Банкротство застройщика проблемы

Содержание:

Банкротство застройщика: самые частые вопросы

«Голодный» кризисный рынок продолжает поглощать строительные компании.

Государство же настолько активно решает проблему обманутых дольщиков, что в защите нуждаются уже сами застройщики…

«Более 2,5 тысячи российских застройщиков ликвидировались в 2015 году. Количество банкротов в сфере жилищного строительства выросло в 5 раз. Неутешительная тенденция, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, сохранится и в 2016 году».

На волне кризиса никто не застрахован от банкротства. Даже самый надежный застройщик с многолетним опытом и безупречной репутацией может не справиться с долговой нагрузкой и оказаться на грани ликвидации.

Как вести себя представителям застройщика в критической финансовой ситуации? Пытаться всеми силами оставаться на плаву, привлекая новые инвестиции или объявить фирму банкротом?

Основные причины банкротства строительных компаний

К основным причинам банкротства «порядочных» застройщиков можно отнести рост цен на строительные материалы и подрядные работы, увеличение размеров взносов и тарифов на фоне снижения покупательской способности россиян, дополнительные затраты, связанные с необходимостью страхования долевого строительства. Большинство компаний вынуждены выплачивать валютные кредиты, несмотря на резкий скачок курса.

Вышеперечисленные причины приводят к длительной «заморозке» строительства и еще большим издержкам. Привлекать инвестиции становится все сложнее, застройщик оказывается в долговой паутине, сроки срываются, а дольщики и кредиторы резонансно активизируются, направляя жалобы в уполномоченные органы и заявляя о своих требованиях в массовых судебных исках.

Оптимальный выход из долгового кризиса: привлечение инвестиций или банкротство?

В результате проблемная организация максимально глубоко зарывается в долговую яму. Теряет последние шансы на спасение и остается ни с чем.

Поэтому не стоит затягивать с банкротством. Это единственная возможность избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. При этом можно не только ликвидировать, но и сохранить фирму.

Выгоды банкротства

  • сохранить контроль над компанией;
  • обезопасить ценные финансовые активы;
  • «очистить» предприятие от сомнительных долгов;
  • пролонгировать и реструктуризировать кредиты и займы;
  • получить мораторий на требования кредиторов;
  • освободиться от арестов на имущество;
  • приостановить взыскания по исполнительным документам.

В результате предприятие может восстановить свои финансовые возможности или ликвидироваться, сохранив при этом ценные активы.

Почему застройщику важно первым заявить о банкротстве?

Своевременно инициировав процедуру банкротства, строительная организация полностью нивелирует риски захвата ценных активов, любых форм недружественного влияния. В руках руководства остается полный контроль над фирмой. Лояльный управляющий, «авторитетное» право голоса на собраниях кредиторов, «управляемый» комитет кредиторов – вот те плюсы, которые могут получить представители застройщика, первыми подав заявление о банкротстве.

Два стратегических пути: реанимация или ликвидация?

Когда сохранять юридическое лицо нецелесообразно или невозможно, процедура банкротства используется с целью сохранить ценные активы, погасить кредиторскую задолженность с дисконтом, законно списать долги, как невозможные к взысканию, в рамках закона вывести активы. При этом стратегия ликвидации не всегда означает крах бизнеса. У представителей застройщика есть возможность создать новое предприятие.

Нюансы процедуры банкротства застройщика

  • особые нормы защиты интересов дольщиков;
  • возможность расчета с кредиторами, как деньгами, так и недвижимостью (в том числе объектами незавершенного строительства);
  • преимущество реестровой очередности дольщиков перед конкурсными кредиторами;
  • возможность рассмотрения дела как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения большинства участников строительства.

В целом же, процедура банкротства застройщика по большинству пунктов аналогична процедуре несостоятельности любого другого юридического лица.

Что вправе требовать дольщики?

  • деньги (размер компенсации складывается из суммы по договору и компенсации за понесенный ущерб)

либо

  • причитающиеся им жилые помещения.

Важно:

  • Решающим моментом в вопросе включения дольщиков в реестр кредиторов является соблюдение сроков предъявления денежных требований, которые составляют тридцать дней с даты публикации сообщения о начале процедуры банкротства, и два месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом. Если дольщик пропустил установленные законом сроки, вероятность удовлетворения его требований стремится к нулю.
  • Еще один важный момент – это государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой включение требований дольщика в реестр практически невозможно.

Ответ на требования дольщика: как банкротство решает долговые проблемы застройщика?

  1. Путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает создание дольщиками жилищно-строительного кооператива и передачу в его ведение недостроенного дома. Далее строительство граждане должны производить на собственные средства.
  2. Путем признания прав на жилые помещения. Подобный способ действует только при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанного передаточного акта.
  3. С помощью привлечения нового застройщика к строительству дома. Все имущество и обязательства застройщика-банкрота передается другому юридическому лицу.

Если передача жилья невозможна, требования переводятся в денежный эквивалент и погашаются после реализации объекта согласно установленной очередности.

Если кредиторов слишком много, а финансовых средств – слишком мало? Порядок расчетов

Инвесторы и прочие кредиторы включаются в четвертую очередь, но претендуют на 60% вырученных от продажи объекта средств.

Застройщик в ходе процедуры банкротства рассчитывается с кредиторами исходя из имеющихся возможностей. Денежных средств на всех может не хватить. Тем не менее, по завершении процедуры банкротства застройщик считается свободным от долговых обязательств.

Как избежать ответственности по искам кредиторов и дольщиков?

На практике случаи привлечения к ответственности довольно редки из-за сложности построения доказательной базы.

Застройщик – банкрот. Что делать дольщикам?

Вопрос:

Я купил квартиру в строящемся доме. Дом не достроен. Застройщик признан банкротом. Что делать дольщикам в этом случае? Как получить свои квартиры или вернуть деньги?

Ответ:

Значит, это все-таки случилось… Главный риск долевого строительства реализовался. Застройщик – банкрот. Обманутые дольщики хватаются за голову – что теперь делать? Куда обращаться? Кому предъявлять требования? Как вернуть свои деньги? Об этом и пойдет речь ниже.

Скажем сразу – еще не все потеряно. Банкротство Застройщика – это серьезная проблема, но это не конец света. Выход есть. Хоть и не быстрый. Часть вложенных денег, возможно, будет потеряна навсегда (это плата за низкую цену квартир на начальном этапе строительства).

Разберем ситуацию по порядку и определим действия дольщиков в этом случае.

Если Застройщик признан банкротом

Для общего понимания – если Откроется в новой вкладке.»>Застройщик признан банкротом, то к нему уже нельзя (нет смысла) предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврате денег, и т.п.). Так как банкротство юрлица – это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Вообще. То есть совсем.

А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам?

Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов? Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий. А все прежнее руководство компании отстраняется от управления.

Процедура банкротства Застройщика

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

Банкротство юрлица регулируется законом Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов.

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – Откроется в новой вкладке.»>«Банкротство застройщиков».

Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

  1. наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
  2. конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Читайте так же:  Договор о сохранении в тайне

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета Откроется в новой вкладке.»>«Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

  1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
  2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
  3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
  4. все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоровДоговорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать Откроется в новой вкладке.»>неустойку за просрочку передачи квартиры.

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

Какие требования к Застройщику-банкроту нужно заявлять?

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

  1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
  2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
  3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

Здесь нужно пояснить подробнее.

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

  1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре;
  2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
  3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

  1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
  2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
  3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
  4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
  5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2017 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года Откроется в новой вкладке.»>страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

Реестр обманутых дольщиков

Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать Откроется в новой вкладке.»>здесь (Москомстройинвест). В московской области аналогичный реестр – Откроется в новой вкладке.»>здесь (Минстрой МО).

Что дает статус «обманутого дольщика»?

Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

И в любом случае, раз уж дело дошло до банкротства и судебного процесса, то помощь Откроется в новой вкладке.»>специализированного юриста каждому дольщику просто необходима.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Проблемы конкуренции интересов участников строительства при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков

В нашей стране общественные отношения в жилищной сфере складываются и развиваются весьма стремительно, благодаря чему жилищные отношения уже давно заняли особую нишу в жизни граждан и тем самым подчеркнули необходимость их урегулирования нормами права. Споры, возникающие по поводу банкротства строительных организаций, наиболее остро затрагивали интересы простых граждан, что привело к законодательному закреплению механизмов защиты и восстановления их прав. Данные механизмы нашли свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Законодательная инициатива была выдвинута в 2011 году и впоследствии оформлена Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ. Учитывая специфику споров о банкротстве застройщика, указанные изменения ввели новые категории лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика. В первую очередь это участники строительства. Следует сказать, что выведение участников строительства в отдельную категорию участников спора о банкротстве застройщика подразумевает определение для них особого правового статуса. Так, участники строительства занимают приоритетное положение по сравнению с иными лицами, участвующими в споре. Это не раз подтверждалось Президиумом ВАС РФ в издаваемых актах[1] и в целом вполне очевидно при анализе содержания 7-го параграфа. Одним словом, появление в законодательстве названных норм положительным образом отразилось на процессуальном положении граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирных домов. Являясь в данной ситуации добросовестной, но пострадавшей стороной, участники строительства пользуются особой защитой со стороны государства.

Читайте так же:  Ходатайство о применении срока исковой давности

Согласно дефиниции, содержащейся в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», к участникам строительства относятся физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. [2] Сторону должника представляет лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик), — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. [3] Т.е застройщик имеет перед участником строительства неисполненные обязательства, которые и выступают основанием для предъявления требований со стороны дольщика.

Несмотря на то, что законодательство о банкротстве застройщика разрабатывалось с учетом специфических особенностей жилищных отношений, учесть все нюансы не представляется возможным. В связи с этим на сегодняшний день существует ряд проблем, решение которых не следует явным образом из существующих правовых норм. Проблема конкуренции интересов участников строительства – одна из них. Дело состоит в том, что строительные компании зачастую не занимаются возведением лишь одного объекта, а строят одновременно несколько многоквартирных домов, жилые комплексы. При банкротстве такого застройщика у участников строительства может возникнуть проблема следующего характера: банкротство при наличии нескольких объектов строительства может наступить в момент, когда один объект, к примеру, находится на завершающей стадии строительства, второй – построен более чем наполовину, а третий – только начал строиться либо не начат вовсе. Дольщики, участвуя в деле о банкротстве, предъявляют требования непосредственно к застройщику и включаются в реестр кредиторов застройщика, а не конкретного объекта. Следовательно, участники строительства, включенные в реестр кредиторов, но при этом внесшие денежные средства для строительства квартир в различных объектах, имеют одинаковые права на все имущество застройщика. Данный факт и порождает конкуренцию интересов дольщиков, ведь если удовлетворить требования участников строительства, внесших средства в строительство дома, который на момент банкротства завершен, то дольщики, чьи денежные средства были внесены для строительства дома, находящегося на начальном этапе возведения, попросту не получат ничего, если строительство приостановлено.

При разрешении спора о банкротстве застройщика погашение требований участников строительства возможно путем передачи им жилых помещений. В данном случае конфликт интересов заключается в том, что другие дольщики зачастую не дают согласия на изъятие имущества из конкурсной массы. По общему правилу, установленному ст.ст. 201.10 и 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», участники строительства, которые отказались от погашения требований путем передачи жилого помещения либо объекта незавершенного строительства, попадают в определенную законом для участников строительства третью очередь кредиторов, но уже с денежными требованиями, которые будут удовлетворены только после погашения требований кредиторов первой и второй очереди. Однако в законе отсутствуют положения о том, как разрешать ситуации, возникшие на почве конкуренции интересов участников строительства, при наличии у застройщика нескольких объектов строительства. Кроме того, из содержания закона также не ясно, как поступить дольщикам в случае, если стоимость прав застройщика по иным объектам превышает более чем пять 5% совокупный размер требований участников строительства.[4] В данной ситуации не в интересах дольщиков заявлять отказ, но иного выхода не представляется.

Существует другой вариант разрешения спора о банкротстве застройщика – путем передачи объекта незавершенного строительства. В данной ситуации встает вопрос о создании ЖСК, причем при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства ЖСК, согласно законодательству, создается в отношении каждого из них. При этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех объектов незавершенного строительства одновременно.[5] На этот счет судебная практика весьма неоднозначна и на сегодняшний день оформилось два полярных мнения. Хотя в законе и содержится положение о том, что ЖСК создается в отношении каждого объекта при наличии у застройщика нескольких, существуют прецеденты, когда судьи не препятствуют объединению всех участников строительства в единый ЖСК. Они ссылаются на то, что вопрос о количестве создаваемых ЖСК относится к компетенции собрания участников строительства. В определенных случаях, объясняют суды, создание одного ЖСК является более разумным и справедливым решением, ориентированным на защиту интересов участников строительства. [6] Более того, как показывает практика, участники строительства могут не создавать новый ЖСК, а присоединиться к существующему. Так, суды придерживаются в подобных ситуациях следующей позиции: «Принимаемое участниками строительства решение о вступлении в жилищно-строительный кооператив поглощает собой решение о создании жилищно-строительного кооператива. Иное толкование указанного решения, кроме как намерение передать незавершенные строительством объекты в состав жилищно-строительного кооператива, исключается. Таким образом, независимо от формы волеизъявления участников строительства — принятие на собрании решения о создании жилищно-строительного кооператива либо о вступлении в уже созданный жилищно-строительный кооператив — воля кредиторов направлена на последствие, предусмотренное статьей 201.10 Закона о банкротстве в виде передачи прав застройщика жилищно-строительному кооперативу. При этом, не имеет правового значения формальный способ выражения волеизъявления участников долевого строительства — принятие собранием решения о создании нового жилищно-строительного кооператива или вступление в уже существующий кооператив».[7] Иные судьи строго следуют букве закона и не считают возможным расширительно толковать норму, содержащуюся в п. 16 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», вследствие чего отказывают в создании одного ЖСК для нескольких объектов незавершенного строительства.[8]

Приведенные выше обстоятельства становятся серьезным основанием для столкновения интересов участников строительства, которое может значительно замедлить процесс рассмотрения дела либо вовсе привести его в тупик. Одним из вариантов разрешения подобных конфликтов является продажа всего имущества застройщика и погашение имеющихся требований участников строительства за счет полученных денежных средств. В частности, такой подход предлагается в статьях А.В. Егорова[9], который утверждает, что это единственно правильный вариант разрешения такого рода ситуаций, самый справедливый из существующих.

На практике ситуации с существованием нескольких объектов, находящихся на разных стадиях строительства, у одного застройщика весьма распространены. Так, ЗАО «Тюменский строитель», признанное в апреле 2015 г. банкротом, имеет несколько уже введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, а также объекты, строительство одного из которых не начато, а другого завершено лишь на 45%. В течение 2015-го года конкурсным управляющим проводится работа, направленная на удовлетворение требований участников строительства путем передачи прав на незавершенные строительством жилые дома созданному участниками строительства ЖСК.[10]

Аналогичная ситуация произошла с дольщиками ООО «Стройтехника». История банкротства компании началась в 2012 г. и повлекла за собой передачу ЖСК, созданному дольщиками, 14 незавершенных строительством объектов. [11] Достраивание домов, безусловно, потребовало дополнительных вложений от пострадавших граждан.

Как видим, создание единого ЖСК для всех незавершенных строительством объектов весьма распространенное явление. Существование возможности создания одного ЖСК вместо нескольких, по мнению многих, существенно улучшает положение участников строительства при разной степени готовности объектов строительства. В ситуации, когда один объект готов, предположим, на 80%, а второй на 30%, становится очевидным, что в случае создания отдельного ЖСК по каждому объекту члены первого ЖСК находятся в более выгодном положении, нежели члены второго. Это объясняется тем, что членские взносы на достраивание первого объекта будут в разы меньше взносов, требуемых для строительства второго. В таком случае равенство участников строительства, преследуемое целями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» якобы будет нарушено. Однако взглянув на ситуацию с иной стороны, можно также сделать заключение следующего характера: почему граждане, чей дом уже достроен, должны дополнительно вносить денежные средства для достраивания иных домов, на жилые помещения в которых не было направлено их волеизъявление. На наш взгляд, в таких конфликтных ситуациях определяющим фактором должен стать размер внесенной суммы по договору. Если один дольщик оплатил будущее жилье в полном размере, а другой внес лишь часть, то именно равные паевые взносы необходимые для создания ЖСК нарушают равенство прав, которого законодатель пытался добиться. Причем данное нарушение прав имеет место быть как в случае создания одного ЖСК, так и нескольких.

Таким образом, проблема конкуренции интересов участников строительства требует комплексного и постепенного подхода к ее решению. Полагаем, что начальным этапом в ее решении должно стать проведение оценки стоимости незавершенного строительством дома. После чего закономерно произвести конечную оценку стоимости дома с учетом рабочего проекта. Разница между последним и первым показателями является суммой доплаты, которую необходимо произвести дольщикам конкретного объекта. Возможно, с помощью этого получится разграничить объекты строительства и появится возможность выводить объекты от застройщика без ущерба другим дольщикам. Сумма доплаты дольщиков при создании ЖСК распределяется в равных долях между всеми членами кооператива. На наш взгляд, объединение граждан в указанной организационно-правовой форме априори исключает равенство прав, т.к. степень оплаты жилых помещений у каждого дольщика различная и она остается неучтенной при таком подходе к разрешению дела. Полагаем, что достичь максимальной справедливости возможно только при условии внесения изменений в законодательство о банкротстве в части установления возможности объединения участников строительства в той организационно-правовой форме, которая бы коррелировала взносы на достраивание с уже произведенными платежами.

Читайте так же:  Приказ выговор прогул образец

Из вышесказанного становится очевидным, что положения ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», касающиеся банкротства застройщика, все же имеют некоторые пробелы, устранение которых должно стать приоритетной задачей современных законодателей. Провозглашенная цель уравнения прав участников строительства и их приоритетное положение в деле о банкротстве застройщика на сегодняшний день достигнуты не в полной мере. Правоприменители адаптируют имеющиеся нормы к реальному положению дел в обществе, что необходимо отслеживать, анализировать и на основе полученных выводов вносить точечные поправки в действующее законодательство.

[1] Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/12 по делу N А55-16103/2010, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12 по делу N А82-730/2010-30-Б/11-33

[2] п. 2 ч. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика: проблемы и перспективы решения

Несмотря на постепенное снижение цен на рынке жилья, как первичного, так и вторичного, «квартирный вопрос» по-прежнему остается одним из наиболее острых социальных проблем современной России. Такая ситуация складывается в первую очередь связи с высокой рыночной стоимостью готовой жилой площади, что затрудняет покупку жилых помещений. Решением существующей проблемы на рынке жилья может быть развитие и совершенствование института долевого строительства.

style=»display:inline-block;width:240px;height:400px»
data-ad-client=»ca-pub-4472270966127159″
data-ad-slot=»1061076221″>

Однако, и в самом долевом строительстве имеется рад преград, снижающих эффективность применения данного способа приобретения жилища. Эти проблемы заключаются в низком уровне защищенности прав дольщиков (участников строительства), многочисленными нарушениями со стороны застройщиков и частым мошенничеством, когда участники строительства не только не получают обещанных квартир, но и лишаются вложенных в строительство денег. Данная работа охватывает проблемы защиты прав участников строительства исключительно в ситуации банкротства застройщика, поскольку, банкротство застройщика, зачастую является самой тяжелой ситуацией для защиты законных прав участников долевого строительства. Проблему банкротства застройщика регулируют два закона: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – ФЗ «О долевом строительстве») и Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Далее – ФЗ «О банкротстве»).

Последний предусматривает всего четыре процедуры защиты прав участников строительства: передача достроенных жилых помещений (ст. 201.11), передача «недостроя» жилищно-строительному кооперативу (ст. 201.10), удовлетворение требований за счет конкурсной массы (ст. 201.4 – 201.5) и привлечение нового застройщика для завершения строительства объекта (ст. 201.15-1). Последняя процедура защиты представляет наименьший интерес, поскольку была введена Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», проблема же застройщиков появилась намного раньше. Однако, возможно использование иных форм защиты прав участника строительства. Например, возможно обращение в суд с иском о признании права собственности на незавершенный объект строительства, что возможно только до введения в отношении застройщика наблюдения арбитражным судом. Поскольку, после введения наблюдения требования о передаче жилых помещения и денежные требования возможно предъявить к застройщику только в рамках дела о банкротстве (ст. 201.4 ФЗ «О банкротстве»).

Так, возможно обращение в суды общей юрисдикции с иском: о признании права собственности на квартиру в случаях: во-первых, если дом фактически достроен, но не введен в эксплуатацию; во-вторых – уклонения застройщика от передачи в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию дома и оформления акта приема-передачи квартиры; о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.

Судебная практика указывает, что в данном случае объект строительства должен быть не достроен, но фактически передан участнику долевого строительства. При этом, степень готовности многоквартирного дома должна составлять 80% или более1 ; о признании права собственности на долю в общей долевой собственности многоквартирного дома, в размере квартиры. Такой иск подается в суд в случае незавершенности объекта строительства, многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, объект долевого строительства участнику строительства не передан2 .

Самой тяжелой ситуацией для дольщика является банкротство застройщика, если при заключении договора были использованы мошеннические схемы. В частности, к таковой относится ситуация когда вместо одного договора долевого участия в строительстве заключаются договор предварительной куплипродажи квартиры и купли-продажи векселя.

Схема выглядит следующим образом: заключается предварительный договор купли-продажи квартиры. Одновременно покупатель приобретает вексель или иным способ передать денежные средства застройщику как бы для резервирования средств по основному договору3 . Учитывая то, что предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации, т.к. государственная регистрация необходима при переходе права собственности4 , а передача недвижимости не является предметом предварительного договора, то застройщик может заключить несколько таких договоров.

При подаче иска дольщиком о понуждении к заключению основного договора, застройщик подает встречный иск о призвании предварительного договора недействительным по основаниям ненадлежащего определения предмета иска, т.к. во многих предварительных договорах купли-продажи недвижимости предмет определен недостаточно (отсутствуют этаж, количество комнат). Следовательно, единственное на что может рассчитывать гражданин – денежные средства, возвращенные по векселю. Хотя и здесь существует вероятность частичного их обесценивания ввиду инфляции. Однако и здесь существуют определенные способы защиты прав граждан. Так, Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (П.8) смогло создать положительную практику по признанию предварительного договора купли-продажи недвижимости основным, при условии, что текст договора устанавливает обязанность приобретателя имущества оплатить всю стоимость недвижимости или существенную ее часть до заключения основного договора. Несмотря на вышеуказанный инструмент защиты прав приобретателя недвижимости, его использование опять возможно лишь до введения процедуры наблюдения в отношении застройщика.

После введения процедуры наблюдения, гражданин, являющийся стороной договора купли-продажи недвижимости, оказывается в еще более тяжелой ситуации, чем дольщики, поскольку удовлетворение требований такой категории лиц возможно только в четвертую очередь. В 2015 году был принят Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Далее ФЗ от 13.07.2015 N 236-ФЗ), который призван увеличить защищенность участников долевого строительства. Закон вступает в силу в 2017 году, за исключением ряда положений1 . ФЗ «О внесении изменений» предусматривает следующие механизмы повышения гарантий прав участников долевого строительства: 1. Применение эскору-счетов между застройщиком, банком и участником долевого строительства. 2. Создание реестра «доверенных» застройщиков. Создание и ведение такого реестра возлагается на государственный исполнительный орган. В реестр будут включены застройщики, имеющие положительную историю, что должно позволить предоставить гражданам проверенных и надежных застройщиков. 3. Создание специального (страхового) фонда, пополняемого за счет застройщиков взносами в размере 1% стоимости указанной в проектной декларации объекта недвижимости. По задумке законодателя, применение эскроу-счетов должно гарантировать защищенность прав дольщика в случае банкротства застройщика, или же в случае затягивания сроков строительства.

Банк заключает с кредитный договор с застройщиком для учета и хранения денежных средств, полученных от участников строительства. Так же, банк может блокировать эти счета. Внесенные средства застройщик сможет получить лишь по завершении строительства. Такой механизм может повысить защищенность прав дольщиков в случае банкротства застройщика, но не в случае банкротства банка. Создание специального реестра «доверенных» застройщиков позволит представить дольщикам перечень наиболее надежных застройщиков, которым они смогут доверить свои средства с наименьшей степенью риска. Однако, выполнить эту функцию подобный реестр сможет только в том случае, если будет сформирован объективно. В противном случае, он будет иметь лишь рекламную функцию.

Создание специального страхового фонда является самым позитивным изменением, внесенным ФЗ от 13.07.2015 N 236-ФЗ. Так, предположительно, фонд сможет аккумулировать около 20-30 млрд. руб., что позволит покрыть проблемы, возникающие у дольщиков в случае банкротства застройщика. Из всех нововведений, только специальный страховой фонд представляется единственным реальным средством повышения гарантий участника строительства, который бы не наносил ущерба рынку первичного жилья. Таким образом, совершенствование механизмов защиты прав дольщиков, путем введения дополнительных процедур ФЗ от 13.07.2015 N 236-ФЗ, говорит о наличии проблем на рынке долевого строительства. Предложенные меры имею как свои положительные, так и отрицательные стороны. К самому большому минусу следует отнести очевидное увеличение стоимости для дольщика строительства до 20%.

Вместе с тем, изменения законодательства о долевом строительстве является лишь одним из этапов отмены долевого строительства. Так, с 2016 г. договор долевого участия сопровождается заключением вышеописанного трехстороннего банковского счета. Конечная цель реформирования института долевого строительства «отказ от продажи строящихся квартир» к 2020 г.

Совершенно понятно стремление законодателя повысить гарантии участников долевого строительства, и, тем самым, не только решить проблему «обманутых дольщиков», но и стимулировать развитие рынка первичного жилья. Однако, увеличение стоимости строительства квартир, очевидно, резко снизит покупательную способность граждан, что не только не решит «жилищный вопрос», но и усугубит его.

Рубрики: Без рубрики