК РФ,

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ст. 609 ГК РФ,

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом

В соответствие со ст. 26 ЗК РФ,

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, договор аренды земельного участка на срок более года подлежит государственной регистрации.

В соответствие с п. 3 ст. 433 ГК РФ,

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

(Иное, а именно недействительность незарегистрированной сделки, предусмотрено для ограниченного числа других видов договоров с недвижимостью (например, ипотека).)

Незарегистрированный договор аренды земельного участка является именно незаключенным, а не недействительным (Постановление ФАС УО от 11.05.2005 N Ф09-1230/05-С6, п. 7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) и не влечет каких-либо правовых последствий, независимо от того подписан он или нет. Фактическое использование имущества без заключенного (зарегистрированного) договора, лишает такого пользователя защиты своего права, в том числе в случае, если бы к нему обратились с требованием покинуть земельный участок.

Поэтому требования собственника вполне законны.

Дополнительно сообщу следующее.

Учитывая, что у «арендатора» было использование земельного участка без договора, во избежание налоговых проблем во вновь заключаемом договоре аренды можно указать, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. Такое право следует из п. 2 ст. 425 ГК РФ.

Более того, даже если лица пойдут по схеме заключения договоров на один год (и менее), чтобы избегать госрегистрации, такое распространение действия договора на прошлые отношения не противоречит действующему законодательству и не влечет необходимость регистрации. Это разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59:

если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

В Вашей ситуации Ваши действия собственника законны, так как Вы и сами указывали, что договор аренды земельного участка считается заключенным, именно с момента государственной регистрации

Статья 433. Момент заключения договора[Гражданский кодекс РФ] [Глава 28] [Статья 433]

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Даже в связи с изменения в ГК РФ, которые вступили в силу с 01.03.2013 г. договор аренды недвижимости подлежит регистрации

Данная позиция подтверждается Письмом Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94 О государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды (ссылка http://av-ue.ru/just.php?d=3-3-6-94.htm)

Согласно статье 2 федерального закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
С учетом приведенного в статье 1 федерального закона о регистрации прав содержания понятия ограничения (обременения), к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, и в том числе аренда.
Таким образом, и с 1 марта 2013 году будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.
Председатель Комитета П.В.КРАШЕНИННИКОВ

На основании изложенного собственник может требовать освобождения участка или заключения договора на новых условиях.

При этом ООО «Ромашка» может обратиться в суд о понуждении регистрации ранее заключенного договора

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 28] [Статья 445]


4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

По поводу законности в договорах аренды привязывать стоимость арендной платы к курсу иностранных валют.

Согласно ГК РФ стороны свободны в действиях при заключение договора.

Статья 421. Свобода договора[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

По поводу использования в договора иностранных валют сказано

Статья 317. Валюта денежных обязательств[Гражданский кодекс РФ] [Глава 22] [Статья 317]

1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).

2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

Т.е. прямо прописать в договоре, что оплата будет происходить в иностранной валюте нельзя, но фактически в договор можно включить пункт о привязки платежей, к курсу иностранной валюты.